بررسی نکات حقوقی فروش ملک

 

مقدمه ای در ارتباط با نکات حقوقی فروش ملک:

یکی از قوانینی که برای هر انسان در جامعه در نظر گرفته شده است، حق مالکیت می باشد. یکی از رایج ترین کارهای حقوقی در جامعه، فروش ملک به شمار می آید. فروش ملک از لحاظ قانونی به این معنی می باشد که حق مالکیت یک ملک به وسیله ی قراردادی به فرد دیگری منتقل می شود. فروش ملک یک نوع رابطه در جامعه به شمار می آید. هر رابطه ای که در جامعه ایجاد می شود، می تواند دارای برخی تعارضاتی باشد. از این رو برای جلوگیری از بارهای مالی و روانی زیادی که در مسیرهای قضایی و دعاویی حقوقی و کیفری  به فرد و جامعه وارد می شود، کسب آگاهی در ارتباط با نکات حقوقی فروش ملک، توصیه می شود. در ادامه به برخی از مهم ترین نکات حقوقی فروش ملک خواهیم پرداخت. برای کسب اطلاعات بیشتر در این راستا، با ما  تا انتهای مطالب همراه باشید.

 

نکات حقوقی فروش ملک

 

 نکات مهم در زمان فروش ملک:

یکی از مهم ترین قراردادهای موجود  در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است با آن رو به رو شوند، قراردادهای مرتبط با خرید و فروش املاک به صورت مسکونی، تجاری و زمین های کشاورزی می باشد. خرید و فروش ملک، جز اموال غیر منقول به شمار می آید و به همین دلیل بایستی در زمان خرید و فروش آن از قواعد حقوقی خاصی پیروی شود. هر شخصی که اقدام به انجام چنین کارهایی می نماید، بایستی با نکات مهم و اولیه ای در خصوص این نوع قرارداد ها، آشنایی لازم را داشته باشد تا بعد از معامله به مشکل بر نخورد.

به دلیل عدم آشنایی افراد از نکات حقوقی فروش ملک، اختلافات زیادی در این خصوص ایجاد می شود. این اختلافات موجب تشکیل پرونده های زیاد و متعددی در مراجع قضایی می شود. از این رو رعایت و کسب آگاهی مورد نیاز در ارتباط با نکات حقوقی فروش ملک، می تواند از بروز اختلافات حقوقی ساده و یا کلاهبرداری ها و جرائم سازمان یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری نماید.

 

فروش ملک براساس یک قرارداد:

تمامی روابطی که در قوانین جامعه وجود دارند، مطابق با یک قرارداد کلی تعریف می شود. به این صورت که، تمامی قراردادها دارای برخی چارچوب هایی می باشد که در آن تعریف شده است. متن قرارداد در قانون دارای مواردی شامل این موضوعات می باشد که طرفین معامله جهت رسیدن به اهداف خاص و مشترک، تعهداتی را نسبت به یکدیگر بر عهده می گیرند. این تعهدات نمایان گر این موضوعات است که هر کدام از طرفین چه وظایفی را می توانند بر عهده بگیرند. همین طور تعهداتی که در قالب این قرارداد وضع شده است، مشخص کننده ی این است که هر کدام از طرفین چه وظیفه ای را برعهده داشته باشند.

نکته ی بسیار مهمی که در این راستا وجود دارد، این است که اگر قرارداد دارای شرایط صحت قانونی باشد، قانون اجرایی شدن شرایط و تعهدات قرارداد برای طرفین ضروری خواهد شد. از این رو  اگر هر کدام از طرفین نسبت به اجرای تعهدات خود کوتاهی نمایند، طرف مقابل این حق را دارد تا  بتواند حقوق خود را از طریق قانون پیگیری کند. موضوع بسیار مهم دیگری که در این راستا وجود دارد، این است که در قانون قراردادها به دو دسته ی زیر تقسیم می شوند:

• قرارداد های جایز: قرارداد های جایز به قرارداد هایی گفته می شود که امکان فسخ آن وجود دارد. به این صورت که طرف مقابل در هر زمان و هر موقعیتی این اختیار را دارد تا بتواند اقدام به انحلال قرارداد نماید.
• قرارداد های لازم: از آن جایی که بیشتر قرارداد ها نیاز به محکم کاری بیشتری دارند قانون، قرارداد دیگری به نام قرارداد های لازم هم تعریف کرده است. در این قرارداد طرفین امکان انحلال قرارداد را ندارند. مگر این که شرایط و حالت های پیش بینی شده و قانونی وجود داشته باشد.

یکی از مهم ترین نکات حقوقی فروش ملک این است که، قرارداد از نوع لازم باشد تا شرایط صحت عمومی و اختصاصی را در برگیرد. در همین راستا، ذکر این موضوع از این قاعده مستثنی نمی باشد که در صورت برقرار نبودن شرایط صحت قرارداد، قرارداد فروش ملک باطل خواهد شد. به این صورت که، حتی در مواقعی که قرارداد سندی به شکل رسمی صادر شده باشد، با ابطال قرارداد سند صادر شده هم باطل خواهد شد.

 

بررسی نکات حقوقی فروش ملک

 

فروش ملک و چند نکته حقوقی:

کسب اطلاعات کافی در مورد نکات حقوقی فروش ملک موجب می شود تا از کلاهبرداری های زیادی در این حوزه جلوگیری به عمل آید. بیشتر کلاهبرداری ها به خاطر عدم آگاهی افراد به نکات حقوقی فروش ملک می باشد. چون افرادی که نمی دانند فروش ملک باید دارای چه ویژگی هایی باشد و تعهدات ذکر شده در آن به چه معنی هستند، امکان سو استفاده و کلاهبرداری از آن ها بسیار زیاد است.  یکی از مهم ترین روابط اجتماعی فروش ملک بر روی قرارداد می باشد. به این صورت که، بر اساس این قرارداد مالکیت از فردی به فرد دیگر انتقال پیدا می کند.  از جمله نکات لازم برای حفظ حقوق طرفین معامله در زمان فروش ملک به شرح زیر می باشند:

• وضعیت طرفین معامله
• پرداخت اقساطی بهای معامله
• بررسی کامل ملک مورد معامله
• وضعیت سند ملک مورد معامله
• استعلام از ارگان های مربوط
• تحویل ندادن ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند
• انعقاد قرارداد
• درج حق فسخ در قرارداد
• مندرجات الزامی قرارداد
• آگهی کامل به مفاد و الفاظ به کار برده شده در قرارداد

 

 

وضعیت طرفین معامله:

یکی از مهم ترین نکات حقوقی فروش ملک، بررسی وضعیت طرفین معامله می باشد. برای صحت هر معامله در زمان فروش ملک، بهتر است که طرفین دارای ویژگی هایی باشند. به این صورت که، فردی که قصد انجام چنین معامله ای را دارد، باید عاقل و بالغ باشد. چون معامله با افرادی که از صحت عقلانی کافی برخوردار نبوده و یا بالغ نباشد، صحیح نیست. در زمان معامله و فروش ملک باید مدارک شناسایی افراد توسط طرف معامله مشاهده شده و هویت آن ها مطابق با مدارک موجود مطابقت داده شود. همچنین در صورتی که فروشنده ی ملک، قصد فروش ملک را از طریق وکالت نامه داشته باشد، خریدار باید از اصالت وکالت نامه مطمئن شود.

از همه مهم تر، خریدار باید در زمان بررسی اصالت وکالت نامه، از این موضوع که فروشنده ی اصلی در قید حیات است هم اطمینان کافی را حاصل نماید.  چون وکالت نامه فروش ملک با فوت مالک اصلی باطل شده و در نتیجه هر معامله ای که با آن وکالت نامه ای انجام شود، فاقد اعتبار می شود.

 

بررسی اجمالی نکات حقوقی فروش ملک

 

 

انعقاد قرارداد:

انعقاد قرارداد یکی دیگر از نکات حقوقی فروش ملک می باشد. به این صورت که، طرفین معامله بایستی بدون کوچکترین ابهام  و تردیدی در ارتباط با ملک با همدیگر توافق نماید. این توافق نامه باید به صورت قرارداد و کتبی با حضور حداقل 2 شاهد، منعقد شود. از این رو توصیه می شود که انعقاد قرارداد فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد. ولی قولنامه یا مبایعه نامه صورت گرفته در دفتر املاک بین خود طرفین به صورت قانونی می تواند نوشته شود.

 

 

 

بررسی وضعیت سند ملک مورد نظر:

بررسی وضعیت سند ملک مورد نظر یکی دیگر از مهم ترین نکات حقوقی فروش ملک می باشد. از این رو در زمان انجام معامله باید سند ملک توسط خریدار به صورت کامل مشاهده و بررسی گردد. در برخی موارد ممکن است ملک مورد نظر بدون سند جدا و تک برگ باشد. همین طور ممکن است چندین ملک دارای یک سند واحد باشند که فروشنده ی آن این ملک ها را از هم دیگر جدا و تفکیک کرده و به فروش می رساند. موضوع بسیار مهمی که در نکات حقوقی فروش ملک وجود دارد، این است که باید به وضعیت کاربری ملک نهایت دقت را داشت. به عنوان نمونه ممکن ایت برخی از ملک هایی که ساخته شده اند، دارای سند زراعی باشند. سازندگان چنین ملک هایی به صورت غیر مجاز اقدام به تغییر کاربری و ساخت بنا در چنین زمین هایی شده اند. در این صورت خرید این ملک ها بهتر نبوده و در آینده دچار مشکل خواهند شد.

 

معرفی نکات حقوقی فروش ملک

 

 

بررسی کامل ملک مورد معامله:

بررسی کامل ملک مورد معامله یکی دیگر از نکات حقوقی فروش ملک می باشد. از این رو خریدار یک ملک باید به صورت دقیق و بدون هیچ گونه تردیدی اقدام به بررسی ملک مورد نظر خود نماید. در  این صورت می تواند در جریان مزیت ها و ایرادات ملک مورد نظر قرار بگیرد. به عنوان نمونه، ممکن است ملک در طرح تعریض خیابان و یا اتوبان واقع شده و یا ملک در رهن بانک باشد. البته در همین راستا، ذکر این موضوع از این قاعده مستثنی نمی باشد که، اگر در ملک عیب و ایرادی وجود داشته باشد و خریدار بدون اطلاع از آن عیب ملک را خریداری کند، حق فسخ معامله را دارد. هر چند که انجام این کار که با سهل انگاری در زمان خرید آن همراه بوده است، ولی با صرف زمان و هزینه هایی  امری شدنی است.

 

مندرجات الزامی قرارداد:

یکی دیگر از نکات حقوقی فروش ملک، مندرجات الزامی قرارداد می باشد. به این صورت که، در قرارداد منعقد شده در میان طرفین، باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به صورت کامل و واضح بیان شوند. از جمله مندرجات الزامی در قرارداد فروش ملک می توان به متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه ی پرداخت، تسلیم ملک و … اشاره کرد. تمامی این مندرجات باید عینا در قرارداد به صورت ریز به ریز قید شوند. متاسفانه در برخی موارد شاهد این موضوع هستیم که طرفین معامله در مورد موضوعی به صورت شفاهی به توافق می رسند مانند تعیین کردن وضعیت پارکینگ یا انباری در ملک، ولی در قرارداد این موارد ممکن است ذکر نشود.

 

 

استعلام از ارگان های مربوط:

یکی دیگر از نکات حقوقی فروش ملک، استعلام ملک از ارگان های مربوط می باشد. همان گونه که در مطالب بالاتر هم به این موضوع اشاره کردیم، در برخی موارد ممکن است فروشنده ی ملک، با استفاده از وکالت نامه اقدام به فروش ملک می کند. همین طور ممکن است که خریدار در ارتباط با زراعی بودن یا در توقیف و رهن بودن ملک مورد نظر در بانک، خبری نداشته باشد. از این رو توصیه می شود که با استعلام از دفتر اسناد رسمی، در ارتباط با وکالت نامه ی فروشنده مطلع شود. همین طور می تواند از جهاد کشاورزی در ارتباط با مزروعی نبودن ملک استعلام بگیرد. برای استعلام از رهن نبودن ملک هم می تواند به بانک مرکزی رجوع کند.

 

 

کسب آگاهی کامل به مفاد و الفاظ به کار برده شده در قرارداد:

یکی دیگر از نکات حقوقی فروش ملک کسب آگاهی کامل به مفاد و الفاظ به کار برده شده در قرارداد می باشد. طرفین معامله بایستی آگاه مسائل حقوقی باشند یا می توانند با مشاوره یا داشتن یک وکیل دادگستری اقدام به انجام چنین معامله هایی نمایند. برخی از افراد هستند که در زمان فروش ملک از الفاظ به کار برده شده در مفاد قرارداد آگاهی لازم را ندارند. همین عدم آگهی می تواند لطمات سنگینی را به آن ها وارد کند.

 

 

بررسی  نکات حقوقی فروش ملک

 

 

درج حق فسخ قرارداد:

یکی دیگر از موارد مهمی که در نکات حقوقی فروش ملک وجود دارد، درج حق فسخ قرارداد می باشد. با درج حق فسخ قرارداد به خریدار و یا فروشنده این امکان داده می شود تا در صورت نقض تعهد طرف دیگر معامله بتواند قرارداد را یک طرفه فسخ نماید. البته باید این موضوع را هم در نظر گرفت که این حق در برخی موارد به صورت شرط واقع می شود. به این صورت که، فروشنده شرط می کند که بعد از خرید ملک، هر زمانی که خواست اقدام به تنظیم سند نماید، فروشنده ملزم به تخفیف در معامله به اندازه ی دلخواه خریدار خواهد شد.

 

 

 

تحویل ندادن ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم  سند:

یکی دیگر از موارد مهم در نکات حقوقی فروش ملک، تحویل ندادن ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند می باشد. البته خلف وعده و نقض تعهد تنها از جانب فروشنده نمی باشد و در برخی موارد ممکن است تا خریدار به تعهدات خود پایبند نباشد. فروشنده باید به دور از هر گونه تعارف، از تسلیم ملک تا پایان پرداخت، تمامی مبلغ قرارداد خودداری نماید. همچنین توصیه می شود که فروشنده مبلغی را به صورت نقد دریافت کند و از دریافت چک خودداری نماید.

 

 

مطالب بیشتر: