خرید و فروش ملک با وکالت نامه
خرید و فروش ملک با وکالت نامه از جهت آن که زندگی شهری شلوغی های خاص خودش را دارد، نسبت به سابق پررنگ شده است. خرید و فروش ملک و انتقال سند دارای هزینه های بالایی می باشد از این رو بسیاری از افراد تمایل دارند که انتقال ملک را با استفاده از سند وکالتی و یا وکالت بلاعزل تنظیم کنند که این روش فروش دارای مزایا و معایب خاص خودش می باشد. که در این مقاله به بررسی جزئیات خواهیم پرداخت.
مشکلات خرید و فروش ملک با وکالت نامه
خرید و فروش ملک با وکالت نامه و اعطای سند وکالتی بر اساس موارد زیر انجام می گیرد:
- صرفه جویی در زمان: از آن جایی که نقل و انتقال سند ممکن است زمان زیادی از شما صرف کند بسیاری ترجیح می دهند که این کار را به صورت وکالتی انجام دهند.
- صرف هزینه بسیار: انتقال سند هزینه بسیار زیادی را از شما صرف می کند و برخی برای پرداخت نکردن این هزینه ترجیح می دهند که از سند های وکالتی استفاده کنند.
- گم شدن سند رسمی ملک: گاهی اوقات نیز به دلیل آن که سند رسمی ملک گم شده است. انتقال به صورت وکالتی انجام می شود.
- آماده نبودن سند هایی که می بایست تفکیک شوند
- فرار کردن از مالیات
- عجله فروشنده یا خریدار برای انتقال ملک
خرید و فروش ملک با وکالت نامه چگونه ممکن است؟
بررسی معنایی اصطلاح های پرکاربرد
- صلح نامه: این عبارت در حوزه املاک کاربرد و استفاده بسیاری دارد و جایگزین قرارداد های خرید و فروش و اجاره ملک می شود. همان طور که از معنی کلمه صلح مشخص است هدف از صلح نامه ایجاد سازی و رفع اختلافات و ابهامات میان افراد است. اما برای نوشتن و تنظیم آن الزامی وجود ندارد.
- مبایعه نامه: مبایعه نامه قراردادی است که در طی آن مالی به دیگری فروخته شده است. (بیع صورت گرفته). و برای این واگذاری ملک قراردادی بین دو طرف معامله مکتوب می شود که براساس این نوشته بها یا مالی در عوض خرید ملک به فروشنده پرداخت می شود.
خریدار کیست؟
خریدار شخصی است که برای خرید ملک از فروشنده ضمانت هایی دریافت می کند تا از حضور فروشنده در محضر مطمئن شود. برای این منظور در مبایعه نامه قید می شود که اگر فروشنده در موعد مقرر در محضر حاضر نشد ملزم به پرداخت جریمه نقدی می باشد.
فروشنده کیست؟
فروشنده شخصی است که قصد واگذاری ملک خود به شخص خریدار را دارد و عمده نگرانی او از این است که آیا می تواند تمام مبلغ قرارداد را سر موعد از خریدار دریافت نماید؟ او باید دقت کند که پیش از تاریخ محضر سه چهارم مبلغ ملک را دریافت کند. می تواند این مبلغ در قالب چک دریافت کند. و باقی مبلغ را در همان روز محضر پس از انتقال سند دریافت کند که با بدقولی خریدار روبرو نشود.
خرید و فروش ملک با وکالت نامه چگونه ممکن است؟
وکالت در فروش ملک به چه معناست؟
وکالت در لغت به معنای نمایندگی و جایگزین کردن و واگذاری اختیار برای انجام اموری می باشد. طبق آنچه که در کتاب قانون بیان شده است وکالت در اصل به معنای آن است که شخصی که واگذار کننده است و موکل نام دارد به فرد دیگری که وکیل نام دارد اجازه و اختیار بدهد که در خصوص انجام امور خاصی اقدام کند. در واقع وکیل با دریافت وکالت نامه رسمی مسئول انجام اموری است که موکل به او واگذار کرده است.
خرید و فروش ملک با وکالت نامه آیا مانع از دخالت موکل در فروش می شود؟
طبق ماده ۶۸۳ قانون مدنی در صورتی که وکالت نامه به صورت بلاعزل باشد و در آن قید شده باشد که موکل در خصوص موضوع وکالت اختیار عمل ندارد موکل تا جایی می تواند در خصوص موضوع وکالت نامه اقدام عملی که با حقوق قانون موکل تعارض نکند. اما چنانچه خرید و فروش ملک با وکالت نامه انجام شود و در فروش ملک به خریدار وکالت بلاعزل منتقل کردن منزل را اعطا کند، خریدار می تواند ملک را به هر شخصی که می خواهد بفروشد. اما اگر پس از این مراحل فروشنده ملک یعنی موکل ملک را به شخص ثالثی منتقل کند عمل او جرم بوده و فروش مال غیر محسوب می شود.
معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه
- داشتن وکالت نامه مانعی برای فروش ملک نمی باشد و فروشنده هر زمانکه بخواهد می تواند ملک را به هر شخص دیگری واگذار کند.
- هنگامی که ملک در رهن بانک است مالک به بانک وکالت بلاعزل اعطا می کند که بتواند در هر لحظه ای خانه را به فروش برساند.
- مدت اعتبار وکالت نامه ممکن است به اتمام برسد.
- پس از عقد قرارداد وکالت نامه اگر یکی از طرفین فوت کند یا دچار جنون شود، وکالت نامه باطل است.
خرید و فروش ملک با وکالت نامه چگونه ممکن است؟
انواع وکالت ملکی
- وکالت رهن ملک به بانک: هنگامی که ملک در رهن بانک باشد مالک به بانک وکالت بلاعزل اعطا می کند و بانک می تواند چنانچه مالک اقساط وام خود را پرداخت نکند سند ملک را به نام خود منتقل کند و یا آن که ملک را به شخص دیگری بفروشد.
- وکالت بعد از مرگ: به طور کلی قرارداد ها به دو دسته تقسیم می شوند. قرارداد های لازم و قرارداد های جایز. تفاوت این دو تاثیر پذیری آن ها از فوت و جنون است. جنون یا فوت هر یک از طرفین قرارداد یا هردو آن ها تاثیری در قرارداد های لازم الاجرا نمی گذارد. اما فوت و جنون بر قرارداد های جایز الاجرا تاثیرگذار است. سلامت طرفین قرارداد در تمامی مراحل این نوع قرارداد ها لازم و ضروری است.
انواع وکالت نامه
- وکالت تام: در وکالت تام موکل فردی را به عنوان نایب و وکیل از جانب خود برای انجام تمامی امور منصوب می کند. در نتیجه چنین وکالتی وکیل اختیار انجام هر کاری را از طرف موکل خود دارد.
- وکالت مقید: وکالت مقید برای انجام امور خاصی همچون نقل و انتقال ملک، خرید و فروش ملک و … صورت می گیرد.
- وکالت ساده: در این وکالت موکل هر زمانی که اراده کند می تواند وکیل خود را عزل کند و هیچ گونه محدودیت قانونی برا غزل در نظر گرفته نمی شود.
- وکالت بلاعزل: وکالت بلاعزل نقطه مقابل وکالت ساده می باشد. که در این نوع وکالت موکل می تواند حق اختیار عزل وکیل را از خود سلب کند که در وکالت نامه قید می شود.
شرط بقای قرارداد پس از فوت چگونه است؟
نظرات متفاوتی برای پاسخ به این سوال وجود دارد. برخی بر این باورند که موکل وکالت بعد از فوت را همانند وکالت رهن است و با فوت موکل باطل نمی شود. برخی دیگر عقیده دارند که در صورت فوت وکالت کاملا بی اعتبار خواهد شد. ولی وکالت پس از فوت با وصیت عهدی منطبق است. بهتر است که هنگام خرید و فروش ملک با وکالت نامه، عبارت وکیل در حیات و وصی درممات به کار برده شود.
موارد استثنا در فسخ
هنگامی که موکل وکالت را عزل کند اما وکیل از آن آگاه نباشد هرگونه اقدامی که برای موکل انجام دهد، قابل قبول است. عزل در صورتی موثر است که وکیل از آن مطلع باشد. اگر موکل فوت شود و وکیل اطلاعی از آن نداشته باشد و کار وکالت را انجام دهد، عزل وکالت بی اثر خواهد بود؟ در واقع پاسخ قطعی نمی توان به این سوال داد که عزل وکالت بی اثر است یا خیر؟
عده ای معتقد هستند که چون عزل یک اقدام ارادی می باشد تا زمانی که وکیل از آن مطلع نشود منشا اثر قانونی نخواهد داشت. از همین رو فوت نیز یک اقدام غیر ارادی است و موکل تا پایان عمر به وکیل خود اعتماد کرده است و وکالت نامه را فسخ نکرده ولی عزل نشانه بی اعتمادی می باشد و با مورد فوت قابل سنجش نیست.
خرید و فروش ملک با وکالت نامه چگونه ممکن است؟
نکات مهم برای فروش
اگر می خواهید خرید و فروش ملک با وکالت نامه را به صورت کلان انجام دهید، می بایست حتما پیش از قرارداد باید از طریق دفترخانه ای که سند را در آن تنظیم کرده اید استعلام کتبی از سند بگیرید. مبایعه نامه و وکالت نامه باید در تمامی مراحل معامله همراه شما باشد و هرگز یکی را بدون حضور دیگری در معامله درگیر نکنید. این دو مدرک و سند مانند دو عضو جدانشدنی از یکدیگر در نظر بگیرید. همچنین بهتر است برای پیشگیری از سوءاستفاده های احتمالی قرارداد را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید. و در معاملاتی که در آن ها تعداد زیادی موکل یا وارث وجود دارد، وارد نشویم.
خرید و فروش ملک با وکالت نامه برای ملک هایی که سند آن ها در رهن بانک می باشد باید سرعت عمل به خرج دهید. و در سریع ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند قطعی اقدام کنید. اگر به عنوان موکل یا وکیل وارد یک معامله می شوید باید پیش از آن که وکالت نامه را امضا کنید، آن را به صورت دقیق مطالعه کنید و از کم و کیف و جزئیات آن مطلع شوید. اگر موکل پس از واگذاری هیچ گونه دخل و تصرفی در خصوص ملک نداشته باشد باید در سند به صورت صریح تنظیم شود.
ولی از آن جایی که خرید خانه به عنوان یکی از دغدغه های زوج های جوان می باشد و زمان زیادی از آن ها می گیرد تا بتوانند سرمایه شان را جمع کنند. باید حواس خود را جمع کنند تا برای زودتر صاحب خانه شدن نخواهند به هر قیمتی با افراد کلاهبردار که یک خانه به صورت وکالتی به چند نفر می فروشند وارد معامله شوند.
عدم مالکیت با وکالت بلاعزل
برخی تصور می کنند هنگامی که وکالت بلاعزل برای خرید و فروش خانه را گرفته باشند، ملک رسمی و قطعی منزل می باشند. ولی این تصور غلط است چرا که تا هنگامی که سند رسمی به نام شما نشده باشد صاحب رسمی ملک نیستید. ولی اگر هنگام تنظیم وکالت نامه مبایعه نامه تنظیم کنید می توانید مالکیت خود بر خانه را ثابت کنید.
برای آن که از کلاهبرداری توسط فروشنده جلوگیری شود و اثبات شود که شما مالک قطعی ملک مورد معامله هستید باید به دو نکته توجه کنید:
- برای خرید و فروش ملک با وکالت نامه از فروشنده بخواهید که مبایعه نامه منزل را نیز تنظیم کند و به نام شما بزند. در این صورت اگر اقدام به فروش ملک کند می توانید از او به جرم فروش مال غیر شکایت کنید و معامله را باطل کنید.
- برای خرید و فروش با وکالت نامه در وکالت نامه قید کنید که حق فروش از فروشنده سلب شده است در این صورت فروشنده نمی تواند سند را به نام شخص دیگری منتقل کند.
همچنین ممکن است که فروشنده پس از دریافت پول از شما منکر شود که پولی دریافت نموده است و یا آن که تقاضای پول بیشتری از شما نماید. برای رسیدگی به این منظور اگر مبایعه نوشته باشید می توانید از آن در برابر دادگاه استفاده کنید و مانع از اذیت کردن فروشنده شوید.
خرید و فروش ملک با وکالت نامه چگونه ممکن است؟
اگر ملک پس از فروش وکالتی توقیف شود، چه باید کرد؟
اگر براساس مشکلی اموال فروشنده ملک مورد توقیف قرار گیرد، اگر شما مبایعه نامه داشته باشید می توانید اثبات کنید که تاریخ خرید ملک پیش از تاریخ توقیف اموال بوده و آن ملک غیر قابل توقیف می باشد. در غیر این صورت می توانید با مراجعه به وکیل و دادگاه مشکل پیش آمده را حل و فصل نمایید.
برای دریافت سند قطعی ملک باید چه کنیم؟
برای دریافت سند قطعی ملک باید با در دست داشتن مدارک زیر به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید:
- سند مالکیت ملک که نشان بدهد فروشنده مالک آن ملک می باشد.
- برگه پایان کار از شهرداری
- مفاصا حساب دارایی
- استعلام ثبت
- مفاصا حساب شهرداری
- استعلام ثبت
- شناسنامه و کارت ملی
- اخذ اعتبار وکالت نامه
خرید و فروش ملک با وکالت نامه انجام دهیم یا خیر؟
همانطور که بررسی کردیم خرید و فروش ملک با وکالت نامه ممکن است خطرات و مشکلات خاص خودش را داشته باشد. ولی گاهی اوقات نیز مجبور به انجام این کار می باشیم. چنان چه حتما مصر به انجام این کار می باشید باید حتما مبایعه نامه تنظیم کنید. ثانیا توجه کنید که ملک در رهن بانک نباشد. پس از پرداخت هزینه حتما سند را به همراه قبض رسید انتقال وجه از فروشنده دریافت نمایید. سپس از نظر عدم وجود بدهی های مالیاتی خانه مطمئن شوید.
مطالب بیشتر:
بیان مشخصات ملک خوب جهت خرید
آنچه باید در مورد مسکن ملی بدانیم
محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟
انواع اسکلت ساختمان و کاربردهای آنها
تبدیل رهن به اجاره ، چگونه و چرا ؟
پروانه ساختمان چگونه صادر می شود؟
بهترین محله ها برای خانه دانشجویی کجاست؟
آیا خرید آپارتمان مناسب سخت است؟
توضیح جامع درباره سامانه ملی املاک و اسکان کشور
نکاتی کلیدی که باید در اجاره املاک بدانید
شرایط و قوانین اجاره آپارتمان مبله
نکات مهم و کاربردی که هنگام اجاره سوئیت باید رعایت شوند
محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟
توضیح درباره تسهیلات بانکی موجود از طریق خرید اوراق مسکن
مرکز خرید بام لند؛ لوکس و جذاب در کنار دریاچه چیتگر
همه چیز درباره اتحادیه مشاورین املاک تهران
نکات مهم و کاربردی که هنگام اجاره مغازه در تهران باید در نظر گرفته شوند
