توضیح قوانین مربوط به دریافت حکم تخلیه ملک

حکم تخلیه ملک تحت چه شرایطی توسط دادگاه صادر می شود؟

برای آشنایی با قوانین مربوط به حکم تخلیه ملک لازم است که ابتدا با چند واژه و اصطلاح حقوقی آشنا شوید. در این صورت درک بهتری از قوانین و شرایطی که طی آن قضات حکم تخلیه ملک را صادر می کنند، خواهید داشت.

مفهوم اجاره، موجر و مستاجر

اجاره عهد و قراردادی است که به واسطه آن مستاجر مالک و صاحب منفعت های عین مستاجره یا مورد مستاجره می شود. کسی که چیزی را  اجاره دهد موجِر و کسی که چیزی را اجاره کند مستاجر نامیده می شود. همچنین به مورد یا موضوع اجـاره طبق قوانین حقوقی، عنوانِ عـین مسـتاجـره داده شده است.

محل سکنی

سکنی در فقه به معنی مسلط کردن دیگرى بر ملک خود برای بهره برداری خاص یعنی سکونت می باشد. در این صورت فرد مستاجر تنها حق دارد که از ملک مورد نظر  بهره برداری مسکونی کند.

حکم قطعی

فرض کنید علیه شما شکایتی در مراجع قضایی مطرح  و ثبت شده باشد. تحت این شرایط اگر پرونده مورد نظر مراحل بدوی و تجدید نظر خواهی را پشت سر گذاشته باشد، رای قطعی صادر خواهد شد. اگر رای صادره از سوی قاضی قطعی باشد بدین معنی خواهد بود که شما حق هیچگونه اعتراض و تجدید نظر خواهی مجدد را  نخواهید داشت.

شرایط صدور حکم تخلیه ملک

در موارد زیر مالک (موجر) می تواند برحسب مورد پیش آمده، درخواست صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیـه ملک را از دادگاه داشته باشد. دادگاه همگام با حکم فسخ قرارداد اجاره، دستور تخلیـه عین مستاجره را نیز صـادر می کند. این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا می شود و بر اساس آن مورد اجاره تخلیه خواهد شد.

حکم تخلیه ملک تحت چه شرایطی توسط دادگاه صادر می شود؟

۱ـ انتقال عین مستاجره توسط مستاجر به غیر

در موردی که موضوع اجاره برای کسب و کار و یا تجـارت شخص مسـتاجـر اجاره داده شده باشد و مستاجر آن را تحت عناوینی چون وکالت یا نمایندگی و… عملاً به شخص دیگری واگذار نماید حکم تخلیه صادر خواهد شد. به عبارت دیگر اگر مستاجر در اجاره نامه حق انتقال به غیر را نداشته باشد و به این کار مبادرت نماید و مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که هست به غیـر واگـذار نماید یا از طریق وکالت، نمایندگی و… برای استفاده در اختیار شخص دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قـانونی خـود قـرار دهد خلاف قانون عمل نموده است. شایان ذکر است که در مواردی که برای مورد اجاره، اجاره نامه ای نیز موجود نباشد، در صورتی که مالک بتواند ادعای خود را ثابت نماید، این قانون همچنان پا بر جا است.

۲ـ اجاره ملک تجاری و تغییر شغل توسط مستاجر

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر زمان مورد اجاره برای شـغل و فعالیت معینـی اجـاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، دادگاه به نفع مالک حکم به تخلیه ملک مورد نظر خواهد داد. مگر اینکه شغل جدید به لحاظ عرفی شبیه به شغل قبلی باشد. برای مثال تصور کنید ساختمانی را جهت افتتاح مرکز آموزش موسیقی اجاره کرده اید. اگر بنا به دلایلی این مرکز را به محل ضبط موسیقی تبدیل کنید مالک اجازه فسخ قرارداد را نخواهد داشت. موجر در این صورت با مراجعه به مراکز قضایی قادر به دریافت حکم تخلیه ساختمان نخواهد شد. حال فرض کنید محل مذکور را به مزون لباس تبدیل کرده اید. چون زمینه فعالیت دو عنوان شغلی آموزشگاه موسیقی و مزون لباس تفاوت زیادی با یکدیگر دارند، حکم تخلیه به نفع موجر صادر خواهد شد.

۳ـ در صورت تعدی یا تفریط مستاجر در رابطه با عین مستاجره

در صورتی که استفاده مستاجر از مورد اجاره بیش از اندازه متعارف باشد. به طوری که به عین مستاجره آسیب وارد کند و باعث کاهش ارزش آن شود، تعدی محسوب می شود. در این صورت، امکان فسخ قرارداد و ارائه دادخواست تخلیه به مراجع قضایی را برای مالک فراهم خواهد آورد. همچنین اگر کوتاهی کردن مستاجر در نگهداری از عین مستاجره، باعث وارد کردن خسارت به آن شود، مالک امکان فسخ قرارداد و دریافت حکم تخلیه ملک را خواهد داشت.

تعدی یا تفریط مستاجر در رابطه با عین مستاجره یکی از عوامل موثر در ارائه دادخواست تخلیه ملک توسط موجر می باشد.

۴ـ در زمان انتقال قطعی ملک به دیگری

فرض کنید ملکی جهت سکونت اجاره شده باشد و در اجاره نامه شرط فسخ قرارداد در صورت انتقال قطعی ملک به شخص دیگر آمده باشد. تحت این شرایط اگر مالک جدید قصد سکونت در ملک مورد نظر را داشته باشد یا اینکه بخواهد ملک مورد نظر را برای سکونت در اختیار پدر، مادر، همسر یا فرزندان خود قرار دهد، حکم تخلیه ملک به نفع مالک جدید صادر خواهد شد. شایان ذکر است که خریدار تا سه ماه پس از تاریخ انتقال سند قادر است از این حق خود استفاده نماید. در صورتی که سه ماه از تاریخ انتقال گذشته باشد و خریدار برای تخلیه اقدامی نکرده باشد، باید تا پایان مدت قرارداد اجاره صبر کند.

۵ـ انقضای موعد اجاره نامه محل سکنی

در صورتی که مورد اجاره ملک مسکونی باشد، تنها در صورتی که موجر به ملک مورد نظر برای سکونت خود، مادر، پدر، اولاد یا همسرش نیاز داشته باشد حکم به تخلیه ملک خواهند داد.

۶ـ عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه و به صورت متوالی

مستاجر موظف است که در پایان هر ماه اجاری مبلغ توافقی در اجاره نامه را به موجر پرداخت نماید. در صورتی که به مدت سه ماه متوالی از پرداخت مبلغ مذکور سر باز زند، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد. به این صورت که موجر با مراجعه به دفترخانه ای که قرارداد در آن تنظیم شده اظهارنامه ای جهت اطلاع مستاجر تنظیم خواهد کرد. اگر مستاجر ظرف ده روز برای پرداخت اجاره عقب افتاده اقدام نکند موجر می تواند با مراجعه به دفترخانه یا اجرای ثبت جهت صدور اجرائیه تخلیه و دریافت اجاره بها اقدام کند.

هرگاه بعد از صدور اجرائیه تخلیه مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده نماید، اجرای ثبت دستور تخلیه را متوقف می کند. در این صورت موجر می تواند به دادگاه مراجعه کند و به استناد تخلف مستاجر، درخواست تخلیه ملک خود را به محضر دادگاه ارائه نماید. شایان ذکر است که در این مواقع نیز برای مستاجر از سوی دادگاه ارفاقی در نظر گرفته شده است. مستاجر تنها یک بار می تواند از این ارفاق استفاده نماید. به این صورت که، اگر مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه مبلغ اجاره بهای عقب افتاده، بعلاوه صدی بیست آن را به صندوق دادگستری به نفع موجر پرداخت کند، تنها به پرداخت هزینه دادرسی محکوم خواهد شد و حکم تخلیه از سوی دادگاه صادر نمی شود.

در صورت عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه و به صورت متوالی، دستور تخلیه ملک صادر خواهد شد.

۷ـ صدور چند باره اظهارنامه جهت پرداخت اجاره بهای معوقه

همانطور که پیشتر بیان شده، در صورت به تعویق افتادن پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر، موجر با مراجعه به دفترخانه یا اجرای ثبت اقدام به صدور اظهارنامه جهت پرداخت اجاره بهای معوقه، خواهد نمود. تصور کنید در طول یک سال دو بار اظهارنامه به همین منظور صادر شود و مستاجر برای سومین بار پرداخت اجاره را به تعویق بیندازد. در این صورت موجر می تواند با مراجعه به دادگاه درخواست تخلیه مورد اجاره را مستقیما از این مرجع درخواست نماید.

۸ـ دایر کردن مرکز فساد در مورد اجاره

در صورتی که مستاجر بدون آگاهی موجر اقدام به ایجاد و دایر کردن مرکز فساد در مورد اجاره نماید، دادستان بدون درنگ ملک مورد نظر را در اختیار موجر قرار خواهد داد.

۹ـ مالک بودن مستاجرِ محل سکنی

اگر مستاجر در شهر محل زندگی خود دارای واحد مسکونی باشد، موجر می تواند بعد از انقضای موعد قرارداد اجاره حکم تخلیه ملک را بگیرد.

۱۰ـ درخواست تخلیه محل کسب، پیشه یا تجارت

در سه حالت موجر می تواند برای محل کسب، پیشه یا تجارت از دادگاه درخواست حکم تخلیه ملک را داشته باشد. حالت اول در صورتی است که مالک (موجر) بخواهد در مکان مورد اجاره، ساختمان جدید احداث نماید. تحت این شرایط مالک (موجر) باید پروانه ساختمانی و یا گواهی شهرداری درباره ساخت و ساز آتی خود در مکان مورد نظر را ارائه نماید. حالت دوم در صورتی است که موجر خود به مورد اجاره جهت انجام کسب و کار نیاز داشته باشد. در این صورت مستاجر موظف به تخلیه عین مستاجره خواهد بود. حالت سوم به مواردی مربوط
می شود که ملک مورد نظر برای سکونت نیز مناسب باشد. فرض کنید موجر بخواهد ملک را برای سکونت در اختیار پدر، مادر، همسر یا فرزندان خود قرار دهد. در این شرایط نیز حکم تخلیه به نفع موجر (مالک) صادر خواهد شد.

دایر کردن مرکز فساد در مورد اجاره باعث فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه خواهد شد.

در مورد درخواست تخلیه ملک برای احداث بنا یا مورد استفاده قرار گرفتن مورد اجاره توسط موجر و اقوام او چند مورد قابل ذکر است. در صورتی که مالک تا مدت شش ماه بعد از تخلیه اقدام به ساخت و ساز بنای جدید نکند یا تا مدت یکسال پس از تخلیه از ملک مورد نظر به صورتی که ادعا کرده استفاده ننماید، می بایست طبق قانون و به درخواست مستاجر سابق، به وی جریمه پرداخت کند. این جریمه مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره می باشد.

البته باید در نظر داشت که استفاده نکردن مالک از مورد اجاره، بر اساس ادعای خود و یا عدم اقدام به ساخت و ساز به دلایلی خارج از اراده مالک نبوده باشد. تبصره دیگر مربوط به تاریخ تخلیه است. در صورتی که ملک مورد نظر در اجاره چند شخص مختلف باشد و مالک از آنها نیز خواسته باشد که ملک را تخلیه کنند، تاریخ تخلیه از زمان تخلیه ملک توسط آخرین نفر محاسبه خواهد شد. برای مثال فرض کنید که مالک یک آپارتمان سه طبقه سه واحد برای احداث ساختمان جدید در این مکان از مستاجرین خواسته باشد که در پایان موعد اجاره نامه ملک را تخلیه نمایند. در این حالت تاریخ تخلیه بر اساس زمانی محاسبه می شود که آخرین مستاجر مورد اجاره را ترک کرده است. در صورت ارائه پروانه ساختمانی موجر می تواند درخواست صدور حکم تخلیه را داشته باشد.

مطالب بیشتر: