بررسی اجاره ملک ورثه ای

اجاره ملک ورثه ای جزو معاملات ملکی رایج در بین مردم می باشد. معاملات ملکی که به املاک ورثه ای مربوط می شوند همواره بسیار مهم می باشند. دلیل این اهمیت مربوط به قوانین موجود در مبحث انحصار وراثت می باشد. معامله املاک ورثه ای از نظر قانونی هیچ گونه مشکلی ندارند. ملک های ورثه ای به علت قیمت مناسبی که دارند افراد زیادی را برای انجام معامله به خود جذب می کنند. در چنین معاملاتی باید به نکات مهمی توجه کنید زیرا عدم توجه به آنها ممکن است ضرر و زیان زیادی برای شما به وجود آورد. این نکات به صورت قواعد ویژه ای می باشند که باید قبل عقد قرارداد به آنها توجه نمود. اگر قصد اجاره ملک ورثه ای را دارید یا می خواهید آن را خریداری کرده یا به فروش رسانید، به ادامه مطلب توجه فرمایید.

ملک ورثه ای چیست

قبل از بررسی اجاره ملک ورثه ای باید با مبحث ملک ورثه ای به خوبی آشنا شد. ملک های موروثی املاکی هستند که بعد از مرگ صاحب اصلی خود بنابر قوانین و مقرراتی که وجود دارد به وراث متوفی منتقل می شوند. اگر ورثه متوفی بیشتر از یک نفر باشند ارث بین آنها مطابق قانون تقسیم می شود. اگر متوفی قبل مرگ خود یک وصیت نامه در دفاتر رسمی تنظیم کرده باشد، در آن هنگام شرایط جدیدی حاکم می شود. این شرایط به متن وصیت نامه بستگی دارد به طوری که ممکن است مطابق وصیت نامه هیچ یک از وراث شامل ارث نشوند. طبق قانون انحصار وراثت در کشور ما وراث، اموالی که از متوفی باقی مانده است را می توانند بین یکدیگر تقسیم کنند. آنها می توانند بدون دخالت دولت به طور دوستانه در برخی موارد اموال را بین خود تقسیم کنند. در مورد پول یا اثاثیه منزل این مورد صدق می کند اما برای سایر موارد، نامه انحصار وراثت نیاز است.

مراحل اجاره ملک ورثه ای

اجاره ملک ورثه ای مراحلی دارد که باید برای انجام معامله باید طی شوند. اولین مرحله مربوط مشخص بودن صاحب ملک می باشد. باید در این مرحله دقت کنید که ملک موجود حتما تحت مالکیت شخص فوت شده باشد. برای آگاهی از این مورد باید به سند ملک مراجعه کنید تا حدس و گمان شما به یقین تبدیل شود. اگر از مالکیت ملک آگاه نباشید و اقدام به خرید آن کنید ممکن است در معامله از شما سوء استفاده شود. دومین مرحله به گواهی انحصار وراثت اختصاص دارد. این گواهی مهم ترین مدرک برای اجاره ملک های ورثه ای می باشد. مطابق این گواهی شما متوجه می شوید که با چه کسانی در اجاره ملک، طرف هستید. با توجه به وجود گواهی انحصار وراثت احتمال تقلب و کلاهبرداری همچنان وجود دارد. برای رفع این موضوع حتما از اداره ثبت احوال استعلام بگیرید که آیا متوفی ورثه دیگری دارد یا نه. همچنین می توانید شناسنامه شخص فوت شده را  مورد بررسی قرار دهید.

سومین مرحله که در هنگام اجاره ملک ورثه ای باید به آن توجه کرد بررسی سن وراث می باشد. باید قبل از انجام معامله شناسنامه و کارت ملی وراث را بررسی کنید تا از سن آنها آگاه شوید. اگر در بین وراث فردی با سن کمتر از پانزده سال وجود داشت مطابق قانون برای معامله باید با قیم آنها وارد عمل شد. افراد زیر پانزده سال مانند سایر افراد در اموال متوفی دارای سهم می باشند. برای معامله با قیم باید به مجوز دادسرا دقت کنید زیرا قیم به تنهایی اجازه معامله سهم، ورثه کوچکتر از پانزده سال را ندارد. قیم باید برای کسب اجازه به دادسرا مراجعه کند تا بعد از صلاح دید دادستان، مجوز مربوطه را دریافت کند. شما بر اساس این موضوع باید قیم نامه و مجوز دادسرا را بررسی کنید تا مطمئن شوید که قیم اجازه معامله ملک را دارد یا نه.

بررسی وصیت نامه متوفی و وکالت نامه جهت اجاره ملک ورثه ای

باید قبل از اجاره ملک ورثه ای وصیت نامه متوفی را به دقت مطالعه کنید. برای انجام این مورد از وراث بپرسید که متوفی در مورد ملکی که قرار است معامله شود آیا وصیت نامه ای نوشته است یا نه. قانون به هر شخص در ایران اجازه می دهد که اموالش را بعد از مرگش به فرد دیگری واگذار کند. اگر ملک مطابق وصیت نامه به شخص دیگری به جزء وراث واگذار شده باشد باید آن شخص هنگام انجام معامله حضور داشته باشد. احتمال ایجاد دردسر برای شما در صورت عدم آگاهی به این مسئله وجود دارد. بررسی وکالت نامه جهت اجاره ملک ورثه ای مبحث دیگری است که در ادامه به آن می پردازیم. ممکن است یک ورثه به نمایندگی از بقیه وراث توسط یک وکالت نامه رسمی اقدام به اجاره ملک ورثه ای کند. در برخی موارد ممکن است وراثی که در خارج از کشور هستند، برای انجام معامله مطابق قانون به یک شخص وکالت داده باشند.

در ادامه نکاتی را که هنگام اجاره ملک ورثه ای با شخصی که وکالت نامه دارد باید مورد توجه قرار داد برای شما شرح می دهیم. وکالت نامه باید رسمی باشد. وکالت نامه هایی که به صورت دست نوشته اند قابل پذیرش نیستند. همچنین وکالت نامه های شفاهی و تلفنی، هیچ سندیتی ندارند. وکالت نامه رسمی باید در دفاتر قانونی تنظیم و صادر شده باشد. وراثی که مقیم خارج از کشور هستند باید به وکیل خود در یکی از کنسولگری های خارج از ایران وکالت قانونی دهند. قبل از اجاره ملک ورثه ای اختیاراتی که در وکالت نامه به وکیل داده شده را بررسی نمایید. حتما در وکالت نامه ای که به وکیل داده شده باید دو اجازه قید شده باشد یکی اجازه برای اجاره ملک و دیگری اجازه دریافت پول. اگر به این دو مورد توجهی نداشته باشید ممکن است وراث بعد از گذشت زمان مدعی شوند که به وکیل اجازه دریافت پول نداده اند. در این موقعیت شما باید پول وراث را پرداخت کنید.

نگهداری از مدارک مهم

برای جلوگیری از برخی مشکلات احتمالی در اجاره ملک ورثه ای باید سند اجاره نامه را که شما و وراث امضا کرده اید به خوبی نگهداری کنید. همچنین در هنگام معامله درخواست کنید که تمام اطلاعات مانند قیم نامه، گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه، وکالت نامه، پایان کار و سایر مدارک قانونی در اجاره نامه قید شوند. با این کار امکان بروز برخی مشکلات احتمالی از بین می رود. همچنین سعی کنید موافقت تمام وراث قانونی را به طور کتبی ثبت نمایید. بعد از پرداخت مبلغ برای اجاره بها یا رهن ملک ورثه ای باید از تمامی وراث رسید تهیه کنید. اگر از وراث رسید تهیه نکنید ممکن است برخی از آنها دوباره درخواست پول کنند. سعی کنید که تمام مدارک گفته شده را به بهترین شکل حفظ کنید تا در ادامه دچار مشکلات متعددی نشوید.

نکات قانونی مهم قبل از اجاره ملک ورثه ای

باید قبل از اجاره ملک ورثه ای به خوبی وراث را بررسی کنید تا بتوانید از وراثت آنها اطمینان حاصل کنید. بدانید که قتل غیر عمد متوفی به وسیله یکی از وراث موجب ممنوع الارث قاتل نمی شود. اگر قتل به طور عمدی صورت گرفته باشد قاتل مطابق قانون از ارث متوفی محروم می شود. هیچ کدام از وراث اجازه فروش یا اجاره سهم الارث سایر وراث را بدون اختیار آنها ندارند. چنین معامله ای از نظر قانونی باطل می باشد.

واریز کردن اجاره بها به وراث

دو روش برای واریز کردن اجاره بها بعد از عقد قرارداد وجود دارد. روش های واریز مبلغ به توافقی بستگی دارند که وراث با یکدیگر انجام می دهند. روش اول این است که تمامی وراث توافق کنند اجاره بها به یک حساب مشخص واریز گردد. در این وضعیت باید این توافق صورت گرفته در اجاره نامه ثبت شود و شماره حساب مشخص شده نیز در آن نوشته شود. دومین روش مربوط به زمانی است که وراث به چنین توافقی دست پیدا نکنند. در چنین وضعیتی مطابق با میزان سهم هر فرد باید اجاره بها و مبلغ رهن را به صورت جداگانه به حساب وراث واریز کرد. مطابق مورد قبلی در این حالت نیز باید تمامی توافقات انجام شده به علاوه شماره حساب های وراث در اجاره نامه مربوط به ملک ورثه ای قید شود.

 نتیجه گیری

برای اجاره ملک ورثه ای که از متوفی به ارث رسیده است باید تمامی وراث رضایت داشته باشند. برای انجام این معامله گواهی انحصار وراثت نیاز است. این گواهی باید در مراجع قانونی تهیه و تنظیم شود. اگر برخی وراث بدون اجازه یک ورثه اقدام به اجاره ملک ورثه ای کنند از لحاظ قانونی دچار مشکل می شوند. آن ورثه می تواند به دادگاه شکایت کند و حکم اخراج مستاجر را از دادگاه درخواست نماید. اگر مستاجر خواهان ماندن در ملک ورثه ای باشد باید سهم آن ورثه را از اجاره بها یا پول رهن پرداخت نماید. در چنین موقعیتی مستاجر باید شماره حساب و رضایت آن ورثه را در اجاره نامه ثبت نماید. اجاره ملک ورثه ای در بسیاری از موارد دشوار می باشد. اگر با قوانین اجاره کردن چنین ملک هایی آشنا باشید دیگر معامله این ملک ها برای شما دشوار نخواهد بود. پس دانستن قوانین و شیوه های معامله چنین ملک هایی برای شما که قصد انجام معامله دارید بسیار ضروری خواهد بود.

مطالب بیشتر: