انواع خیارات ملکی و کاربرد آنها در معاملات

خیارات چیست و چه کاربردی دارد

موفقیت در هر کسب و کاری نیاز به تسلط کافی بر امور حقوقی و قوانین مرتبط با آن دارد. یکی از حساس ترین حوزه ها بازار املاک است. توجه ویژه مسئولین به این بازار موجب شده که مدام قوانین مرتبط با املاک دستخوش تغییر قرار گیرد و یا قوانین جدید به تصویب برسد. از این رو برای فعالیت در بازار املاک تسلط بر این قوانین بسیار مهم و حیاتی به نظر می رسد. یکی از مهمترین و با اهمیت ترین مباحث در معاملات املاک انواع خیارات ملکی است. با اشراف بر انواع خیارات ملکی می توانید از حق و حقوق خود در معاملات محافظت کنید. به زبان ساده تر برای انجام معامله ملک یک قرارداد میان طرفین به صورت کتبی نوشته می شود. اما یکی از طرفین بنا به هر دلیلی تصمیم به فسخ معامله می گیرد. این کار تنها با استفاده و استناد به یکی از انواع خیارات ملکی امکانپذیر است.

موفقیت در هر کسب و کاری نیاز به تسلط کافی بر امور حقوقی و قوانین مرتبط با آن دارد.

خیارات یکی از رایج ترین مسائل در حوزه های مختلف حقوقی هستند. اما با توجه به حساسیت بسیار زیاد معاملات املاک و انجام تراکنش های مالی در رقم های بالا، شناخت انواع خیارات ملکی اهمیت می یابد. عدم شناخت انواع خیارات ملکی می تواند مشاور املاک یا هر کدام از طرفین معامله را دچار ضرر و زیان یا درگیر مسائل حقوقی کند. با توجه به قوانین کشور عقد قرارداد از نظر دوام به دو نوع جایز و لازم تقسیم می شود.

• عقد جایز: عقد جایز به طرفین این امکان را می دهد که هر زمان که بخواهند بتوانند آن را فسخ کنند. برای مثال وکالت نامه یک عقد جایز محسوب می شود.
• عقد لازم: در قراردادی که به صورت عقد لازم انجام گرفته، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند. طرفین قرارداد تنها با توجه به مفاد درج شده در متن قرارداد می توانند اقدام به فسخ نمایند. یکی از بارزترین نمونه های عقد لازم، قرارداد اجاره، خرید و فروش املاک است. در قرارداد های ملکی طرفین معامله می توانند با استناد به یکی از انواع خیارات ملکی اقدام به فسخ قرارداد نمایند.

خیارات یکی از رایج ترین مسائل در حوزه های مختلف حقوقی هستند.

خیارات ملکی حقی است که برای جبران خسارت طرفین معامله در نظر گرفته شده که با استناد به مستندات قانونی می توان از آن استفاده کرد. فرض کنید در جریان خرید ملک، مشخص شود که در مورد ملک پنهان کاری هایی توسط فروشنده صورت گرفته است. در چنین مواردی خریدار می تواند با استناد به شواهد اقدام به فسخ قرارداد نماید. در این فرصت پیش آمده قصد داریم بیشتر با انواع خیارات ملکی و کاربرد آنها آشنا شویم.

انواع خیارات ملکی در معاملات

طبق ماده ۳۹۶ قانون، خیارات ملکی به انواع مختلفی تقسیم می شوند. در ادامه به طور اختصار به معرفی انواع خیارات ملکی می پردازیم.

خیار شرط

یکی از انواع خیارات ملکی، خیار شرط است. این نوع خیار به صورت یک شرط مدت دار در قرارداد درج می گردد. عدم مشخص نمودن مدت زمان شرط در قرارداد موجب ابطال آن می شود. در صورتی که یکی از طرفین به زمان مشخص شده در قرارداد پایبند نباشد، خیار شرط برای جبران ضرر و زیان امکان فسخ قرارداد را برای طرف مقابل فراهم می کند. برای مثال میان مالک و مستاجر قراردادی بر مبنای ترمیم و بازسازی ملک تا یک تاریخ معین منعقد می شود. در صورت عدم حصول نتیجه تا تاریخ مشخص شده، مستاجر می تواند معامله را فسخ کند.

اساس خیار شرط بر مدت زمان تعیین شده در قرارداد است. از این رو برای فسخ قرارداد نیازی به ارائه ی شواهد و مستندات و رای مراجع قضایی نمی باشد. با توجه به این موضوع دیگر نیازی به کسب رای دادگاه برای فسخ یا عدم فسخ نیست. دادگاه با توجه به زمان مشخص شده در قرارداد صرفا حکم فسخ معامله را جهت بازپس گیری پیش پرداخت، جبران ضرر و زیان و…  صادر می کند. برای استفاده از خیار شرط نیازی به نوشتن عبارت آن در متن قرارداد نیست. مشخص کردن شرط و شروط در قرارداد خود نشانه ای از خیار شرط است. برای خیار شرط باید بازه زمانی مشخصی در نظر گرفته شود. در غیر این صورت علاوه بر این که خیار شرط دیگر تاثیری ندارد قرارداد نیز از درجه اعتبار ساقط می شود.

خیار شرط به صورت یک شرط مدت دار در قرارداد درج می گردد.

خیار غبن فاحش

خیار غبن فاحش امکان فسخ قرارداد برای شخصی که بدون آگاهی از ارزش ملک، اقدام به خرید یا فروش آن نموده را میسر می کند. به زبان ساده تر در برخی مواقع فردی بدون آگاهی از ارزش یک ملک اقدام به خرید آن به قیمت بسیار بالاتر از ارزش واقعیش می کند. از این رو با استناد به شواهد و با استفاده از خیار غبن فاحش می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. برعکس این موضوع نیز صادق است. ممکن است فروشنده بدون آگاهی از ارزش واقعی ملک خود آن را به قیمت بسیار پایین تر به فروش برساند. در این حالت وی با ارائه مستندات می تواند طبق خیار غبن فاحش اقدام به فسخ نماید. البته این خیار در قانون مدنی تفسیر های مختلفی دارد و همین موضوع اثبات آن را دچار پیچیدگی های فراوان می کند. از این رو پیگیری آن باید توسط مراجع قانونی انجام گیرد.

به زبان ساده تر عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله دلیل اصلی فسخ قرارداد با استفاده از خیار غبن فاحش است. منظور از تعادل اقتصادی، وجود نسبتی منطقی میان ارزش ملک و وجه پرداختی است. البته با توجه به اینکه خریدار میل به خرید ارزانتر ملک و فروشنده تمایل به کسب سود بیشتر دارد، وجود کمی عدم تعادل اقتصادی در معامله امری طبیعی است. از این رو زمانی حق استفاده از خیار غبن فاحش ایجاد می شود که هم تعادل اقتصادی بر هم خورده باشد و هم این میزان از تفاوت از سوی عرف قابل قبول نباشد.

شروط خیار غبن فاحش

• عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله: وجود تفاوت فاحش میان وجه پرداختی و ارزش واقعی ملک در قرارداد یکی از شروط اصلی خیار غبن فاحش است.
• عدم اطلاع فرد زیان دیده: یکی دیگر از شروط خیار غبن فاحش عدم آگاهی فرد زیان دیده تا قبل از عقد قرارداد است.

در صورت رضایت طرفین این خیار می تواند به متن قرارداد اضافه گردد.

خیار غبن فاحش امکان فسخ قرارداد برای شخصی که بدون آگاهی از ارزش ملک، اقدام به خرید یا فروش آن نموده را میسر می کند.

خیار مجلس

خیار مجلس یکی دیگر از انواع خیارات ملکی است که امکان فسخ قرارداد در حین عقد آن را امکانپذیر می کند. هر کدام از طرفین تا زمانی که در مجلس عقد قرارداد حضور دارند می توانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند و با خروج از مجلس این حق خود به خود ساقط می شود. شاید در ظاهر خیار مجلس به دلیل کوتاه بودن مدت زمان آن بی اهمیت به نظر برسد، اما بسیاری از معاملات حین بستن قرارداد به هم میخورد. طرفین معامله خواسته ها و وعده های خود را در مجلس عقد قرارداد مطرح می کنند. از این رو خیار مجلس می تواند بسیار پر کاربرد باشد. عمده تفاوت خیار مجلس با سایر انواع خیارات ملکی این است که نیازی به سند و مدرک برای اثبات ندارد و بر مبنای انصراف از معامله انجام می گیرد.

شروط خیار مجلس

• با ترک هر کدام از طرفین معامله یا هر دو، خیار مجلس از اعتبار ساقط می شود. در نظر داشته باشید که منظور از ترک مجلس، ترک محل جلسه نیست. بلکه منظور خود جلسه است. به زبان ساده تر در صورتی که طرفین معامله محل را ترک کرده و همچنان به صحبت خود در مورد معامله ادامه دهند، حق استفاده از خیار مجلس برای هر دو طرف پا برجاست.
• استفاده از خیار شرط توسط فروشنده در صورت دریافت پیش پرداخت، منوط به به بازگرداندن وجه پیش پرداخت است. عدم بازگرداندن وجه پیش پرداخت مانع از امکان استفاده از خیار مجلس می شود.

شاید در ظاهر خیار مجلس بی اهمیت به نظر برسد، اما بسیاری از معاملات حین بستن قرارداد به هم میخورد.

عوامل سقوط خیار مجلس

• اسقاط کافه خیارات: اسقاط کافه خیارات یکی از بند ها در قراردادهای ملکی است. وجود این عبارت در قرارداد نشان دهنده ی این است که طرفین معامله هیچ حقی برای استفاده از خیارات جهت فسخ قرارداد ندارند. با توجه به این موضوع با امضای چنین قراردادی حق استفاده از خیار مجلس را از خود سلب می نمایید.
• افتراق متعاملین: افتراق متعاملین به معنای ترک جلسه از سوی یکی از طرفین معامله است. با خروج یکی از طرفین معامله حق استفاده از خیار مجلس برا هر دو طرف باطل می شود.
• تصرف: در صورتی که در معامله فروشنده مبلغی را به عنوان پیش پرداخت دریافت کرده باشد، برای اینکه از خیار مجلس برای فسخ قرارداد استفاده کند باید وجه دریافتی را به خریدار بازگرداند. در غیر این صورت حق استفاده از خیار مجلس را برای خود سلب نموده است.

خیار تدلیس

یکی از انواع خیارات ملکی، خیار تدلیس است که کاربرد فراوانی در بحث معاملات ملکی دارد. تدلیس به معنای نیرنگ و فریب است. خیار تدلیس بر وجود فریب در معامله دلالت دارد که در صورت عدم وجود آن طرف معامله حاضر به انجام معامله نمی شد. در صورت محرز شدن تدلیس از سوی فروشنده یا خریدار، طرف دیگر می تواند با استفاده از خیار تدلیس اقدام به فسخ معامله نماید. امکان وجود فریب و نیرنگ در معاملات ملکی در مقایسه با سایر معاملات بیشتر است. از این رو قانون با ارائه ی خیار تدلیس سعی بر کاهش ضرر و زیان افراد داشته است.

برای استفاده از این نوع خیار نیازمند ارائه شواهد و مستندات کافی است. با توجه به این موضوع برای پرهیز از بروز چنین مسائلی بهتر است تمام وعده های طرفین به صورت مکتوب ثبت گردد. بارزترین تفاوت خیار تدلیس در مقایسه با دیگر انواع خیارات ملکی این است که قابل اسقاط نیست و در طول مدت قرارداد پابرجاست. خیار تدلیس مرتبط با نیرنگ و فریب از سوی طرفین معامله است، و عیان شدن فریب در هر زمانی امکانپذیر است.

خیار تدلیس بر وجود فریب در معامله دلالت دارد.

خیار عیب

خیار عیب یکی از انواع خیارات ملکی، به معنای امکان فسخ قرارداد در شرایط محرز شدن عیب و ایراد در ملک مورد نظر است. در برخی مواقع عیب و ایرادی در ملک وجود دارد که در حین انجام معامله اشاره ای به آن نمی شود. از این رو خریدار می تواند با استناد به آن اقدام به ابطال و فسخ قرارداد نماید.

خیار رویت

در برخی مواقع طرفین معامله بر سر مسائلی با یکدیگر به توافق می رسند و به هنگام مطالعه قرارداد با بند هایی در تضاد با توافقات انجام گرفته مواجه می شوند. به عنوان مثال فروشنده و خریدار بر سر مبلغی معین به توافق می رسند. اما به هنگام معامله متوجه می شوند که مبلغ درج شده بر روی برگ قرارداد با رقم توافقی متفاوت است. در این حالت هریک از طرفین با استناد به خیار رویت می تواند اقدام به فسخ معامله نماید.

خیار شرکت

یکی از روش های متداول کلاهبرداری در معاملات املاک، فروش یک ملک به چند نفر است. همچنین کلاهبرداران با جعل سند، ملکی که صاحبش فرد دیگری است، را به فروش می رسانند. خریدار در مواجهه با چنین شرایطی می تواند با استفاده از خیار شرکت، معامله را برهم بزند و اقدام به فسخ آن نماید.

خیار تاخیر

خیار تاخیر یکی از زیر مجموعه های خیار شرط محسوب می شود. خیار تاخیر زمانی کاربرد دارد که طرفین معامله در انجام تعهدات خود کاهلی کرده و یا دچار تاخیر شوند. به عنوان مثال عدم پرداخت وجه در زمان مشخص شده توسط خریدار و یا عدم تحویل به موقع ملک از سوی فروشنده، امکان فسخ قرارداد را با استفاده از خیار تاخیر به طرف مقابل می دهد.

خیار تاخیر یکی از زیر مجموعه های خیار شرط محسوب می شود.

مفهوم اسقاط کافه خیارات

اسقاط کافه خیارات به معنای سلب حق فسخ معامله با استناد به هر کدام از خیارات است. بر مبنای اسقاط کافه خیارات حق معامله از طرفین معامله سلب می شود. از این رو در برخی از قرارداد ها از عبارت، مطابق با توافق انجام گرفته میان طرفین معامله، تمامی خیارات اسقاط گردیده است؛ استفاده می شود. این عبارت نشان دهنده ی این است که هیچ کدام از طرفین معامله حق فسخ نداشته و نمی توانند از هیچ کدام از خیارات یاد شده استفاده کنند. البته خیار تدلیس همچنان بر قوت خود باقیست و نمی توان آن را سلب نمود. گفتنی است که چنانچه از اسقاط کافه خیارات در معامله استفاده شود می توان در انتهای متن قرارداد شروطی که موجب فسخ قرارداد می شوند را در قالب خیار شرط درج نمود.

دلایل استفاده از خیارات در معاملات

• به طور معمول در قرارداد ها و مبایعه نامه های مورد استفاده مشاوران املاک از عبارت اسقاط کافه خیارات به صورت پیش فرض استفاده شده است. بنابراین نمی توان با استناد به خیارات اقدام به فسخ قرارداد نمود. اما همان طور که پیشتر گفته شد می توان با اضافه کردن بند هایی در قالب شرط و شروط، از خیار شرط بهره مند شد. اگرچه امکان حذف عبارت اسقاط کافه خیارات برای هر کدام از طرفین وجود دارد و می توانند با نادیده گرفتن آن از هر کدام از انواع خیارات ملکی استفاده نمایند.
• افراد در مورد بحث استفاده از انواع خیارات ملکی نظرات متفاوتی دارند. برخی استفاده از انواع خیارات ملکی در معاملات را حق خود می دانند و معتقد هستند که نباید آن را ساقط کرد. از سوی دیگر، برخی از افراد نظر متفاوتی در این زمینه دارند و معتقدند استفاده از خیارات ملکی موجب اختلال در دوام و معاملات شده و از به نتیجه رسیدن آن جلوگیری می کنند. این مسئله در افرادی که در تصمیم گیری مردد و متزلزل هستند بیشتر نمود پیدا می کند و هر لحظه امکان فسخ قرارداد از سوی آنها وجود دارد.

اسقاط کافه خیارات به معنای سلب حق فسخ معامله با استناد به هر کدام از خیارات است.

• از این رو به دلیل اهمیت بسیار بالای معاملات ملکی و حساسیت بسیار بالای آن، همواره طرفین معامله نگرانند که نکند حقی از آنها ضایع گردد. برای برطرف نمودن این معضل کارشناسان بر این اعتقادند که بهتر است دو طرف معامله تمامی شروط مدنظر خود را در متن قرارداد گنجانده تا در صورت خلف وعده طرف مقابل امکان فسخ قرارداد برایشان میسر باشد.
• خیار تدلیس یکی از انواع خیارات ملکی است که به هیچ عنوان نمی توان آن را حذف نمود. بر اساس قانون مدنی وجود این نوع خیار برای کاهش کلاهبرداری و فریب در معاملات لازم و حیاتی است. هر کدام از طرفین با استناد به مدارک و شواهد خود مبنی بر وجود نیرنگ و عدم صداقت می تواند اقدام به فسخ معامله نماید.
• یکی از پرکاربرد ترین خیار در میان انواع خیارات ملکی، خیار شرط است. به طور معمول یک سری شرط و شروط در قرارداد درج می شود که طرفین ملزم به رعایت آنها می باشند. این شرط و شروط ها تماما در حیطه ی خیار شرط قرار می گیرند. این مساله از توقعات و خواسته های طرفین معامله نسبت به یکدیگر نشات می گیرد. برای مثال مستاجر طبق قرارداد از مالک تقاضا دارد که تا یک تاریخ مشخص اقدام به تعمیر لوله کشی ساختمان نماید. در این قرارداد به نحوی از خیار شرط استفاده شده است. این موضوع از پیچیدگی معاملات ملکی و انتظاراتی که طرفین معامله از یکدیگر دارند ناشی می شود.
• استفاده از انواع خیارات ملکی در معاملات می تواند موجب عدم سازش طرفین، کاهش دوام قرارداد و در نهایت به برهم خوردن معامله بینجامد. از این رو کارشناسان استفاده از تمام خیارات ملکی در معاملات را صلاح نمی دانند. بهتر است طرفین به گونه ی توافقی فقط برخی از مسائل مهم را به صورت شرط در متن قرارداد بگنجانند.

خیار تدلیس یکی از انواع خیارات ملکی است که به هیچ عنوان نمی توان آن را حذف نمود.

جمع بندی

به هنگام انجام معاملات، طرفین معامله مطابق با انتظارات و توقعات خود سعی بر گنجاندن شرط و شروط های مختلف در متن قرارداد دارند. اما بحث خیارات ملکی به دلیل تنوع بسیار و تبصره و قوانین گوناگون از روندی بسیار پیچیده برخوردار است. از این رو به شما پیشنهاد می کنیم برای استفاده از انواع خیارات ملکی به شکلی صحیح و قانونمند از کارشناسان این امر کمک بگیرید. هیچگاه نمی توان از تمام خیارات ملکی در یک معامله استفاده نمود. زیرا علاوه بر ایجاد پیچیدگی در قرارداد موجب برهم خوردن معامله می شود. بهتر این است که طرفین معامله بر اساس توقعاتی که از یکدیگر دارند، برخی از خیارات را در معامله به کار بگیرند.

مطالب بیشتر: