همان طور که می دانیم امروزه خرید خانه یا خودرو به سرمایه زیادی نیازمند است. به همین خاطر بیشتر مردم به دنبال راه هایی هستند که بتوانند دغدغه خرید خانه را به حداقل برسانند. قرارداد اجاره به شرط تملیک این امکان را برای مردم فراهم ساخته است. در حقیقت اجاره به شرط تملیک قراردادی بین دو طرف حقوقی و حقیقی یا عمومی و خصوصی می باشد. به موجب این قرارداد، مستأجر پس از اتمام مدت اجاره و در صورت رعایت تمامی شرایط موجود در قرارداد، می تواند مالک عین مستأجره شود. هم چنین این قرارداد پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران مصوب شده و دارای هیچ گونه سابقه ای در قانون و فقه نمی باشد.
در این نوشتار به بررسی قرارداد اجاره به شرط تملیک خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.
اجاره به شرط تملیک
به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک می توان خانه یا هر نوع دارایی دیگری را اجاره نمود و پس از گذشت مدت زمانی مالک آن شد. این قرارداد این امکان را برای افرادی که در حال حاضر توان مالی لازم برای خرید را نداشته، فراهم آورده است. به این صورت که می توانند در طول زمان و با پرداخت های اندک صاحب آن مال شوند. پایین بودن دستمزد افراد و بالا بودن نرخ خودرو و خانه، بسیاری از مؤسسات حقوقی را بر آن داشته تا امکانی را فراهم کنند که افراد پیش از پرداخت کامل مبلغ، صاحب خانه یا خودرو شوند.
قرارداد اجاره به شرط تملیک فی مابین شرکت های خصوصی و دولتی و افراد منعقد می گردد. اما در حقیقت فی مابین شرکت ها و بانک ها می باشد. این قرارداد شامل دو قرارداد اجاره و خرید در یک سند است. به این صورت که اگر مستأجر تمامی شرایط موجود در قرارداد را رعایت کند، پس از مدتی می تواند مالک آن گردد.
قرارداد اجاره به شرط تملیک قوانینی دارد که در ادامه به آن می پردازیم.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک
در حقیقت افراد با تنظیم قرارداد، اجرای تعهدات طرفین را ضمانت می کنند. مستأجر به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک، مالک مال دیگری می شود. در این قرارداد مستأجر بهایی را به خاطر استفاده از مال پرداخت می کند و پس از اتمام مدت اجاره، مال را به صاحبش بر می گرداند. تملیک در این قرارداد، نوعی شرط و یکی از تعهدات فرعی به شمار می رود. در حقیقت تعهدات موجود در قرارداد به طرفین و توافق صورت گرفته میان آن ها بستگی دارد. به این شکل که ممکن است موجر تعهد نماید در صورتی که مستأجر ماهیانه مبلغی پرداخت نماید، می تواند در پایان مدت قرارداد صاحب آن ملک شود. در صورتی که مستأجر به تعهدات مندرج در قرارداد عمل نماید، مالک آن دارایی شده، در غیر این صورت، باید ملک را تخلیه نماید.
مدت زمان اجاره در قرارداد اجاره به شرط تملیک، براساس عمر مفید آن مال مشخص می شود. مستأجر تا پایان زمان اجاره از منافع ملک استفاده می کند اما نمی تواند خود را مالک آن بداند. در حقیقت در صورتی که تعهدات به اجرا برسد، این قرارداد تغییر می کند.
آشنایی با انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک
تمامی مفاد موجود در این قرارداد به صورت توافقی تنظیم می شود. به طور مثال می توان گفت که اگر خریدار اقساط را به موقع پرداخت نماید، پس از اتمام مدت قرارداد، مالکیت آن مال بدون هیچ تشریفاتی به مستأجر انتقال می یابد. به این معنا که آن مال به صورت خودکار منتقل می شود. لازم به ذکر است که در بیشتر موارد این اتفاق نمی افتد. یعنی حتی در صورت پرداخت منظم و به موقع اقساط توسط مستأجر، مال فوری به او منتقل نمی شود. بلکه مستأجر باید تمامی مفاد موجود در قرارداد را بدون هیچ گونه اهمالی رعایت کند.
به طور کلی اجاره به شرط تملیک به دو صورت امکان تحقق دارد:
اجاره به شرط نتیجه
یکی از انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک، اجاره به شرط نتیجه می باشد. در واقع به موجب قرارداد اجاره به شرط نتیجه، مستأجر پس از اتمام مدت اجاره و پرداخت آخرین قسط، می تواند مالک آن دارایی شود. در صورتی که تمامی شرایط موجود در قرارداد رعایت گردد، مستأجر مالک عین مستأجره می شود. هم چنین اجاره ای که در این مدت پرداخت می شود نیز به عنوان ثمن در برابر عین قرار دارد. اجاره به شرط نتیجه یکی از کاربردی ترین انواع اجاره به شرط تملیک می باشد که در آن انتقال مالکیت تنها در صورت رعایت شرایط مندرج در قرارداد و پذیرش انتقال مالکیت اتفاق می افتد.
اگر مبلغ اجاره کامل نشود، مال هم چنان متعلق به مالک قبلی می باشد و بقا تنها به صورت امانت در اختیار مستأجر قرار دارد. عوض پیش از انتقال، اجاره و بعد از آن تحت عنوان ثمن معامله شناخته می شود. مالک و مستأجر در اجاره به شرط نتیجه حق فسخ قرارداد را نداشته و پس از پرداخت آخرین قسط، انتقال مالکیت صورت می گیرد. از این قرارداد در قوانین کشورهای اروپایی، تحت عنوان “اجاره فروش” یاد می شود و اجاره به شرط تملیک را بیع می نامند.
اجاره به شرط رضایت
براساس قرارداد اجاره به شرط رضایت، پس از اتمام قرارداد، در صورتی که مستأجر عین مستأجره را بخواهد، مالکیت اصل آن را به دست می آورد و مالک در زمان عقد قرارداد، انتقال عین را انجام می دهد. به طور مثال شرکتی که تولیدکننده محصولات صنعتی می باشد، ابتدا محصولات شرکت خود را به صورت قراردادی محول می نماید. اما در متن قرارداد شرط کرده که پس از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر رضایت داشته و تمامی مبلغ اجاره را پرداخت کرده باشد، عین مال به او انتقال می یابد و آن مال تحت عنوان ثمره شناخته خواهد شد.
در قرارداد اجاره به شرط تملیک انتقال عین زمانی صورت می گیرد که مستأجر رضایت داشته باشد و پذیرش دو طرف شرط نمی باشد. در غیر این صورت در صورت عدم رضایت مستأجر، بدون این که عین انتقال یابد، معامله پایان می پذیرد. در حقیقت در اجاره به شرط رضایت علاوه بر تنظیم قرارداد فی مابین موجر و مستأجر، رضایت مستأجر بر قبول عین نیز باید نگارش شود. به این معنا که مستأجر مشخص می کند چه کسی می تواند مالک نهایی محصول پس از پایان مدت قرارداد باشد.
اجاره به شرط تملیک از نگاه قانون
قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از جدیدترین قراردادها می باشد که پیش از انقلاب و در فقه و قانون اشاره ای به آن نشده است. این قرارداد در کشور ما، ابتدا در آیین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک که در سال ۱۳۶۱ در شورای پول و اعتبار به تصویب رسید، آورده شده است. سپس در قانون عملیات بانکی بهره در سال ۱۳۶۲ مورد استفاده قرار گرفت.
ماهیت این قرارداد در بسیاری از کشورهای مبدأ آن، خرید و فروش و یا بیع می باشد. اما در کشور ایران، ماهیت این قرارداد به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی در خصوص اجاره تعریف می شود. به موجب این قرارداد، مستأجر در طول مدت قرارداد، از منافع آن بهره مند می شود. اما به افزودن شرط تملیک، پس از اتمام مدت اجاره، با پرداخت اجاره بها و رعایت شروط مندرج در قرارداد، می تواند مالکیت آن را به دست آورد. هم چنین از آن جایی که تنظیم این قرارداد، براساس عقد اجاره می باشد، باید از تمامی قوانین مربوط به اجاره نیز تبعیت نماید.
نگاهی به آثار و احکام قرارداد اجاره به شرط تملیک
پیشتر به ماهیت اجاره به شرط تملیک اشاره نمودیم. حال در نظر داریم آثار و احکام این قرارداد را بررسی کنیم.
- از آن جایی که ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک، اجاره می باشد، تکالیف و حقوقی که طرفین دارند، همان تکالیف مربوط به طرفین عقد اجاره است که در قانون مدنی جمهوری اسلامی و روابط میان مستأجر و موجر پیش بینی شده است.
- در حقیقت بیشتر احکامی که در قانون مدنی پیش بینی شده جنبه تکمیلی دارد؛ به این صورت که اراده مفروض طرفین را بیان می کند. به همین دلیل هنگامی که طرفین اراده خود را به خاطر کنار گذاشتن احکام ابراز می کنند، تکالیف طرفین نیز تابع این اراده خواهد بود.
- این قرارداد، یک قرارداد معوض، لازم و تملیکی بوده و هیچ کدام از طرفین نمی توانند آن را فسخ نمایند.
آشنایی با قوانین قرارداد اجاره به شرط تملیک
- هیچ یک از طرفین در قرارداد اجاره به شرط تملیک نمی توانند قرارداد را به میل خود فسخ نمایند؛ مگر این که مالک یا مستأجر برخلاف تعهدات خود عمل نمایند.
- قرارداد اجاره به شرط تملیک تا زمانی که خاتمه پیدا کند، به شکل اجاره می باشد و قوانین آن براساس قانون مدنی خواهد بود. بنابراین آن چه باید توسط مستأجر و یا موجر رعایت گردد، در تمامی بندهای این قانون آورده شده است.
شرایط پایان قرارداد اجاره شرط تملیک
- گاهی ممکن است خریدار و یا مالک بنا به شرایطی قرارداد را فسخ نمایند.
- اگر مستأجر به تمامی تعهدات خود عمل نماید و یا شرایط مندرج در قرارداد را رعایت کند، عین مال به مستأجر منتقل می شود و پس از انتقال سند، قرارداد پایان می یابد.
- هم چنین در صورتی که مدت زمان قرارداد به پایان رسیده و مستأجر به تعهدات عمل نکرده باشد، مال پس گرفته می شود و قرارداد نیز فسخ خواهد شد.
مطالب بیشتر:
نکات مهم و کاربردی جهت اجاره خانه روزانه تهران
اخلاق حرفه ای بهترین املاک تهران
از مسکن اجتماعی چه می دانید؟
توضیح درباره مشاعات ساختمان و قوانین حاکم بر آن
وظایف و ویژگی های مدیر قرارداد املاک
نکات مهم در اجاره آپارتمان که باید بسیار به آنها اهمیت بدهید
شرح وظایف اتحادیه مشاوران املاک
شرایط و مزایای استخدام مشاور املاک
همه چیز درباره حق مسکن
طرح مسکن جوانان؛ راهی به سوی خانه دار شدن
تبدیل رهن به اجاره ، چگونه و چرا ؟
شرح روش صحیح در انتخاب و استخدام مشاور املاک
بیان مشخصات ملک خوب جهت خرید
طرح مسکن جوانان؛ راهی به سوی خانه دار شدن
همه چیز درباره حق مسکن
