قوانین مربوط به تخلیه ملک تجاری

موضوع تخلیه ملک تجاری، متداول‌ترین و شایع‌ترین گونه‌ی دعاوی بین موجر (مالک) و مستأجر است. آگاهی در مورد مسائل حقوقی تخلیه ملک تجاری هم برای مالک و هم برای مستأجر، یک ضرورت است. چون مواردی پیش می‌آید که یکی از طرفین یا هر دو طرف در این خصوص دچار چالش و مشکل می‌شوند.

به طور مثال، ممکن است قرارداد اجاره ملک به پایان برسد و مستأجر اقدام به تخلیه ملک تجاری نکند. در صورتی که بنا به تعهداتی که در زمان تنظیم قرارداد اجاره ملک داده است باید آنجا را تخلیه کند. این یکی از مشکلاتی است که امکان دارد میان موجر(مالک) و مستأجر به وجود آید؛ یا اینکه بنا به دلایلی همچون عدم پرداخت اجاره از طرف مستأجر، تغییر کاربری ملک توسط مستأجر و… میان مالک و مستأجر اختلاف پیش بیاید اینجاست که قانون به کمک دو طرف می‌آید تا مشکلات را حل کند.

بنابراین، لازم است موجر به عنوان صاحب ملک تجاری و مستأجر به عنوان کسی که آن ملک را اجاره کرده است، با قوانین مربوط به این حیطه آشنا شود.

دعوی تخلیه‌‌ ملک تجاری چیست؟

موجر و مستأجر در رابطه با اجاره ملک تجاری تعهداتی به یکدیگر دارند که باید آن‌ها را رعایت کنند. به طور مثال موجر در زمان تعیین شده، ملک را به مستأجر واگذار کند. مستأجر نیز در مدت زمانی که ملک در اجاره او است، اجاره را بپردازد.  همچنین زمانی که مدت قرارداد به پایان رسید، اقدام به تخلیه ملک تجاری کند.

طرح دعوای تخلیه ملک تجاری زمانی پیش می‌آید که مستأجر در زمان مقرر شده اقدام به تخلیه ملک نکند. با توجه به این امر که قرارداد به شکل رسمی یا عادی تنظیم شده باشد و همینطور با در نظر گرفتن اینکه قرارداد اجاره مشمول کدام قانون باشد، شروط طرح و پیگیری این دعوی و دادگاه صالح برای رسیدگی به موضوع فرق می‌کند.

یکسری وظایف و تکلیف برعهده مالک و مستأجر است که هر دو باید آن را رعایت کنند. یکی از وظایف مستأجر این است که وقتی مدت زمان اجاره تمام شد اقدام به تخلیه ملک بکند. اما در صورتی که مدت زمان اجاره مستأجر به پایان رسید اما ملک را تخلیه نکرد مالک می‌تواند به مراجع قضایی رجوع کند. سپس دادخواست تخلیه ملک را به خاطر تمام شدن مدت اجاره به دادگاه ارائه کند.

تخلیه فوری ملک تجاری

شروط دعوی تخلیه‌‌ ملک تجاری چیست؟

در این بخش، به این موضوع می‌پردازیم که در چه مواردی مالک این امکان را دارد تا به طرح و پیگیری دعوی تخلیه‌‌ ملک تجاری مبادرت نماید. دو قانون در روابط مالک و مستأجر وجود دارد. یکی از این قوانین مربوط به سال ۱۳۵۶ و دیگری مربوط به سال ۱۳۷۶ است که احکام هر کدام با دیگری فرق دارد.

ملک تجاری که تا سال ۱۳۷۶ چه به شکل سند رسمی، چه به صورت سند عادی توسط موجر(مالک) اجاره داده شده‌ باشند، مشمول قانون تصویب شده۱۳۵۶ هستند.

براساس قانون مصوب در سال ۵۶، پس از تمام شدن زمان قرارداد اجاره نمی‌توان مستأجر را مجبور به تخلیه کرد. فقط با وجود شرایطی که در این قانون وجود دارد، می‌توان این کار را انجام داد.

بر اساس ماده ۱۴ و ۱۵ قانون ۱۳۵۶، شرایط طرح دعوی تخلیه ملک تجاری به این شرح است:

• اگر مستأجر اقدام به اجاره دادن مال اجاره‌ای کرده باشد
• وقتی که مستأجر از مکان اجاره برخلاف مقصودی که در اجاره‌نامه آمده است، بهره‌برداری کند یا شغل خود را عوض کند به شکلی که مانند مورد ذکر شده در قرارداد نباشد.
• در شرایطی که موجر به ملک اجاره‌ای خود احتیاج داشته باشد
• وقتی که ملک نزدیک به خراب شدن باشد و امکان تعمیر نیز وجود نداشته باشد
• در صورتی که مستأجر در ملک اجاره‌ای تعدی و تفریط نموده باشد یا از دادن اجاره امتناع کند.

در زمان تخلیه ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، مستأجر حق گرفتن سرقفلی ملک را دارد. البته در شرایطی که مستأجر اجاره را نپردازد یا در ملک تجاری تغییر شغل داده باشد و یا تعدی یا تفریط کرده باشد، اجازه(حق) طلب کردن حق سرقفلی را ندارد.

ملکی که پس از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده باشد، تخلیه کردن آن مکان مشمول قانون روابط مالک و مستاجر سال ۷۶ است. البته در اینجا یک شرط وجود دارد، اینکه اجاره‌نامه تنظیم شده به شکل کتبی، با امضای دو طرف و دو نفر شاهد باشد.

دادخواست تخلیه

طبق قانون ذکر شده شرایط یا قیود طرح دعوای تخلیه ملک تجاری، شامل موارد زیر می‌شود:

• به پایان رسیدن زمان قرارداد اجاره
• نپرداختن اجاره
• انجام کارهایی که برخلاف قرارداد اجاره است
• انجام کارهایی که تعدی و تفریط در مورد اجاره به حساب می‌آید

نحوه طرح دعوی تخلیه ‌‌ملک تجاری به چه صورت است؟

شیوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری نیز با توجه به قوانین روابط موجر(مالک) و مستاجرکه در سال‌های ۱۳۵۶ و۱۳۷۶تصویب شده‌اند با یکدیگر فرق دارد. با در نظر گرفتن اینکه قرارداد اجاره، مشمول کدام مورد از این قوانین تصویب شده است، شیوه طرح آن فرق خواهد داشت.

طبق قانون گذشته، شیوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به این شکل بود که خواهان باید دادخواستی دلیل بر صدور رأی تخلیه مستأجر تهیه کند و آن را به دادگاه بدهد تا دادگاه پس از بررسی دقیق و محرز شدن شرایط قانونی حکم تخلیه ملک را صادر کند.

اگر قرارداد اجاره مشمول قانون جدید تصویب شده در سال ۱۳۷۶ باشد، شیوه طرح این دعوی تفاوت خواهد داشت. شیوه طرح دعوی تخلیه ملک تجاری که قراردادشان براساس مفاد این قانون، به شکل کتبی، با مشخص کردن مدت زمان و امضای شاهدان تنظیم گردیده، به این شکل است که اگر زمان قرارداد اجاره ملک به پایان رسیده، می‌توان بدون رفتن به دادگاه حکم تخلیه سریع ملک را در قراردادهای عادی از طریق شورای حل اختلاف و یا دفاتر اسناد رسمی (در قراردادهای رسمی ) اخذ کرد.

اگر موجر(مالک) به خاطر علل دیگری، به جز پایان یافتن مدت قرارداد، به طور مثال به خاطر تعدی و تفریط مستأجر در مورد ملک اجاره‌ای یا به کارگیری آن برخلاف متن قرارداد تنظیم گردیده، بخواهد مبادرت به دریافت حکم تخلیه مستأجر کند، باید اقدام به طرح دعوی در دادگاه یا شورای حل اختلاف نموده و از این راه مستأجر را وادار به تخلیه کند.

دستور تخلیه فوری

با توجه به قانون شورای حل اختلاف، اگر اجاره ملک همراه با حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد مرجع واجد شرایط برای رسیدگی و صادر کردن حکم یا رأی تخلیه، دادگاه حقوقی است و گر نه، حکم تخلیه ازطرف شورای حل اختلاف صادر می‌شود.

در اینجا، شیوه طرح دعوی به این شکل است که موجر(مالک) با در دست داشتن مدارک لازم به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی رجوع می‌کند و نمونه دادخواستی برای تقاضای تخلیه ملک ارائه می‌کند. سپس موضوع برای رسیدگی به دادگاه واجد شرایط ارجاع داده می‌شود.

حکم تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کدام مرجع است؟

برطبق قانونی که در سال ۱۳۷۶ تصویب شده است اگر زمان قرارداد اجاره تمام شده باشد. مالک امکان تخلیه ید مستأجر را بدون اینکه به دادگاه برود و طرح دعوی کند، دارد. در این شرایط حکم تخلیه سریع، به وسیله‌ی شورای حل اختلاف محل وقوع ملک یا از طرف اجراییه دفتر اسناد رسمی که سند را تنظیم کرده، صادر می‌شود. دیگر احتیاج نیست مالک برای طرح دعوی تخلیه ملک تجاری به دادگاه برود.

اگر قرارداد اجاره مشمول قانون تصویب شده در سال ۱۳۷۶ نباشد مالک برای گرفتن حکم تخلیه ملک، باید مبادرت به طرح دعوی علیه مستأجر نماید. برای این کار باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده، دادخواستی تنظیم کند، سپس آن را به دادگاه صالح و واجد شرایط ارائه نماید.

صادر کردن حکم تخلیه ملک تجاری، در شرایطی که قرارداد مشمول قانون مصوب سال ۱۳۵۶ است، فقط با دادگاه حقوقی است و دادگاه حقوقی شهری که ملک تجاری در حیطه‌ی آن است، واجد شرایط رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه است. پس، شورای حل اختلاف، واجد شرایط رسیدگی به دعوی تخلیه ملک تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ نیست.

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه ملک تجاری به چه صورت است؟

در خصوص قراردادهای مشمول قانون سال۱۳۷۶، شورای حل اختلاف در مواردی اهلیت رسیدگی و صادر کردن رأی دارد.

اهلیت شورای حل اختلاف در تخلیه ملک تجاری در سال ذکر شده شامل این موارد است:

مقررات تخلیه اماکن تجاری

اگر قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد و زمان قرارداد به پایان رسیده باشد موجر(مالک) تقاضای خالی کردن سریع ملک را می‌کند. در این حالت دادخواست تخلیه ملک تجاری در شورا بررسی می‌شود. اگر شرایط لازم محرز شود در طی مهلت یک هفته‌ای بخش اجرای احکام شورا، حکم را اجرا می‌کند.

وقتی که قرارداد مشمول قانون مصوب سال ۱۳۷۶ است و موجر (مالک) بنا به علل دیگری در نظر دارد که حکم تخلیه را بگیرد. در این حالت شورای حل اختلاف به موجب قانون، اهلیت رسیدگی به دعوی و صادر کردن حکم تخلیه ملک تجاری را دارد. لازم به ذکر است، شورای حل اختلاف در خصوص سرقفلی، صلاحیت یا اهلیت صدور رأی را ندارد.

 مدارک لازم برای طرح دعوی تخلیه ‌‌ملک تجاری

اگر اجاره‌نامه مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد و قولنامه در بنگاه (به شکل عادی) یا اینکه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد (به شکل رسمی) متقاضی دریافت حکم تخلیه باید درخواست خالی کردن ملک را بر روی فرم دادخواست تخلیه، ثبت کند و مشخصات هویتی دو طرف را بر روی آن بیاورد.

مشخصات ملک، تاریخ اجاره سند باید قید شود و تصویر برابر اصل قرارداد و همچنین کارت ملی موجر(مالک) ضمیمه‌ی آن بشود. بعد از آماده کردن موارد ذکر شده، آن را به شورای حل اختلاف یا دفتر اسناد رسمی ثبت کننده قرارداد تحویل دهد.

اگر اجاره‌نامه تنظیم شده مشمول قانون مصوب سال ۱۳۷۶ نباشد، خواهان برای طرح دعوی تخلیه باید یک دادخواست تخلیه تهیه کند. سپس آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول بدهد. برای آنکه دادگاه به این موضوع رسیدگی کند باید مدارک هویتی و قرارداد اجاره‌نامه تنظیم شده هم ضمیمه دادخواست شود.

مهلت تخلیه ملک تجاری

مهلت تخلیه ملک تجاری با توجه به عنوان‌های آن، از این لحاظ که دستور تخلیه ملک باشد یا حکم تخلیه ملک، با یکدیگر متفاوت است. برای درک بهتر موضوع، هر کدام از این دو مورد را توضیح می‌دهیم.

عدم تخلیه مغازه

دستور تخلیه ملک تجاری: در این نوع از تخلیه ملک، مستأجر باید در طی ۳ روز در جهت تخلیه ملک مورد نظر اقدام کند. نیاز به توضیح است که هیچ اعتراضی به رأی مستأجر قابل پذیرش نیست.

حکم تخلیه ملک تجاری: در این نوع از تخلیه ملک، یک فرصت ۲۰ روزه برای مستأجر لحاظ می‌شود تا به حکم صادر شده اعتراض کند. اگر مستأجر در این بازه‌ی زمانی که برای اعتراض در نظر گرفته شده است، علیه حکم تخلیه ملک مورد نظر اعتراض نکند باید ملک را در مدت ۳ روز تخلیه نماید.

تخلیه ملک تجاری به چه صورت است؟ اگر همه شروط لازم وجود داشته باشد و خواهان درخواست تخلیه ملک تجاری خود را در دادگاه مطرح نماید در ابتدا دادگاه از دو طرف دعوا دعوت می‌کند که در جلسه دادگاه حضور پیدا کنند. بهتر است بدانید حضور مستاجر در دادگاه الزام چندانی ندارد و دعوت وی برای حضور در جلسه دادگاه به وسیله ابلاغ واقعی است. اگر به هر علتی امکان ابلاغ وجود نداشته باشد با انتشار آگهی در روزنامه اطلاع‌رسانی صورت می‌گیرد.

مراحل تخلیه ملک تجاری به تفکیک نوع سند اجاره نامه

اگر اجاره‌نامه فرم رسمی داشته باشد مالک با مراجع به دفترخانه‌ای که سند در آنجا تنظیم شده، اقدام می‌کند. دفترخانه به مستأجر با دادن اخطار اعلام می‌کند که قسط یا مقدار مانده‌ به تعویق افتاده را طی  ۱۰ روز پرداخت کند. همچنین مالک می‌تواند از راه اجرای ثبت، صدور اجراییه بر خالی کردن ملک و گرفتن کرایه را تقاضا کند.

اگر مستأجر پس از صادر شدن اجراییه، کرایه را بپردازد اجرای ثبت جلوی تخلیه ملک تجاری را می‌گیرد. البته مالک این امکان را دارد که به علت تخلف مستأجر از پرداخت کرایه، همچنان درخواست تخلیه ملک تجاری را از دادگاه داشته باشد.

اگر اجاره‌نامه عادی باشد مالک این امکان را دارد که برای تخلیه ملک تجاری و دریافت کرایه با فرستادن اظهارنامه، درخواست گرفتن کرایه را بدهد یا اینکه به دادگاه رجوع کند. هر وقت پیش از صادر شدن حکم یا رأی دادگاه، مستأجر اضافه بر اجاره به تعویق افتاده را به سود مالک در صندوق دادگستری بگذارد رأی بر تخلیه کردن صادر نمی‌شود. با این حال، مستأجر محکوم به پرداخت ضرر و زیان دادرسی می‌شود.

مطالب بیشتر: