بررسی نکات حقوقی املاک

مقدمه:

کسب دانش کافی در مورد نکات حقوقی املاک برای هر فرد در هر دوره از زندگی می تواند بسیار مفید واقع شود. چون افراد زیادی هستند که به دلیل عدم داشتن اطلاعات حقوقی ملکی و نداشتن آگاهی درباره ی اصطلاحات و نکات حقوقی املاک وارد معاملات ملک شده و به صورت چشم بسته اقدام به امضای برگه هایی می کنند. همین عدم آگاهی موجب می شود تا این افراد متحمل ضررهای مالی سنگین نشده و با مشکلات روحی زیادی رو به رو نشوند. از این رو کسب آگاهی در مورد نکات حقوقی املاک و اصطلاحات موجود در این حوزه از ایجاد چنین مشکلات و دغدغه هایی ممانعت خواهد کرد. برای این که در تله ی کلاهبرداران گرفتار نشوید، بهتر است که حداقل، اطلاعاتی را در مورد دانستنی های ملکی و نکات حقوقی املاک داشته باشید.

مهم ترین نکات حقوقی املاک:

نکات حقوقی املاک، تنوع بسیار زیادی دارند که بایستی هر فرد قبل از انجام معامله ی خرید و فروش ملک، اطلاعات مورد نیاز را در مورد آن ها کسب نماید. در ادامه لیستی از مهم ترین نکات حقوقی املاک و دانستنی های جالب املاک آماده کرده ایم که به شرح زیر هستند:

• بررسی کامل سند: یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک، بررسی کامل سند می باشد. به این صورت که حتما قبل از انجام معامله شرایط سند باید به شکل کامل توسط طرفین معامله مورد بررسی قرار بگیرند. به این صورت که سند را باید به صورت دقیق از نظر ثبت در دفاتر اسناد رسمی، وثیقه ای، توقیفی، مشاعات و توابع و ملحقات مورد بررسی قرار داد. با در نظر گرفتن این موضوع که سندهای ملکی که مورد معامله قرار می گیرند با قانون های ثبتی متفاوتی در دفاتر اسناد ثبت می شوند، بایستی قبل از معامله خریدار یا مستاجر از نوع سند ملکی مورد معامله، اطلاعات کافی را داشته باشد.

البته در همین راستا، ذکر این موضوع از همین قاعده مستثنی نمی باشد که ممکن است سند ملک موردنظر  با دستور دادگاه توقیف شده باشد. در این صورت خرید و فروش املاک غیر قانونی به شمار می آید. به همین دلیل افراد متقاضی برای خرید ملک بهتر است که با مراجعه و استعلام از اداره ثبت اسناد، اطمینان کافی را از توقیف نبودن سند کسب نمایند.

• نکات حقوقی املاک وارثی: از دیگر موارد مهم در نکات حقوقی املاک، بررسی وراثی بودن یا نبودن ملک مورد نظر می باشد. انجام این معاملات باید به رضایت تمامی وراث انجام شود. به این صورت که در صورت ناراضی بودن یک ورثه امکان انجام معامله وجود ندارد. چون در طی مراحل قانونی و مشخص شدن سهم هر کدام از وارثین انجام معامله به تعویق خواهد افتاد. حتما بایستی نهایت دقت را داشت تا قبل از انجام معامله، گواهی انحصار وراثت را با مدارک شناسایی تمامی وارثین تطابق داد. همچنین از پرداخت مالیات بر ارث به وسیله ی وارثین اطمینان کامل را باید کسب کرد.

بررسی مهم ترین نکات حقوقی املاک:

• اطلاعات حقوقی خرید زمین: یکی دیگر از مهم ترین نکات حقوقی املاک، کسب اطلاعات حقوقی مورد نیاز از خرید زمین می باشد. افراد متقاضی بایستی به این نکته نهایت دقت را داشته باشند. چون زمین هایی که توسط دادگاه های انقلاب مورد مصادره قرار گرفته شده باشند و به نهاد هایی ارائه شوند، به طبع در زمان خرید و فروش آن ها برخی مشکلاتی ایجاد خواهد شد. از جمله ی این مشکلات می توان به این مورد اشاره کرد که صاحب اصلی زمین امکان دارد که به ایران بازگشته و برای تصاحب مجدد زمین خود اقدام به شکایت از مراجع قضایی نماید.
• بررسی کامل مدارک فروشنده و امضای خریدار: یکی دیگر از موارد مهم در نکات حقوقی املاک، بررسی کامل مدارک فروشنده و امضای خریدار است. به این صورت که باید مدارک شناسایی دو طرف معامله و حتی وکیل های قانونی آن ها با جزئیات کامل به وسیله ی طرفین معامله مورد بررسی قرار بگیرند. چون احتمال این موضوع وجود دارد که طرف مقابل معامله ممنوع المعامله بوده و یا ورشکسته و محجور باشد. در این صورت از نظر قانونی طرف مقابل اجازه ی معامله ندارد. حتی نکته ی بسیار مهمی که در این راستا وجود دارد این است که سند ملک به نام شخص فروشنده نباشد.

بررسی دیگر نکات حقوقی املاک

نکات حقوقی املاک به چه صورت می باشد:

• مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد: مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد یکی دیگر از مهم ترین نکات حقوقی املاک می باشد. طرفین معامله نباید تا تحویل کامل ملک چه از لحاظ فیزیکی و چه از لحاظ ثبتی اقدام به پرداخت کامل هزینه نمایند. از دیگر قوانین ضروری و مورد نیاز برای فروشنده ی ملک این است که برای فسخ قرارداد در قولنامه، توصیه می شود تا  شرایطی را مشخص نمایند. در این صورت اگر در زمان مشخص هزینه ی ملک توسط خریدار و یا مستاجر پرداخت نشود، فروشنده یا صاحب ملک بتواند بدون نیاز به حضور در دادگاه اقدام به فسخ قرارداد نماید.
• امور حقوقی مرتبط با ملک موقوفی: یکی دیگر از نکات حقوقی املاک، کسب دانش و اطلاعات کافی از امور مرتبط با ملک موقوفی می باشد. املاک موقوفی زیادی وجود دارند که در اختیار افرادی برای کاربردهای مسکونی و تجاری هستند. از این رو باید در زمان خرید و فروش آن ها نهایت دقت را داشت که این نوع سند ها به هیچ عنوان قابلیت خرید و فروش را ندارند. خانه های وقفی فقط قابلیت اجاره را داشته و افرادی که اقدام به اجاره ی چنین خانه هایی را می کنند، می توانند اجاره ی سالانه را به اداره ی اوقاف پرداخت کنند. موقوفی نبودن ملک مورد نظر را می توان از طریق استعلام از اداره ی اوقاف مشخص نمود. البته در همین راستا، ذکر این موضوع از این قاعده مستثنی نمی باشد که تمامی اسناد اوقافی، اسنادی معتبر هستند.
• خرید زمین کشاورزی و مشمول طرح عمرانی: یکی دیگر از نکات حقوقی املاک، خرید زمین کشاورزی و مشمول طرح عمرانی می باشد. بایستی طرفین در این مورد نهایت دقت را داشته باشند تا دچار عواقب آن نشوند. برخی از زمین های کشاورزی دارای سند قانونی نبوده و به صورت محلی و یا سنتی تنظیم شده اند. به همین دلیل قبل از انجام معامله بهتر است که طرفین معامله، از مراجع ذیصلاح قانونی بودن سند زمین را مورد بررسی قرار دهند و اطمینان کافی را از این موضوع که زمین مورد نظر درون طرح عمرانی شهری نیست، کسب نمایند.

بررسی لیستی از نکات حقوقی املاک

بررسی دیگر نکات حقوقی املاک:

• بررسی فیزیکی ملک: یکی دیگر از نکات حقوقی املاک، بررسی فیزیکی ملک می باشد. خریدار باید حتما از نظر فیزیکی ملک مورد نظر را بررسی کند. به این صورت که خریدار با بررسی فیزیکی ملک می تواند مشکلات ظاهری بنا و  وضعیت پارکینگ، انباری و دسترسی به مشاعات ساختمان را از نزدیک بررسی نماید. در صورتی که ملک خریداری شده دارای مستاجر باشد، بایستی خریدار قبل از تنظیم سند، اقدام به تعیین تکلیف سند نماید. همین طور مالکیت جدید آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری هم در سند باید به صورت دقیق قید شود.
• اطلاعات حقوقی ملک برای ثبت سند: از دیگر موارد مهمی که جز نکات حقوقی املاک به شمار می آید، کسب اطلاعات حقوقی ملک برای ثبت سند می باشد. طرفین معامله باید نهایت دقت را داشته باشند که قرارداد غیر رسمی را در یک مشاور املاکی که دارای جواز کسب می باشد انجام دهند. همین طور پس از انجام معامله باید یک کد رهگیری همراه با هولوگرام از مشاورین املاک دریافت نمایند. با استفاده از این کد رهگیری می توان اطلاعات مورد نظر را از سامانه ی اسناد و املاک به دست آورد. تمامی معاملات انجام شده از جمله انتقال و ثبت سند بهتر است که در دفتر اسناد رسمی و یا سامانه ی ثبت و اسناد به وسیله ی مامورانی که دارای صلاحیت قانونی هستند، انجام شوند.
• دانستنی های حقوقی املاک در رهن: یکی دیگر از نکات حقوقی املاک، دانستنی های حقوقی املاک در رهن می باشد. از آن جایی که ملک در رهن را می توان از طریق مبایعه نامه به فروش رساند. سپس از طریق فک رهن ملک، امکان صدور سند به نام خریدار وجود دارد. البته کار درست در زمان خرید و فروش ملک این است که خریدار از طریق فروشنده یک وکالت فک رهن دریافت نماید. خریدار هم بابت این گزینه باید مقداری از پول را برای هزینه های فک رهن، نزد خود نگه دارد. اصطلاح دیگری که در این راستا وجود دارد، طلق سند است. طلق سند به این معنی می باشد که سند رهن بانک یا توقیف نمی باشد و این سند را به راحتی بدون بروز مشکلی می توان به فروش رساند.

بررسی همه ی نکات حقوقی املاک

انجام تحقیقات محلی در مورد ملک و مسائل حقوقی مربوط به آن:

برخی از افراد هستند که حرفی که از دیگران می شوند را بسیار معتبر می دانند. به این صورت که براساس همان اطلاعاتی که از دیگران به دست می آورند، اقدام به انجام معامله می کنند. این افراد باید این موضوع را در نظر بگیرند که در مراجع قانونی فقط مواردی معتبر هستند که قابل اثبات باشند. در قانون مواردی اعتبار دارد که در مدارک و اسناد نوشته است نه حرفی که همسایه ها یا مالکین گفته اند. به همین خاطر هر اندازه انجام تحقیقات محلی در مورد ملک موجب می شود که اطلاعاتی را در مورد آن ملک به دست آورد، ولی هرگز با استناد به چنین اطلاعاتی نباید اقدام به تصمیم گیری کرد.

بررسی نکات حقوقی املاک

پیشگیری از کلاهبرداری یا فروش مال غیر:

یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک، بررسی سند جهت پیشگیری از کلاهبرداری یا فروش مال غیر می باشد. بارها این موضوع اتفاق افتاده است که خریداران به دلیل سهل انگاری و عدم اطلاعات کافی در دام چنین کلاهبردارانی افتاده اند. به این صورت که بعد از جست و جوهای زیاد و پیدا کردن ملک مناسب، وارد جلسه ی فروش شده و قرارداد فروش را امضا کرده اند، بعد از پرداخت مبلغی متوجه شده اند که فردی که در حساب او پول واریز کرده اند، فروشنده ی واقعی نبوده است.

بی دقتی در بررسی نکردن مدارک فروشنده موجب ایجاد چنین مشکلاتی می شود. یکی دیگر از موارد مشابهی که در این راستا وجود دارد این است که فردی با قصد سرمایه گذاری اقدام به خرید یک ملک کرده و قبل از سند زدن آن ملک را به صورت قولنامه به فرد دیگری فروخته است. در این حالت، نه تنها سرمایه ی او از دست رفته بکله زیر بار جرم فروش مال غیر هم می شود. برای همین خاطر زمانی که فردی پای معامله می رود، باید سند ملک را مطالبه کرده و با دقت زیاد اقدام به بررسی آن کند. این موضوع را در زمین خرید و فروش ملک باید به خاطر داشته باشید که قانون با هیچ کسی تعارف ندارد. برای همین خاطر در زمان معامله شما هم نباید با کسی تعارف داشته باشید.

بررسی تمامی نکات حقوقی املاک

برای بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک باید چه کار کرد:

از آن جایی که شهرها پیوسته در حال تغییر و گسترش هستند، یکی دیگر از نکات حقوقی ملک، بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک می باشد. بزرگراه های زیادی در شهرهای بزرگ وجود دارند که زمانی منطقه ی مسکونی بوده اند. این تغییرات موجب می شود تا بازار مسکن به شدت تحت تاثیر قرار بگیرد. این تاثیرات هم می تواند مثبت و هم منفی باشد. به عنوان نمونه، اگر شما اقدام به خرید ملکی نمایید که بعد از مدتی در محدوده ی آن امکانات زیادی اختصاص داده شود، قطعا سود قابل توجهی را کسب خواهید کرد. ولی در صورتی که در کنار ملک خریداری شده ی شما مصلی ساخته شود، روی قیمت ملک شما تاثیر منفی خواهد داشت.

برای بررسی طرح های احتمالی شهرداری بهتر است که واحد شهرسازی در شهرداری مراجعه نمایید. در صورت درخواست طرح  تفصیلی شهر، می توانید از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک مورد نظر اطلاعات کافی را به دست بیاورید.

جمع بندی:

تا به این جای مطالب به بررسی لیستی از مهم ترین نکات حقوقی املاک پرداخته ایم. امیدواریم با مطالعه ی آن ها به پاسخ تمامی سوالاتی که در ذهنتان ایجاد شده بودند، رسیده باشید. حوزه ی املاک بسیار وسیع می باشد و در صورتی که با عدم دانش قبلی اقدام به انجام معامله نمایید، قطعا با مشکلات زیادی رو به رو خواهید شد. از این رو بهتر است قبل از انجام معامله، اقدام به بررسی تمامی نکات حقوقی املاک نمایید.

مطالب بیشتر:

قوانین و نکات حقوقی مهم در رابطه با تنظیم قولنامه
بیان نکات حقوقی، معایب و مزایای پروژه های پروژه های مشارکت در ساخت
منظور از سند اوقافی چیست؟
توضیح قوانین حقوقی مسکن در ایران
مزایده املاک چیست، آشنایی با نحوه اجرا و ساز و کار آن
نکاتی کلیدی که باید در اجاره املاک بدانید
چگونگی نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی
املاک تملیکی چیست؟ موارد و نکات مهم در رابطه با آن کدامند؟
آشنایی و شناخت انواع اسناد ملکی
قوانین مربوط به تخلیه ملک تجاری
قوانین و امور حقوقی فروش و یا خرید خانه وکالتی
آشنای با قوانین و قواعد مهم برای سند زدن خانه
بررسی اجاره ملک ورثه ای
بررسی تفاوت سرقفلی با مالکیت
قوانین مربوط به تخلیه ملک تجاری
نکاتی درباره آموزش املاک و مستغلات
آشنایی با نکات مهم جهت خرید خانه وام دار
نکاتی در ارتباط با سرقفلی املاک