قوانین حقوقی ملک

همه چیز درباره آشنایی با خیارات در عقد قرار داد

 

صفر تا صد آشنایی با خیارات در عقد قرار داد

در ابتدا لازم است بدانید خیارات در عقد قرار داد به حق و اختیاری اطلاق می شود که توسط قانون برای هر یک از طرفین قرارداد تعیین شده است. به موجب آن در ضمن قرارداد برای طرفین شرط شده که در صورت عدم وجود شرایط لازم، عقد خود را فسخ نمایند.

واژه خیار در لغت به معنای آزادی، انتخاب، اختیار است. همانطور که می دانید افراد باید به عقود و قراردادهای منعقد شده خود پایبند باشند. اما گاهی قانون با در نظر داشتن استثنائاتی این اجازه را به افراد می دهد که عقد را منعقد کرده و به تعهدات خود عمل نکنند. اعمال خیار و فسخ معامله را خیارات در عقد قرارداد می گویند.

به طور کلی، خیارات در عقد قرار داد نوعی حق مالی است که توسط صاحب حق قابل اسقاط می باشد. به عبارتی، هر یک از طرفین قرارداد یک یا چند نوع از اختیارات را در قرار داد ذکر کرده و در برخی موارد امکان اسقاط این خیارات وجود دارد.

خیارات در عقد قرار داد مربوط به جرم یکی از طرفین نیست بلکه حقی است که برای جبران ضرر به طرفین قرارداد داده شده است. در قانون مدنی برای خیارات انواع متعددی در نظر گرفته شده و در این مقاله به آنها می پردازیم.

 

bg03 1024x576 - همه چیز درباره آشنایی با خیارات در عقد قرار داد

خیارات در عقد قرار داد

 

انواع خیارات در عقد قرار داد:

بر طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، هر قراردادی که میان طرفین منعقد می شود لازم الاتباع است. بر اساس قانون، طرفین باید به تعهداتی که در آن قرارداد بر عهده گرفته به طور کامل عمل نمایند.

  • خیار مجلس:

ماده ۳۹۷ قانون مدنی پیرامون خیار مجلس تدوین شده است.

خیار مجلس به عنوان یکی از مهمترین خیارات در عقد قرار داد شناخته شده است. در خلال آن هر یک از طرفین معامله می توانند تا زمانی که در مجلس عقد هستند قرارداد را فسخ و معامله را بر هم بزنند. این خیار که امروزه در جامعه به ندرت مشاهده می شود در صورتی امکان پذیر است که طرفین و شهود آنها متفرق نشده باشند.

  • خیار حیوان:

ماده ۳۹۸ قانون مدنی پیرامون خیار حیوان تدوین شده است.

خیار حیوان به عنوان یکی از مهمترین خیارات در عقد قرار داد شناخته شده است. در خلال آن چنانچه حیوان مورد معامله باشد خریدار می تواند به مدت سه روز پس از عقد قرارداد آن را فسخ کند. به عبارتی، هر کس در معامله به ازای انچه می دهد حیوان بگیرد به مدت سه روز پس از عقد قرارداد می تواند از خیار حیوان استفاده کند.

  • خیار شرط:

مواد ۳۹۹، ۴۰۰، ۴۰۱ قانونی مدنی پیرامون خیار شرط تدوین شده است.

یکی از مهمترین و پرکاربردترین خیارات در عقد قرار داد، خیار شرط است. در خلال آن طرفین یک قرارداد ظرف مدت معین می توانند به فسخ معامله اقدام نمایند. مدت این خیار باید مشخص باشد و در صورت نامشخص بودن آن، شرط و معامله باطل می باشند.

 

1026 Wishart Gavel WebBanner 1 1024x683 - همه چیز درباره آشنایی با خیارات در عقد قرار داد

خیارات در عقد قرار داد

 

انواع دیگر خیارات و کاربرد آنها:

برخی دیگر از رایج ترین خیارات در عقد قرار داد به شرح ذیل می باشند:

  • خیار تاخیر ثمن:

این اختیار اغلب برای فروشنده لحاظ می شود. چنانچه مبیع ( شی فروخته شده) عین خارجی یا در حکم آن باشد و به منظور تسلیم مبیع یا تادیه ثمن، بین طرفین معامله مدت و شرط خاصی لحاظ نشده باشد و از تاریخ بیع سه روز بگذرد، بایع اختیار فسخ معامله را دارد.

نکته: خیار تاخیر ثمن مخصوص بایع (فروشنده) است و تنها در عقد بیع لحاظ می شود.

  • خیار رویت و تخلف وصف:

خیار رویت و تخلف وصف یکی از دیگر انواع خیارات در عقد قرار داد است. این خیار زمانی لحاظ می شود که فروشنده یا خریدار مال مورد نظر را ندیده و آن را با وصف خریداری نمایند. در صورت مشاهده مال و عدم تایید آن، هر یک از آنها حق فسخ معامله را دارند.

  • خیار غبن:

اگر کسی کالایی را با قیمت بیش از ارزش و بهای واقعی آن بخرد یا فروشنده ای کالای خود را با قیمت کمتر از ارزش واقعی آن بفروشد، می تواند به فسخ معامله اقدام نماید.

  • خیار عیب:

یکی دیگر از انواع خیارات در عقد قرار داد، خیار عیب است. این نوع اختیار زمانی لحاظ می شود که مورد معامله دارای نقص و ایراد باشد و در ظاهر آن مشخص نباشد. در این صورت خریدار می تواند به فسخ معامله اقدام نماید.

  • خیار تدلیس:

تدلیس به معنای فریب دادن طرف معامله است. در خلال آن، معامله کننده نسبت به انجام قرارداد ترغیب شده است. در این حالت شخص فریب خورده اعم از فروشنده یا خریدار می تواند به فسخ معامله اقدام نماید.

دیگر انواع خیارات در عقد قرار داد عبارتند از:

  • خیار تخلف شرط
  • خیار تبعض صفقه

 

st maarten real estate laws 1 1024x683 - همه چیز درباره آشنایی با خیارات در عقد قرار داد

خیارات در عقد قرار داد

 

کاربرد خیارات در عقد قرار داد:

بیشترین و اصلی ترین کاربرد خیارات در عقد قرار داد، اجرای آن در معاملات ملکی است. این گونه معاملات اغلب به صورت کتبی نوشته شده و برای طرفین معامله حقوقی تعیین می شود. افراد نمی توانند بدون دلیل به فسخ معامله اقدام کنند مگر با استفاده از خیارات.

یکی از کاربردهای مهم خیارات در عقد قرار داد ملکی این است که این معاملات دارای پیچیدگی های بسیاری است. همچنین رقم های سنگین این معاملات، طرفین معامله را ملزم به استفاده از خیار عقد قرارداد می کند.

لازم به ذکر است بدانید خیارات در عقد قرار داد امری استثنایی است و احراز آن الزامی است. از این قاعده برخی نتایج حاصل می شود که به شرح ذیل می باشند:

  • چنانچه میان لزوم و جواز عقد ترید حاصل شود، اصل و تقدم بر لزوم عقد است.
  • چنانچه میان وجود و عدم وجود خیار تردید حاصل شود، اصل و تقدم بر عدم وجود خیار است.
  • چنانچه پیرامون وجود خیاری به عنوان قاعده عمومی قراردادها ترید حاصل شود، اصل و تقدم بر عدم وجود خیار یا محدود بودن دامنه اجرای آن است.

نکته: خیارات در عقد قرار داد در تمامی شرایط جنبه حمایتی و خصوصی دارد. این اختیارات را هرگز نباید از قواعد مربوط به نظم عمومی پنداشت.

هدف اصلی از خیارات در عقد قرار داد، دفع ضرر و جبران آن است. چنانچه اجرای حق در عقد قرارداد به طول بیانجامد و قرارداد معلق بماند، منجر به بروز ضرر و زیان می شود. از این رو، از صاحب خیار خواسته می شود که به این تعلیق خاتمه دهد و از حق خود دفاع کند.

نکته قابل توجه این است که برخی خیارات نظیر خیار رویت و تخلف از وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و … فوری می باشند.

 

lawyers are advising clients about real estate law F8HSCJ2 1024x575 - همه چیز درباره آشنایی با خیارات در عقد قرار داد

خیارات در عقد قرار داد

 

خیارات و مهلت اجرای آنها:

بر طبق ماده ۴۴۸ قانون مدنی، برخی خیارات در عقد قرار داد را می توان ضمن عقد شرط اسقاط و فسخ نمود. هر یک از این خیارات دارای مدت زمان مشخص است و از مهلت اجرای معین برخوردار هستند که عبارتند از:

  • خیار مجلس: مهلت اجرای این خیار تا پایان مجلس عقد است. چنانچه خریدار و فروشنده از یکدیگر جدا شوند این اختیار نیز از بین می رود.
  • خیار حیوان: تا ۳ روز پس از عقد قرارداد لحاظ می گردد. بر طبق ماده ۳۹۸ قانون مدنی، چنانچه مبیع حیوان باشد تا ۳ روز از زمان عقد معامله قابل فسخ می باشد.
  • خیار شرط که برای مدت معین لحاظ می شود. بر طبق ماده ۳۹۹ قانون مدنی، در عقد بیع ممکن است در مدت معین برای بایع یا مشتری اختیار فسخ ایجاد شود.

نکته: برخی از قراردادها نظیر عقد بیع، خرید و فروش، اجاره، صلح و نکاح عقودی هستند که طرفین مگر با یک دلیل قانونی اختیار فسخ آنها را داشته باشند. خیارات در عقد قرار داد گاهی توسط قانون و گاهی در ضمن قرارداد برای طرفین معامله لحاظ می گردد.

به طور کلی، عقود به دو دسته تقسیم می شوند: عقود لازم و عقود جایز. عقد لازم عقدی است که از سوی هیچ از طرفین قابل فسخ نبوده و عقد جایز هر یک از طرفین در هر زمان که بخواهند می توانند به فسخ آن اقدام نمایند.

 

RealEstateLaw scaled 1 1024x683 - همه چیز درباره آشنایی با خیارات در عقد قرار داد

خیارات در عقد قرار داد

 

نکات مهم پیرامون آشنایی با خیارات در عقد قرار داد:

لازم به ذکر است بدانید اجرای خیارات در عقد قرار داد تابع شرایط خاصی است و باید برای آن دلایل موجه و منطقی وجود داشته باشد. هر یک از طرفین که اختیار فسخ قرارداد را داشته باشند باید از روش اطمینان آوری آن را به طرف مقابل اطلاع دهند. بهترین و کارآمدترین روش برای فسخ قرارداد، اعلام فسخ قرارداد از طریق اظهارنامه رسمی می باشد.

احقاق خیارات در عقد قرار داد باید به صورت مطلق باشد و باید تابع شرایط خاص با ذکر دلایل خاص باشد. چرا که اگر هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را به صورت مطلق داشته باشند می توانند بدون هیچ دلیل و توجیه منطقی به فسخ آن اقدام کنند و این مسئله به لحاظ حقوقی مورد ایراد قرار گرفته است.

از مهمترین آثار اعمال خیارات در عقد قرار داد، انحلال عقد است. همانطور که میدانید وضعیت تصرفات حقوقی پیرامون عقد قبل و بعد از فسخ به صورت متفاوت و متغیر است. به عبارتی، مجموعه تصرفاتی که قبل از فسخ در موضوع عقد ایجاد شده صحیح هستند و تصرفات بعد از فسخ غیر قانونی می باشند.

در نهایت…

یکی از نکات مهم پیرامون آشنایی با خیارات در عقد قرار داد، ماهیت آن است. این اختیارات به حقوقی گفته می شود که گاهی توسط دو طرف قرارداد، گاهی یک طرف و گاه نیز به واسطه شخص  ثالث لحاظ می شود. این افراد می توانند در پاره ای از اوقات و مطابق با قانون به فسخ قرارداد اقدام کنند. اجرای این حق، عمل حقوقی است و با اراده فرد صورت می گیرد.

 

 

مطالب بیشتر:

نمایش بیشتر

سامان ۷۲۴

ما در سامان ۷۲۴ به دنبال یک هدف هستیم (ترکیب املاک سنتی + املاک بر پایه تکنولوژی) فناوری ابری به ما کمک میکند نیازهای ملکی هموطنان خوبمان را به بالاترین سرعت و امنیت در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. سامان ۷۲۴

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا