فروش ملک مشاع

مال مشاع

وقتی مالی مشاع می شود یعنی آن مال، مال یک نفر نیست و به یک نفر تعلق ندارد بلکه آن مال دارای مالکان متعدد است. مال مشاع یک خاصیت حیرت آوری دارد بدین شکل که هر شریک در ذره ذره مال مشاعی شریک است. پس هر شریک به تنهایی نمی تواند بدون اذن و اجازه دیگر شرکاء در آن تصرفاتی انجام دهد. در مال مشاع همواره می بایست بین شرکاء، گفتمان و وحدت نظر وجود داشته باشد. در غیر این صورت باید دائماً شرکاء علیه یکدیگر مخاصمه کرده و در مرجع قضایی اقامه دعوی کنند. شرکاء مال مشاعی جز با تعامل و گفتگو، کارشان به پیش نخواهد رفت.

تقریباً هر مالی می تواند مشاعی باشد. اینگونه نیست که خاصیت مشاع بودن فقط منحصر به ملک، منزل، مغازه و یا آپارتمان باشد. وقتی می گوئیم که هر یک از شرکاء در ذره ذره مال مشاعی شریک هستند یعنی هیچیک از شرکاء نمی تواند بدون اذن و اجازه شرکاء دیگر، سهم خود را از مال مشاعی جدا کند. به عبارت روشن تر؛ هیچ شریکی نمی تواند بدون توافق با شرکاء، سهم خویش را جدا سازد. همچنین نمی تواند در آن مال، تغییراتی را اعمال کند.

ممنوعیت تصرفات برای شرکاء

ملک شش دانگ دارد. به عنوان مثال؛ فرض کنید سه نفر در یک ملک ۳۰۰ مترمربعی، مشاعاً شریک هستند به طوری که هر یک، مالک دو دانگ از این ملک می باشند. در این صورت هیچیک از این سه شریک نمی تواند بدون اذن شرکاء دیگر نسبت به ۱۰۰ مترمربع سهم خود، دیوارکشی و یا هر گونه تصرفات دیگری را به انجام رساند. دلیل این امر در تعریف مال مشاع نهفته است. اگرچه در مثال مزبور، هر یک از شرکاء، ۱۰۰ مترمربع از آن ملک، سهم دارند اما اینگونه نیست که یکی از ایشان بتواند یک قسمت از ملک را بدون اجازه دیگر شرکاء انتخاب و حصارکشی نماید.

برخی اوقات دو یا چند شریک با هم تصمیم می گیرند که ملکی را مشاعاً خریداری نمایند. در این صورت، شرکاء ملک مزبور با اراده و اختیار خود این نوع شراکت را انتخاب کرده اند. در عین حال، همیشه اینگونه نیست. بعضی اوقات شراکت قهری صورت می گیرد و مالک شدن شرکاء از اراده آنها خارج است. این موضوع غالباً در ارث پدید می آید.

مثلاً پدری به رحمت خدا می رود. او ملکی دارد که بعد از فوت، همسر و فرزندانش مشاعاً مالک آن ملک می شوند. در این مثال هیچیک از شرکاء این شراکت را انتخاب نکرده اند بلکه به صورت قهری و خود به خودی این شراکت پدید آمده است. در واقع؛ همسر و فرزندان متوفی، همگی مشاعاً و به اندازه سهم الارث خود، مالک می باشند.

فروش ملک مشاع

اکنون این سوال مطرح می شود که آیا فروش ملک مشاع امکان پذیر است؟ یعنی همان گونه که هیچیک از شرکاء نمی تواند بدون اذن شریکان، تصرفاتی در ملک داشته باشد، آیا هیچیک از ایشان هم، حق فروش سهم مشاعی خود را بدون اذن دیگر شرکاء ندارد؟!

پاسخ این است که هر یک از شرکاء می تواند سهم مشاعی خود را بافروشد اما آن خریدار جدید نیز همچنان شریک مشاعی ملک خواهد بود . یعنی او نیز نمی تواند بدون اذن دیگر شرکاء، تصرفاتی در ملک داشته باشد. با ذکر مثال، موضوع روشن تر می شود؛

فرض کنید که ملکی با مساحت ۳۰۰ مترمربع دارای سه شریک مشاعی است که هر یک مالک دو دانگ از این ملک هستند. یک نفر از ایشان تصمیم می گیرد که سهم خود را که ۱۰۰ مترمربع می باشد به غریبه ای بفروشد. او می تواند سهم مشاعی خود را به دیگری بفروشد اما نمی تواند حدود ۱۰۰ مترمربع را بر روی ملک مشخص کند. به این دلیل که دو شریک دیگر او در ذره ذره آن سهم دارند. یعنی فروشنده نمی تواند به خریدار آن ۱۰۰ مترمربع، بگوید که ۱۰۰ مترمربع در کجای آن ۳۰۰ مترمربع واقع شده است. پس ۱۰۰ مترمربع مشخص نیست که در مرکز ۳۰۰ مترمربع واقع است یا در شمال، جنوب، شرق و یا غرب آن! بنابراین خریدار هم مانند فروشنده فقط می داند که ۱۰۰ مترمربع از کل آن ملک را مالک شده است. با این وجود، نمی تواند بگوید از کدام قسمت ملک. برای مشخص شدن حدود سهم هر یک از شرکاء، ایشان باید با یکدیگر گفتگو و توافق کنند.

فروش کل سهم یا بخشی از آن

در موضوع فروش ملک مشاع؛ هر یک از شرکاء می توانند کل سهم خود و یا بخشی از آن را به فروش رسانند. در مثال بالا؛ شریکی که تصمیم داشت ۱۰۰ مترمربع خود را بفروشد، می تواند ۵۰ مترمربع را فروخته و همچنان ۵۰ مترمربع را برای خود نگاه دارد. در این صورت تعداد مالکان به چهار نفر خواهد رسید که سهم الشرکه ایشان عبارت است از: دو دانگ، دو دانگ، یک دانگ و یک دانگ. در این وضعیت؛ همچنان محل استقرار سهم هیچیک از شرکاء بر روی ملک مشخص نیست ولی مقدار سهم الشرکه مشخص است.

آنچه که در مثال بالا توضیح داده شد، مربوط به فروش ملک مشاع بود که در آن شرکاء به اختیار خود در مالی شریک شده بودند. همین قاعده در خصوص فروش ملک مشاع که شرکاء به صورت قهری و خود به خودی با یکدیگر شریک می شوند، ساری و جاری است. یعنی اگر از طریق ارث چند نفر مشاعاً در ملکی شریک شوند باز هم همین قاعده ای که گفتیم، حکمفرما خواهد بود.

نقش نداشتن مقدار سهم

مطلب شایان توجه این است که اندازه و مقدار سهم هر شریک هیچ نقشی در اینجا ایفاء نمی کند. مثلاً اگر سه شریک، مشاعاً مالک ۶ هزار مترمربع از ملکی باشند و سهم الشرکه ایشان اینگونه باشد؛ نیم دانگ، نیم دانگ و پنج دانگ. یعنی ۵۰۰ مترمربع، ۵۰۰ مترمربع و ۵ هزار مترمربع. باز هم تمام قواعدی که گفتیم به قوت خود باقی خواهند ماند. در این حالت هم، مالک پنج دانگ نمی تواند به اعتبار اینکه سهم الشرکه او ده برابر سهم هر شریک دیگرش می باشد، در ملک مشاعی بدون اذن و اجازه شریکانش تصرفاتی انجام دهد. یعنی او نمی تواند بدون اذن شرکاء هر جای ملک که اراده کرد، اتاق ولو کوچکی برای خود بسازد مگر اینکه رضایت شرکاء را جلب کند. در عین حال هر یک از شرکاء در این مثال می توانند سهم الشرکه خود را به فروش برسانند و از این جهت، هیچ مانعی وجود ندارد.

حالا فرض کنیم؛ در مثال قبلی، آن شریکی که مالک ۵ هزار مترمربع از ملک بود، بدون اذن دو شریک دیگرش، اتاق کوچکی در ملک مشاعی برای خود بسازد. در این صورت اقدام او تابع مقررات فضولی خواهد بود. این شریک در قبال دیگر شرکاء خود، ضامن هر گونه خسارت وارده است.

مثال دیگر؛ فرض کنیم پدری به رحمت خدا می رود. متوفی ملکی ۵ هزار مترمربعی دارد. پدر در زمان حیات خود، وکالتنامه ای رسمی (محضری) تنظیم کرده و اداره آن ملک را به پسر بزرگ خانواده واگذار کرده است. پدر در آن وکالتنامه قید نموده که پسرش امور مربوط به آن ملک را اداره کند و حتی می تواند آن ملک را بفروشد.

انتقال قهری و خود به خودی مالکیت

در این حالت؛ چنانچه قبل از فوت پدر، پسر ملک را فروخته و پول فروش آن را به حساب پدر واریز کرده باشد، همه ورثه به اندازه سهم الارث خود، مالک آن پول هستند. اگر پسر بزرگ خانواده، ملک را تا زمان حیات پدر نفروخته ولی بعد از فوت پدر، ملک را معامله کرده باشد، محل اشکال است.

با این توضیح که؛ به محض فوت پدر، وکالتنامه رسمی باطل شده و ضمناً به محض فوت پدر، همسر او و دیگر فرزندان به اندازه سهم الارث خود، مالک آن ملک شده اند. در این حالت، پسر بزرگ خانواده هم سهم الارث دارد اما حق فروش ملک را بعد از فوت پدر ندارد مگر با رضایت همه شرکاء که همان ورثه محسوب می شوند. چنانچه آن پسر بعد از فوت پدر، ملک را فروخته باشد، در واقع او به فروش ملک مشاع بدون اذن شرکاء خود مبادرت وزریده است.

به عبارت صریح تر؛ با فوت پدر به صورت قهری و بدون اراده دیگران، مالکیت ملک مذکور به ورثه انتقال پیدا کرده و پسر بزرگ با وکالتنامه فاقد اعتبار قانونی، مبادرت به فروش ملک مشاع نموده است.

بنابراین احکام معاملات فضولی بر آن مترتب خواهد شد و پسر بزرگ، ضامن خسارت های وارده می باشد. در چنین فرضی، خریدار ملک نمی تواند به افراد خانواده مرحوم مراجعه کند و از ایشان، ملک را مطالبه کند. خریدار فقط می تواند به پسر بزرگ خانواده که ملک را به او فروخته، رجوع کند.

تغییر شریک در ملک مشاعی و یک حالت استثنایی

در مثال بالا؛ با فوت پدر، پسر بزرگ به اندازه سهم الارث خود، مالک مشاعی آن ملک می شود بنابراین در صورت خواست خریدار، او فقط مالک سهم الارث پسر بزرگ خانواده خواهد شد و مابقی وجه ملک را پسر بزرگ باید به خریدار مسترد نماید. در این حالت، خریدار با بقیه ورثه به استثنای پسر بزرگ خانواده در ملک، مشاعاً شریک می شود.

یک حالت استثنایی در فروش ملک مشاع وجود دارد که بسیار جالب توجه است. چنانچه شرکاء ملک، دو نفر باشند و یکی از این دو نفر، سهم خود را به ثالث (یعنی نفر سوم) بفروشد. آن شریک دیگر، حق دارد که قیمتی را که مشتری به شریک پرداخته، او به مشتری بپردازد و مالک کل ملک شود. به این حق، «حق شُفعِه» می گویند. اگرچه در هر معامله ای قصد و رضایت خریدار و فروشنده، شرط صحت معامله است اما در اینجا، قصد و رضایت مشتری که ملک را از شریک خریده بود، اصلاً شرط نیست (= فروش اجباری). این حالت استثنایی برای بیش از دو شریک، برقرار نیست. ضمن آنکه حق شُفعِه، باید فوراً اجرا شود و با گذشت زمان، قابلیت اجرا نخواهد داشت.

مطالب بیشتر: