همه چیز درباره قوانین پیش فروش آپارتمان

مقدمه قوانین پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی از روش ‌هایی است که در بسیاری از کشورها برای تامین مالی پروژه ‌های ساختمانی استفاده می‌ شود. در این روش، سازنده پروژه برای تامین سرمایه، در مرحله ساخت واحدهای مسکونی، آن‌ها را به فروش می ‌رساند. با توجه به اینکه در این مرحله پروژه ساختمانی هنوز به پایان نرسیده است، برای فروش واحدهای پیش ‌فروش از اصطلاحات پیش ‌فروش، پیش ‌فروش نقدی، پیش ‌فروش آپارتمان و پیش‌ فروش مسکن استفاده می ‌شود. در این مقاله، به بررسی قوانین پیش فروش آپارتمان می‌ پردازیم.

قانون مدنی در قوانین پیش فروش آپارتمان

قوانین پیش فروش آپارتمان در ایران بر اساس قانون مدنی تنظیم می‌ شوند. بر اساس این قانون، سازنده پروژه مسئولیت تکمیل ساختمان و تحویل واحدهای خریداری شده را دارد. همچنین، در صورتی که سازنده پروژه نتواند پروژه را تحویل دهد، موظف است تعهد نامه تضمین بازگشت وجه پرداختی را به خریداران ارائه کند. در این صورت، خریداران می‌ توانند با توجه به تعهد نامه ارائه شده، وجه پرداختی خود را به سازنده پروژه بازگردانده و از ایشان تقاضای تأمین واحد در پروژه دیگری را داشته باشند.

پیش فروش آپارتمان

قانون حمایت از مصرف ‌کننده در قوانین پیش فروش آپارتمان

قانون حمایت از مصرف ‌کننده، یکی دیگر از قوانین پیش فروش آپارتمان است که در ایران باید رعایت شود. بر اساس این قانون، سازنده پروژه موظف است به خریداران نسبت به تمام جزئیات و شرایط پیش فروش آگاهی دهد. همچنین باید آن‌ها را از تمامی مشکلات و موارد مربوط به خرید آگاه کند. این قانون از سازنده پروژه می‌ خواهد تا قبل از پیش فروش، اطلاعات دقیقی را در مورد پروژه و واحدهای پیش فروش ارائه دهند.

قوانین مدیریت خدمات شهری و شهرداری در قوانین پیش فروش آپارتمان

در زمینه قوانین مدیریت خدمات شهری و شهرداری، باید به این نکته توجه شود که طبق قوانین شهرداری، فروشندگان باید قبل از شروع پیش فروش، مجوز شهرداری را دریافت کنند. این مجوز شامل اطلاعاتی از جمله اطلاعات مالی و تکمیلی مربوط به ساخت و ساز و سایر شرایط مورد نیاز می‌ باشد.

قانون نظام مهندسی

قانون نظام مهندسی ساختمان در قوانین پیش فروش آپارتمان

قانون نظام مهندسی ساختمان در زمینه قوانین پیش فروش آپارتمان، شامل مفادی است که به منظور حفظ حقوق مشتریان و جلوگیری از سوء استفاده سازندگان و فروشندگان آپارتمان از مشتریان، تدوین شده است. طبق این قانون، سازندگان و فروشندگان مکلفند پس از اخذ مجوز ساخت، پیش از شروع به فروش آپارتمان، اطلاعات کامل و شفاف درباره پروژه و واحدهای موجود در آن را به مشتریان ارائه نمایند. این اطلاعات شامل مواردی مانند ابعاد و مساحت واحدها، تعداد طبقات و واحدها در هر طبقه، نقشه ‌های ساختمانی و پلان ‌های معماری است. همچنین هرگونه شرایط و محدودیت‌ هایی که برای مشتریان در خصوص خرید واحد وجود دارد، باید اطلاع رسانی شود. همچنین، در قانون نظام مهندسی ساختمان برای پیش فروش آپارتمان، فروشندگان مکلفند پیش از امضای قرارداد، به مشتریان حق انتخاب مهندس مشاور و کارشناس آزمایشگاهی را بدهند. مشتریان حق دارند با اعتماد به این مشاوران، از صحت و کیفیت ساختمان مطمئن شوند.

در قانون نظام مهندسی ساختمان مقرر شده است که فروشندگان موظف به تعیین مسئولیت های خود در قبال کیفیت ساخت واحدها و امکانات مشترک ساختمانی باشند. در صورتی که خریداران به دلیل عدم توجه به این مسئولیت ها با عیب و نقص در ساختمان مواجه شوند، فروشنده مسئولیت پرداخت هزینه های تعمیرات و بازسازی را بر عهده دارد. همچنین فروشنده می ‌بایست با مشتریان خود، توافق نامه ‌هایی در خصوص زمانبندی ساخت، اختلافات احتمالی و هرگونه شرایط دیگر مرتبط با پیش فروش آپارتمان امضا کنند.

قوانین مالیاتی

قوانین مالیاتی از سری قوانین پیش فروش آپارتمان

در نهایت، قوانین مالیاتی نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان بسیار مهم است. طبق قوانین مالیات بر ارزش افزوده، برخی از خدمات مرتبط با ساختمان ‌ها و خدمات ساختمانی مشمول مالیات بر ارزش افزوده هستند. بنابراین، فروشندگان باید از مالیات‌ های مربوطه آگاه باشند. سازندگان همچنین باید توجه داشته باشند که در صورت عدم پرداخت به موقع، مجبور به پرداخت کیفر مالی خواهند بود.

شرایط پیش فروش آپارتمان

در پیش فروش آپارتمان، برخی از شرایطی که باید رعایت شود عبارتند از:

• مشخص شدن نوع و مساحت واحدها
• مشخص شدن شرایط پرداخت وجه پیش پرداخت
• مشخص شدن شرایط تحویل واحدها
• مشخص شدن شرایط تضمین بازگشت وجه پرداختی
• مشخص شدن شرایط احتمال تغییر در مشخصات واحدها
• مشخص شدن شرایط تغییر در قیمت واحدها
• ارائه ضمانت‌ نامه معتبر و رسمی کردن آن

در کل، پیش فروش آپارتمان یکی از روش‌ های مهم برای تامین مالی پروژه‌ های ساختمانی است. با این حال، باید در نظر داشت که پیش فروش آپارتمان به دلیل پیچیدگی های آن، نیاز به رعایت قوانین و شرایط خاصی دارد. از جمله قوانینی که در زمینه پیش فروش آپارتمان باید رعایت شود، می ‌توان به قانون حمایت از مصرف ‌کننده، قانون مدیریت خدمات شهری و شهرداری، قانون نظام مهندسی ساختمان و قانون مالیات بر ارزش افزوده اشاره کرد.

قوانین پیش فروش آپارتمان

نکات مهم در رعایت قوانین پیش فروش آپارتمان

برای مشتریان، انتخاب یک واحد در پیش فروش آپارتمان می ‌تواند یکی از تصمیمات مهم در زندگی باشد. لذا بهتر است که قبل از خرید، مشتریان با دقت اطلاعات مربوط به واحد مورد نظر خود را بررسی کنند. همچنین با رعایت قوانین پیش فروش آپارتمان، از خرید مطمئن و بهترین نتیجه ممکن برای خودشان اطمینان حاصل کنند.

یکی از قوانین پیش فروش آپارتمان که اهمیت بسیار زیادی دارد، قانون حمایت از مصرف ‌کننده است. براساس این قانون، تمامی فروشندگان محصولات و خدمات باید به مصرف کننده، اطلاعات کافی و دقیق را ارائه دهند. همچنین فروشندگان باید به مطالبات و شکایات مصرف کنندگان پاسخ دهند. بنابراین در پیش فروش آپارتمان نیز فروشندگان می‌ بایست اطلاعات کامل و دقیقی را در مورد مشخصات واحد فروشی و شرایط پرداخت، نقدی یا اقساطی، به مشتریان ارائه دهند.

در کل، قرارداد پیش فروش آپارتمان، یکی از پیچیده ‌ترین و مهم ‌ترین مراحل فروش املاک می ‌باشد. این قرارداد همراه با قوانین و مقررات زیادی است که فروشنده و خریدار باید به آن‌ها توجه داشته باشند. برای اطمینان از صحت قانونی و مالی پروژه، توصیه می ‌شود که همواره با مشاوران املاک مجرب و حرفه‌ ای همراه باشید و به طور دقیق به مقررات و شرایط فروش توجه نمایید.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

برای پیش ‌فروش آپارتمان چه نکات مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود؟

پیش فروش آپارتمان، فرآیند پیچیده ‌ای است که شامل چندین مرحله می ‌باشد. برای اطمینان از صحت قانونی و مالی پروژه، فروشنده و خریدار باید به این مراحل توجه داشته باشند. در ادامه به برخی از نکات مهم در پیش فروش آپارتمان و مراحل قانونی آن پرداخته می ‌شود:

دریافت مجوز پیش فروش از سری قوانین پیش فروش آپارتمان

فروشنده برای شروع فروش، باید مجوز پیش فروش را از سازمان نظارت بر صنایع ساختمانی دریافت کند. این مجوز شامل بررسی مدارک و مستندات مربوط به پروژه و تایید صلاحیت فنی، مالی و قانونی فروشنده است.

اطلاع رسانی به خریداران از سری قوانین پیش فروش آپارتمان

فروشنده باید قبل از شروع فروش، اطلاع رسانی کامل در مورد مشخصات پروژه، نوع واحدها، قیمت و شرایط فروش به خریداران را انجام دهد.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

تهیه قرارداد پیش فروش آپارتمان

پس از تایید مدارک و اطلاعات مربوط به پروژه، فروشنده باید قرارداد پیش فروش آپارتمان را با خریداران ببندد. در این قراداد شرایط فروش از جمله قیمت، زمان تحویل و اینکه تحویل واحد به صورت نقدی یا اقساطی است، تعیین شود.

ثبت قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به صورت رسمی در دفترخانه ثبت شود تا به صورت حقوقی محفوظ شود.

پرداخت سود و تضمین در قوانین پیش فروش آپارتمان

فروشنده باید مبلغ سود پیش فروش را به تفکیک واحدهای خریداری شده، دریافت کرده و تضمین پرداخت وام خریداری برای خریداران را به بانکی که توافق شده است، ارائه دهد.

ارائه مستندات مربوط به پروژه در قوانین پیش فروش آپارتمان

فروشنده باید مستندات مربوط به پروژه مانند مجوز ساخت، مجوزهای پایان کار و تحویل واحدها، اصلاحیه ‌ها و تصاویر پروژه را در اختیار خریداران قرار دهد.

تحویل واحد

پس از پایان کارهای ساختمانی و تحویل پروژه، فروشنده باید واحدهای خریداری شده را به خریداران تحویل دهد.

ثبت تحویل واحد در قرارداد پیش فروش آپارتمان

پس از تحویل واحدها، باید آن‌ها به صورت رسمی در دفترخانه ثبت شوند تا به صورت حقوقی محفوظ شود.

ارائه ضمانت نامه عیب و نقص

فروشنده باید ضمانت نامه عیب و نقص برای واحدها را به خریداران ارائه دهد تا در صورت وجود عیب و نقص در واحد، تعمیر و بازسازی رایگان انجام شود.

رعایت مقررات مالی و مالیاتی

فروشنده باید در زمینه مالیات و امور مالی، قوانین پیش فروش آپارتمان را رعایت کند.

تأمین امنیت

فروشنده باید در جهت تأمین امنیت خریداران، از بیمه ‌نامه ‌های مربوط به ساختمان و واحدهای خریداری شده استفاده کند.

رعایت قوانین ساختمانی

فروشنده باید در تمامی مراحل پیش فروش آپارتمان، قوانین ساختمانی را رعایت کند.  ساختمان باید به طور کامل و با کیفیت ساخته و تحویل شود. در کل، پیش فروش آپارتمان شامل چندین مرحله قانونی است که باید به دقت رعایت شود. باید به خریداران اطمینان داده شود که پروژه به صورت قانونی و با کیفیت تحویل داده خواهد شد. از آنجایی که پیش فروش آپارتمان به شکل قانونی صورت می ‌گیرد، هرگونه تخلف از قوانین مربوط به پیش فروش ممکن است باعث پیامدهای جدی مالی و قانونی برای فروشنده شود. در نهایت، توصیه می ‌شود که خریداران در هنگام خرید آپارتمان، به این نکات دقت کنند. همچنین در صورت وجود هرگونه سوال یا ابهام، به مشاوره حرفه ‌ای و کارشناسان حقوقی مربوطه مراجعه کنند.

قوانین پیش فروش آپارتمان

شرایط و نحوه تسویه‌ بهای آپارتمان در قرارداد پیش فروش آپارتمان

تسویه بها در قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی از موارد حائز اهمیت است و باید به دقت رعایت شود. تسویه بها به معنی پرداخت مبلغ کامل خریدار به فروشنده برای خرید آپارتمان می ‌باشد. در ادامه به بررسی شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان در پیش فروش آپارتمان می ‌پردازیم:

تعیین مبلغ کل خرید

ابتدا باید مبلغ کل خرید آپارتمان، شامل قیمت و هزینه‌ های جانبی مانند عوارض و مالیات‌ های مرتبط با خرید، تعیین شود.

پرداخت وجه پیش پرداخت

بعد از تعیین مبلغ کل خرید، خریدار باید به فروشنده وجه پیش پرداخت کند. معمولا در قرارداد پیش فروش آپارتمان، میزان پیش پرداخت تعیین می ‌شود. این مبلغ در قبال رزرو واحد، پرداخت هزینه‌ های نظامی، بررسی اسناد و … است.

 تعیین مبلغ پرداختی در قرارداد

پس از انجام تمامی مراحل و تایید طرح قرارداد، مبلغ پرداختی به فروشنده تعیین می ‌شود. این مبلغ در قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص می‌ شود.

تاریخ پرداخت در قرارداد پیش فروش آپارتمان

در قرارداد پیش فروش آپارتمان، تاریخ پرداخت نیز مشخص می ‌شود. این تاریخ معمولا با توجه به زمان تحویل واحد و توافقات قبلی بین فروشنده و خریدار تعیین می‌ شود.

روش پرداخت

روش پرداخت نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر می ‌شود. مبلغ پرداختی خریدار به شرکت‌ های معتبر نظیر شرکت‌ های خدماتی املاک محلی و بانک ‌های عامل در حوزه ملک‌ باید به صورت دقیق ذکر شود. این روش پرداخت می ‌تواند نقدی یا غیرنقدی باشد. در صورت پرداخت غیرنقدی، باید شرایط و مقررات آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر شود.

پرداخت با موجودی

خریدار می ‌تواند پرداخت خود را با استفاده از موجودی بانکی یا حساب بانکی خود انجام دهد. در صورتی که خریدار موجودی کافی برای پرداخت کامل مبلغ خرید را ندارد، می ‌تواند از روش تسهیلات بانکی استفاده کند و مبلغ را به صورت اقساط پرداخت کند.

چک و حواله

یکی دیگر از روش ‌های پرداخت می ‌تواند استفاده از چک یا حواله باشد. در این روش، خریدار یک چک یا حواله به نام فروشنده صادر می‌ کند که در تاریخ تعیین شده در قرارداد پرداخت می ‌شود.

اعتبارنامه بانکی

یکی دیگر از روش ‌های پرداخت بهای قرارداد پیش فروش آپارتمان می ‌تواند استفاده از اعتبارنامه بانکی باشد. در این روش، خریدار به بانک خود درخواست صدور اعتبارنامه بانکی به نام فروشنده را می ‌دهد. پس از دریافت اعتبارنامه بانکی، خریدار آن را به فروشنده ارائه می ‌دهد.

در نهایت، در هنگام تسویه بهای آپارتمان در پیش فروش، لازم است که اسناد و مدارک مربوط به ملک ارائه شود. همچنین رعایت شرایط و مقررات قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به دقت بررسی شود تا هر دو طرف از این تسویه بهای موفقیت ‌آمیز بهره ‌مند شوند.

موعد تحویل آپارتمان در قوانین پیش فروش اپارتمان

موعد تحویل آپارتمان در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین می‌ شود. در این قرارداد، زمان تحویل مشخص می ‌شود. طرفین باید به این زمان پایبند باشند. معمولا هزینه تحویل آپارتمان به صورت یکجا یا در قسط‌ های متعدد مشخص می‌ شود. نحوه پرداخت این هزینه به صورت تفصیلی در قرارداد ذکر می ‌شود. در بعضی از قراردادهای پیش فروش، زمان تحویل آپارتمان به موعد خاصی مرتبط نیست. در این قرارداد فقط با توجه به پیشرفت کار در ساختمان، زمان تحویل مشخص می‌ شود. در این حالت، فروشنده باید قبل از شروع پروژه به خریدار اطلاع دهد که زمان تحویل به چه شکلی تعیین خواهد شد و آیا این زمان در قرارداد ثبت خواهد شد یا خیر.

لازم به ذکر است که در صورتی که فروشنده توانایی تحویل آپارتمان را در موعد مقرر ندارد، باید به خریدار جبران خسارت بدهد. این خسارت می ‌تواند به شکل جریمه یا مبالغی به ازای هر روز تأخیر تعیین شود که در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر می ‌شود. به همین دلیل، فروشنده باید پیش از تعیین زمان تحویل، توانایی تحویل در موعد مقرر را داشته باشد و برای جلوگیری از این مشکلات، بهتر است زمان تحویل به صورت معقول و با توجه به پیشرفت کار تعیین شود.

به علاوه، در برخی موارد، خریدار می ‌تواند در قرارداد پیش فروش آپارتمان، شرطی برای تحویل آپارتمان در موعد مقرر قرار دهد. به عنوان مثال، او می ‌تواند این شرط را قرار دهد که در صورت تأخیر بیش از یک هفته در تحویل آپارتمان، او حق دارد قرارداد را لغو کند و مبلغ پیش پرداخت خود را پس بگیرد. همچنین، در برخی موارد، فروشنده می ‌تواند به دلایلی مانند عدم توانایی در تحویل آپارتمان در موعد مقرر، از قرارداد پیش فروش آپارتمان انصراف دهد. در این صورت، فروشنده باید به خریدار مبلغ پیش پرداخت شده تا آن زمان را بازگرداند. در صورت وجود خسارتی به دلیل این انصراف، فروشنده باید به خریدار جبران خسارت نیز بدهد.

نتیجه گیری در مورد قوانین پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان یک قرارداد مستقل بین خریدار و فروشنده است که در آن شرایط خرید و فروش آپارتمان تعیین می ‌شود. در این نوع قراردادها، خریدار باید مبلغی را پیش پرداخت کند تا در آینده، آپارتمان به او تحویل داده شود. موعد تحویل آپارتمان در قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص می‌ شود و فروشنده باید به آن پایبند باشد. در بعضی از قراردادهای پیش فروش، زمان تحویل آپارتمان به موعد خاصی مرتبط نیست. فقط با توجه به پیشرفت کار در ساختمان، زمان تحویل مشخص می ‌شود. در این حالت، فروشنده باید قبل از شروع پروژه به خریدار اطلاع دهد که زمان تحویل به چه شکلی تعیین خواهد شد و آیا این زمان در قرارداد ثبت خواهد شد یا خیر.

در صورتی که فروشنده توانایی تحویل آپارتمان را در موعد مقرر نداشته باشد، باید به خریدار جبران خسارت بدهد. این خسارت می ‌تواند به شکل جریمه یا مبلغی به ازای هر روز تأخیر تعیین شود که در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر می ‌شود. بنابراین، بهتر است فروشنده پیش از تعیین زمان تحویل، توانایی تحویل در موعد مقرر را داشته باشد و زمان تحویل به صورت معقول و با توجه به پیشرفت کار تعیین شود.

در نهایت، برای جلوگیری از هرگونه مشکل در تحویل آپارتمان در قرارداد پیش فروش، بهتر است تمام شرایط و موارد مربوط به تحویل آپارتمان، شرایط جریان ساخت و مراحل پیشرفت پروژه و همچنین شرایط مربوط به جبران خسارت در صورت تأخیر، به صورت دقیق در قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص شوند.

مطالب بیشتر: