آشنایی کامل و جامع با قوانین پیش فروش خانه و آپارتمان

شنیدن واژه پیش فروش خانه باعث می شود انواع کلاهبرداری ها در ذهن افراد تداعی شود. در برخی از موارد پیش فروش خانه و آپارتمان با مواردی بیش از کلاهبرداری همراه خواهد بود. امروزه خرید خانه به یکی از رویاهای اکثر افراد تبدیل شده است از این رو اکثر خانواده ها برای فرار از اجاره نشینی تمام پس انداز خود را جمع آوری می کنند و حتی در برخی مواقع به فروش لوازم خانه روی می آورند و قرض گرفتن مقدار پول از آشنایان و وام گرفتن از بانک ها موفق می شوند تا خانه و آپارتمان کوچکی برای خود پیش خرید کنند.

برخی از این خانواده چند ماه قبل از اینکه آپارتمانی که پیش خرید کرده اند را دریافت کنند متوجه می شوند که پیش فروش خانه به چندین نفر صورت گرفته است. در این صورت است که این افراد نه تنها تمام سرمایه خود را از دست می دهند بلکه برای گرفتن حق خود در راهروهای دادگاه سرگردان می شوند.

آیا می دانید این مشکلات از کجا سرچشمه می گیرند؟ آیا با توجه به قوانین پیش فروش خانه تضمین وجود دارد و این قراردادها باید در کجا انجام شوند تا استحکام لازم را داشته باشند؟ قوانین پیش فروش خانه چگونه هستند؟ مشاوران املاک در افزایش و کاهش مشکلات در این زمینه چه نقشی دارند؟

اقدامات کانون سر دفتران جهت پیشگیری از اختلافات همچون پیش فروش خانه به چندین نفر

متاسفانه در سال های اخیر در این زمینه تخلفات بسیار گسترده ای صورت گرفته است. این مشکلات به این دلیل ایجاد می شد که سند پیش فروش خانه در جایی ثبت نمی شد. از این رو آخرین مالک مشخص نبود.

مردم برای این که به رویای خود جامه عمل بپوشانند تمام پس انداز زندگی خود را صرف پیش خرید یک خانه می کنند بدون این که از قوانین پیش فروش خانه اطلاعی داشته باشند. با توجه به این تخلفات در دی ماه 1389 قانونی تصویب شد که دارای 25 ماده و 4 تبصره می باشد. بر اساس این قانون در صورتی که یکی از مشاوران املاک بخواهد قرارداد پیش فروش خانه را تنظیم کند تخلف قانون کرده است. در صورتی که به واسطه تنظیم این قرارداد کسی دچار ضرر شود و شکایت خود را به دستگاه قضایی برد مشاور املاک مورد نظر باید پاسخگو شکایات باشد. این قانون مشاوران املاک را صراحت از تنظیم این گونه قراردادها منع می کند.

مجازات در نظر گرفته شده توسط این قانون برای مشاور املاک متخلف

بر اساس قانون 22 در رابطه با پیش فروش خانه، مشاور املاک باید پس از مذاکرات مقدماتی طرفین معامله ملکی را جهت تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش خانه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ببرد. مشاوران املاک قادر به تنظیم قرارداد به صورت فردی نمایند. در صورت تخلف مشاوران املاک برای بار نخست تا یک سال و بار دوم تا دو سال جواز کسب ایشان به حالت تعلیق قرار خواهد گرفت و برای بار سوم به طور کلی پروانه کسب ایشان باطل خواهد شد.

قوانین پیش فروش خانه

باید این نکته را در نظر گرفت که قانونگذار حکیم می باشد و با توجه به مشکلات فراوان پیش آمده برای مردم نتیجه گیری نموده است که این قراردادها باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شوند زیرا تمامی دفاتر اسناد رسمی در کل کشور به سامانه ثبت اسناد و املاک کشور اتصال دارند و بلافاصله می توانند متوجه شوند که آخرین مالک ملک مورد نظر چه کسی بوده است. هویت مالک ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است از این رو مالک قادر خواهد بود ملک خود را پیش فروش کند.

نحوه اطلاع رسانی مردم در رابطه با قوانین پیش فروش خانه

این اطلاع رسانی می تواند از طریق رسانه ها انجام گیرد؛ اما کانون سردفتران باید برای مردم آموزش همگانی داشته باشند تا مردم از مسائل حقوقی در کشور اطلاع داشته باشند. کانون سردفتران جهت آموزش قوانین پیش فروش ملک به صورت همگانی دو سریال و فیلم سینمایی با مضمون مسائل حقوقی و وصیت را تولید کردند. هدف از ساخت این سریال ها و فیلم ها آموزش مسائل ابتدایی و آشکار حقوقی به مردم عادی بود. به طور مثال در صورتی که قرارداد اجاره در دفترخانه ثبت شود در شرایط ایجاد اختلاف بین موجر و مستاجر نیازی نیست افراد به دادگاه مراجعه کنند، بلکه در این صورت افراد باید به دفترخانه مراجعه کنند و صبر کنند تا اجراییه صادر شود.

بر اساس قانون پیش فروش خانه وزارتخانه های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظف هستند با سازمان صدا و سیما و ثبت اسناد و املاک جهت آشنایی و آگاهی مردن از الزامات قانونی و آگاهی مردم همکاری های لازم را داشته باشند.

آیا قانون پیش فروش خانه امروزه در حال اجراست؟

قوانین پیش فروش خانه در برخی از استان ها اجرا شده است؛ اما ابتدا باید این مسئله در کشور فرهنگ سازی شود تا بتوان قانون را به صورت کامل اجرا کرد. اطلاع رسانی نیز باید تا حد قابل توجهی صورت گیرد. مردم از قانون تصویب شده در رابطه با موضوع پیش فروش خانه اطلاعی ندارند. سردفتران سعی کرده اند تا در صدا و سیما و مکان هایی که امکان آموزش وجود دارد اطلاع رسانی را به صورت عمومی انجام دهند تا قانون به خوبی اجرا شود.

مزایای پیش فروش خانه

قوانین پیش فروش خانه فروشنده را موظف نموده است تا جهت تنظیم سند پیش فروش مدارک خاصی را به دفترخانه ارائه دهد. از جمله این مدارک می توان به پروانه ساخت ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد اشاره کرد. این قانون امروزه در کلانشهرهایی همچون تبریز، قزوین و البرز در حال اجراست.

آیا قانون پیش فروش خانه در رکود و یا رونق بازار مسکن تاثیر دارد؟

اجرای این قانون باعث شده است مردم جهت پیش فروش خانه اطمینان بیشتری داشته باشند از این رو این امر تا حدی باعث رونق بازار مسکن شده است. مردم به این نکته اهمیت می دهند که وقتی برای خرید خانه از اندوخته ها و پس انداز خود استفاده می کنند از سندی که در اختیار آن ها قرار گرفته است متعلق به خود آن ها باشد.

نحوه حل اختلاف بین فروشنده و خریدار در صورت ثبت سند در دفترخانه

این قانون ضمانت اجرا را به عهده داوران که از سوی طرفین تعیین می شوند می گذارد و قانونگذار تکلیف اختلافات پیش آمده بین خریدار و فروشنده را تعیین می کند. در ماده 20 این قانون تکلیف تمامی اختلافات تعیین شده است. قوانین پیش فروش خانه بسیار جامع و کامل می باشد به صورتی که قانونگذار تکلیف اختلافات را در خود قانون مشخص و تعیین نموده است.

اختلاف ثبت هزینه قراردادهای ملکی در دفترخانه و مشاور املاک

هزینه ها قابل مقایسه نیستند. هزینه ثبت سند در دفترخانه یک هزینه دولتی و حق الثبت می باشد که به حساب دولت باید واریز شود. هزینه ای که مشاوران املاک دریافت می کنند حدود ده برابر این هزینه است که قابل مقایسه نیست. هزینه تنظیم سند برای یک ملک به ارزش یک میلیارد در مشاور املاک 5 میلیون و 600 هزار تومان می باشد در صورتی که ارزش منطقه بندی نیز ممکن است به میزان 10 میلیون تومان محاسبه شود. هزینه تنظیم همین ملک در دفاتر اسناد رسمی با در نظر گرفتن قیمت منطقه بندی حق الثبت 50 هزار تومان و نیز 340 هزار تومان بابت حق التحریر گرفته می شود. به طور کلی این ملک در دفاتر اسناد با قیمت کمتر از یک میلیون تومان ثبت خواهد شد.

پیش خرید یا پیش فروش خانه

ایجاد تعامل بین کانون سر دفتران و مشاوران املاک

سازمان ثبت اسناد قصد دارد به گونه ای مشاوران املاک را ساماندهی کند. مشاور املاک تحت نظر وزارت صنعت و معدن، تجارت، قوه مجریه هستند اما کانون سر دفتران تحت نظر قوه قضاییه فعالیت خود را انجام می دهند. از این رو باید بین این دو نهاد تعامل ایجاد شود. بنگاه ها باید تنها به عنوان دلال بین خریدار و فروشنده رابطه برقرار سازند و بر اساس این قانون مشاوران باید این افراد را به دفترخانه هدایت کنند. آموزش لازم باید در این مورد به مشاوران املاک ارائه شود و مسئولیت آن ها مشخص شود. کانون سردفتران اسناد رسمی نیز باید گفته شود که سند املاک باید به چه نحوی تنظیم شوند.

مزایای پیش فروش خانه یا آپارتمان

• یکی از مزایای پیش فروش خانه این است که افراد می توانند 10 تا 30 درصد ارزانتر یک واحد نوساز را خریداری نمایند.
• پول ساختمان را می توان در این روش به صورت کم کم و تدریجی پرداخت کرد.
• افراد می توانند در مرحله نازک کاری ساختمان از سلیقه شخصی خود بهره ببرند.
• می توان در محله های خاص به دنبال ملک مورد نظر خود گشت.
• می توان از صفر تا صد روی کار ساخت نظارت داشت. هر چند مزایای پیش فروش خانه بسیار زیاد است اما در صورتی که نکات پیش فروش خانه رعایت نشوند ممکن است فرد با مشکلات مختلفی مواجه شود.

نحوه تعیین قیمت برای پیش فروش خانه

در این موارد قیمت خانه، تعداد اقساط و نحوه پرداخت باید به صورت کامل بر اساس توافق طرفین مشخص شده باشد و تمامی این موارد در قرارداد ذکر شده باشند. ده درصد از قیمت کل خانه باید در زمان تنظیم سند رسمی پرداخت شود و در صورتی که توافقی غیر از آن صورت گرفته باشد پذیرش نمی شود.

مطالب بیشتر: