در هنگام خرید خانه و تنظیم قولنامه یکی از مسائل بسیار مهم و حیاتی مسائل حقوقی در این زمینه می باشد. افرادی که قصد خرید خانه دارند ابتدا باید چندین خانه را بازدید کنند و پس از اینکه خانه مورد نظر خود را پسند کردند، به مشاور املاک مربوطه موافقت خود را اعلام می کنند و در مرحله بعد مشاور املاک تنظیم قرارداد بین خریدار و فروشنده را انجام خواهد داد. این قرارداد قولنامه نیز نامیده می شود؛ اما آیا می دانید که قولنامه چیست و هنگام تنظیم آن چه نکاتی را باید مد نظر قرار دهید. نکات حقوقی تنظیم قولنامه را در ادامه به طور مختصر مورد بررسی قرار خواهیم داد.

تنظیم قولنامه

آیا می دانید قولنامه چیست؟

به نوعی قرارداد اولیه که بین طرفین معاملات ملکی تنظیم می شود قولنامه گفته می شود. فروشنده شرایط واگذاری ملکی که می خواهد به خریدار بفروشد را در قراردادی به نام قولنامه ذکر می کند. این واگذاری ملک مورد نظر ممکن است در ازای دریافت وجه نقد از مشتری و یا به صورت قسطی در فاصله های زمانی معین صورت گیرد. تمامی جزئیات باید به صورت دقیق در قولنامه ذکر شوند و تمامی اطلاعات مربوط به سند نیز باید یادداشت شود. در مرحله بعد طرفین معامله ملکی باید قولنامه مورد نظر را امضا کنند و تا زمانی که انتقال سند، انتقال وجه و معامله به صورت کامل انجام نگیرد از اعتبار خوبی برخوردار خواهد بود. یکی از اصلی ترین مسائل حقوقی که به اطلاعات کافی در رابطه با آن نیاز دارید مسئله تنظیم قولنامه می باشد.

توضیحات کامل و جامع در رابطه با جزئیات موارد تنظیم قولنامه

مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظر که معامله ملکی روی آن صورت می گیرد از نخستین و مهمترین مواردی است که باید در قولنامه ذکر شوند. زمان آغاز و پایان معامله ملکی نیز در هنگام تنظیم قولنامه در این سند ذکر می شود و بر اساس توافق طرفین جهت فسخ معامله در صورت ایجاد شرایط خاص در نظر گرفته می شود. به شرایطی که بر اساس آن فروشنده و یا خریدار حق فسخ معامله ملکی به صورت حقوقی و قانونی را داشته باشد شرایط خاص گفته می شود.

نکات حقوقی تنظیم قولنامه

عدم مطابقت ملک ادعا شده از سوی فروشنده که با جزئیات کامل در سند ثبت شده باشد یکی از شرایط خاص می باشد که خریدار طبق آن می تواند معامله ملکی را فسخ کند. در صورتی که خریدار مبلغ توافق شده را قبل از زمان تعیین شده پرداخت نکند فروشنده حق فسخ معامله ملکی را دارد و همچنین می تواند اعتراض خود را بابت این موضوع اعلام کند. اغلب اوقات مبلغی به عنوان ضمانت اجرایی و خسارت در هنگام تنظیم قولنامه ذکر می شود که در شرایط ضروری باید از طرف یکی از طرفین معامله به طرف مقابل پرداخت شود. این هزینه اصولا وجه التزام نامیده می شود که به عنوان ضمانت نامه پایبندی دو طرف معامله ملکی به معامله در نظر گرفته می شود.

نکات مهم که هنگام تنظیم قولنامه باید در نظر گرفته شوند

یکی از نکات حقوقی تنظیم قولنامه هنگام خرید خانه که طرفین معامله باید مورد توجه قرار دهند این است که بنگاه و مشاور املاک مورد نظر که تنظیم قولنامه در آنجا صورت می گیرد باید اعتبار کافی داشته باشند. یکی از نکات حقوقی مهم این است که بنگاه املاک مورد نظر باید از اتحادیه مشاوران املاک مجوز رسمی دریافت کند تا شایستگی تنظیم قولنامه داشته باشد. در صورت عدم وجود این مجوز قانونی، قولنامه تنظیم شده اعتبار حقوقی نخواهد داشت و در صورت ایجاد مشکلات احتمالی در آینده نمی توان به این مشاور املاک و یا بنگاه ملکی مراجعه کرد.

نقش واسطه بین خریدار و فروشنده توسط مشاور املاک ایفا می شود و در صورت وجود مشکلات در ملک، پرداخت هزینه ها و یا دیگر مشکلات در مسائل حقوقی، طرفین می توانند به او مراجعه کنند. یکی دیگر از نکات حقوقی تنظیم قولنامه که طرفین معامله ملکی باید آن را مد نظر قرار دهند همزمانی معامله می باشد. منظور از این اصطلاح این است که طرفین معاملات ملکی باید به صورت گام به گام و همزمان تمامی تعهدات خود را اجرایی کنند. تا وقتی که انتقال سند به صورت کامل به پایان نرسیده باشد خریدار تمامی مبلغ معامله را نباید پرداخت نماید. البته فروشنده نیز تا هنگامی که پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده باشد باید سند را به نام خریدار انتقال ندهد.

قوانین تنظیم قولنامه

در صورتی که ملک مورد نظر در مالکیت چند نفر قرار داشته باشد، تمامی این افراد باید در زمان انجام معامله ملکی حضور داشته باشند. البته در این شرایط یک نفر می تواند با در دست داشتن وکالت از طرف تمامی مالکین خانه مورد نظر در هنگام تنظیم قولنامه و انجام معامله حضور داشته باشد. یکی از نکات حقوقی مهم تنظیم قولنامه این است که وکالتنامه فردی که در هنگام معامله ملک حضور دارد باید در دفترخانه اسناد رسمی به صورت محضری ثبت شده باشد و اصل گواهی آن را به بنگاه املاک هنگام انجام معامله ارائه دهد. در غیر این صورت ممکن است هرگونه مهر، امضا، دستخط و یا سربرگ های شرکتی اعتبار قانونی نداشته باشند و احتمال بروز مشکلات احتمالی در آینده افزایش خواهد یافت.

ذکر نحوه پرداخت و واگذاری در هنگام تنظیم قولنامه

در هنگام تنظیم قولنامه نحوه پرداخت و واگذاری باید به صورت دقیق ذکر شود، در صورتی که خریدار قصد ارائه چک را دارد باید تمامی مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه ذکر شود و در صورتی که مدارکی همچون اصل سند باید از سمت فروشنده ارائه گردد عنوان آن باید در هنگام تنظیم قولنامه ثبت شود تا بعدها از ایجاد مشکلات احتمالی حقوقی تا حد قابل توجهی پیشگیری شود. بنگاه مشاور املاک نباید جانبدار یکی از طرفین در معامله باشد. مدارک ارائه شده توسط فروشنده و چک های خریدار باید به عنوان امانت نزد ایشان نگاه داشته شود. بنگاه مشاور املاک حق ندارد بدون اجازه یکی از طرفین معامله مدارک آن ها را به طرف مقابل در معامله ملکی ارائه دهد.

نکات مهم تنظیم قولنامه

در مرحله نهایی تنظیم قولنامه مهر و امضای بنگاه مشاور املاک و امضای طرفین وجود داشته باشد. علاوه بر امضای طرفین هر یک از آن ها باید هنگام تنظیم قولنامه دو شاهد به همراه خود داشته باشند و تمامی شاهدان باید در قولنامه محل مربوطه را امضا کنند. یکی دیگر از نکات حقوقی تنظیم قولنامه که باید مورد توجه قرار گیرد این است که قولنامه در سه نسخه نوشته خواهد شد، هر یک از نسخه ها دست یکی از طرفین معامله قرار خواهد گرفت و قولنامه سوم باید در بنگاه مشاور املاک حفظ و نگاه داری شود. هر سه نسخه قولنامه باید کاملا شبیه به یکدیگر باشند و هنگام تنظیم قولنامه در صورت مشاهده هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده باعث می شود معامله باطل در نظر گرفته شود. قبل از تنظیم قولنامه خریدار حتما باید سند ملک مورد نظر را مشاهده کند و اطلاعاتی که در قولنامه ثبت شده است را با اطلاعات سند اصلی تطبیق دهد.

نکات پایانی در رابطه با تنظیم قولنامه

تمامی نکات حقوقی بیان شده در این مقاله به تنظیم قولنامه مربوط می باشند و باید به این مسئله توجه داشته باشید که عدم رعایت هر یک از آن ها تا امروز مشکلات و اختلافات زیادی را ایجاد کرده است که برخی از آن ها به عنوان کلاهبرداری و برخی دیگر باعث ایجاد اختلافات حقوقی شده اند. این اختلافات حقوقی اغلب به دلیل عدم شفافیت در قولنامه و بندهای قرارداد برای هر دو طرف معامله ایجاد شده اند. به همین دلیل است که توصیه می کنیم قبل از تنظیم سند این نکات را مورد توجه قرار داده و تمامی آن ها را رعایت نمایید. رعایت این نکات از بروز مشکلات احتمالی در آینده تا حد قابل توجهی پیشگیری خواهند کرد.

نکات مهم هنگام خرید خانه

علاوه بر نکات بیان شده در این مقاله بهتر است هنگام خرید خانه و تنظیم قولنامه به نکات مهم دیگری نیز توجه نمایید که این نکات را در ادامه بیان خواهیم نمود.

تنظیم قولنامه رسمی

• یکی از نکات مهم این است که قبل از اینکه ملک مورد نظر را خریداری نمایید از صحت گفته های فروشنده در مورد ملک خود اطمینان کافی حاصل نمایید. همچنین فروشنده باید مدارکی را ارائه دهد که بیانگر این موضوع باشد که فروشنده مالک حقیقی و قانونی ملک مورد نظر باشد. همچنین فروشنده باید مدارک و اسنادی را به شما ارائه دهد که از صحت مالکیت ملک توسط فروشنده اطمینان کامل حاصل نمایید. در اسناد مورد نظر نام فروشنده و اطلاعات وارد شده نیز باید کاملا صحیح و کامل باشند.
• در هنگام خرید ملک وکالتی بهتر است وکالت نامه معتبر از فروشنده بخواهید.
• این نکته را به خاطر بسپارید که همواره توصیه می کنیم سعی کنید ملکی را خریداری نمایید که دارای سند قانونی باشد. از این رو بهتر است هنگام خرید خانه مواردی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، کد پستی و حدود اربعه را مورد توجه قرار دهید.
• مبایعه نامه ملک نیز باید دارای اعتبار رسمی و قانونی باشد.
• نکته دیگر که هنگام خرید و یا فروش ملک از اهمیت ویژه و والایی برخوردار است و حتما باید در نظر گرفته شود این است که موانع معاملاتی باید قبل از انجام معاملات ملکی به صورت کامل رفع شوند.