توضیح قوانین و تبصره های موجود در ارتباط با مالیات اجاره املاک

دولت ها و وضع مالیات بر املاک

اخذ مالیات های مسکن از سوی دولت ها با هدف کسب درآمد، به حداقل رساندن اختلال در مکانیزم قیمت ها و تخصیص منابع و تحقق بخشی اهداف به ویژه کنترل تجارت و نوسان زیاد بازار مسکن صورت می گیرد. زمین و مسکن به عنوان یکی از مهمترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه، همواره از پایه های مهم مالیاتی دولت ها بوده است. اهمیت نسبی این موضوع در کشورهای دنیا متفاوت است. در رابطه با کنترل تجارت افراد در بخش مسکن مهمترین ابزار دولت ها وضع قوانین مربوط به مالیـات بـر منفعـت سـرمایه، مالیـات بـر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گران قیمـت است.

آگاهی از مالیات اجاره املاک

بی شک آگاهی اشخاص حقیقی و حقوقی که فعالیت اقتصادی دارند ( مودیان) از قانون مالیات های مستقیم کمـک زیادی به آنها در عمل به وظایف قانونی خود خواهد کرد. همچنین آگاهی از قوانین باعث  بهره مندی مودیان از تسهیلاتی می شود که قانون بـرای آنها در نظـر گرفتـه است. علاوه بر اینکه عدم انجام تکالیف قوانین مالیاتی موجب تعلق جرایم و محرومیت از معافیـت هـای مالیاتی نیز می شود. از این رو  در اینجا به مهمترین وظایف مودیان مشمول مالیات بر درآمد املاک خواهیم پرداخت.

انواع مالیات بر درآمد املاک

مالیات بر درآمد املاک یکی از زیر شاخه های مالیات بر درآمد می باشد که در واقع از نوع مالیات های مستقیم هستند. یکی از منابع تامین بودجه کشور مالیات بر درآمد املاک است. این نوع از مالیات شامل کلیه بناهایی است که به اجاره واگذار می شوند. بناهای استیجاری می توانند از نوع مسکونی، تجاری یا اداری باشند. بر اساس قوانین مالیاتی درآمدهای حاصل از اجاره املاک در ایران مشمول مالیات می باشند. خواه مالک این املاک شخص حقیقی یا حقوقی باشد، خواه ایرانی یا خارجی باشد!

مالیات بر درآمد املاک سه نوع است. مالیات بر مستغلات خالی، مالیات بر درآمد اجاره و دیگری مالیات نقل و انتقال املاک. در این مقاله مالیات بر درآمد اجاره مد نظر می باشد. مالیات بر درآمد مستغلات (اجاره) خود به دو گروه تقسیم می شود.

 الف: مالیات اجاره املاک و مستغلات (اجاره دست اول)

این نوع از مالیات، مالیاتی است که به درآمد امـلاک و مسـتغلاتی کـه از طرف مالک اجاره داده می شود تعلق می گیرد. در واقع در این موارد، موجر مالک نیز می باشد.

ب: مالیات اجاره داری دست دوم

هر زمان مستاجر محل مورد اجاره را به شخص دیگری اجـاره دهد، مشمول مالیات اجاره داری دست دوم
خواهد شد. در این شرایط در واقع موجر مالک نمی باشد و با مال الاجاره دست دوم مواجه خواهیم بود. مال الاجاره دست دوم از ما به التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره بدست می آید.

مالیات اجاره املاک یکی از زیر شاخه های مالیات بر درآمد و از نوع مالیات های مستقیم هستند.

درآمد مشمول مالیات مستغلات (اجاره دست اول)

درآمد مشمول مالیات املاک و مستغلاتی که به اجاره گذاشته می شود عبارت است از؛ تمام مال الاجـاره ، شامل مال الاجاره نقدی و غیر نقدی، بعد از کسر ۲۵ درصد در ازای هزینـه هـای صورت گرفته، اسـتهلاک مورد اجاره و تعهـدات مالـک نسبت به مورد اجاره.

روش های تعیین مال الاجاره املاک

برای تعیین میزان مالیات اجاره املاک لازم است تا در ابتدا مال الاجاره املاک محاسبه شود. در این راستا مال الاجاره به دو روش محاسبه می شود که در ذیل به بیان آنها پرداخته شده است.

در صورت ارائه اجاره نامه و سند رسمی، مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می شود. اما در صورتی که اجاره نامه رسمی ارائه نشود، مال الاجاره بر اساس املاک مشابه تعیین می شود. از آغاز سال ۱۳۸۲ مال الاجاره املاک و مستغلات اعم از مسکونی، تجاری و غیر مسکونی بر اساس ماده ۶۴ ق.م.م با در نظر گرفتن فاکتورهـایی همچون مسـاحت، نوع کاربری، موقعیت جغرافیایی، قدمت و … مشخص می گردد.

معافیت های مالیاتی در ارتباط با مالیات اجاره املاک

در مورد مالیات اجاره املاک معافیت های مالیاتی خاصی در نظر گرفته شده است که در ذیل به بیان آنها خواهیم پرداخت.

۱ـ یکی از این موارد مربوط به در اختیار قرار دادن ملک مسکونی جهت سکونت پدر، مادر، همسر و فرزندان از طرف مالک می باشد. در این صورت محل سکونت والدین، همسر، اولاد مالک، اجداد (پدر بزرگ و مادربزرگ) و افـراد تحـت تکفل مالک، اجاری در نظر گرفته نمی شود. اگر به موجب مدارکی ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود، مالک و بالطبع ملک وی از این معافیت مالیاتی بهره مند نمی شوند. در صورتی که مالک ملک خود را به صورت رایگان در اختیار سازمانها و نهادهایی قرار دهد که بودجه آنها از طریق دولت تامین می شود، ملک غیر اجاری در نظر گرفته می شود. در این صورت نیز ملک مورد نظر از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف خواهد بود.

معافیت های مالیاتی در ارتباط با مالیات اجاره املاک در ایران

۲ـ دومین مورد به مساحت واحد مسکونی که اجاره داده می شود بستگی دارد. درآمد حاصل از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی تا یکصد و پنجاه متر در شهر تهران از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می باشند. این معافیت در سایر نقاط نیز تا مجموع دویست متر مربع زیربنـای مفیـد برقرار می باشد. در این رابطه می بایست یک نکته را متذکر شد، اگر مالکی ملک خود را که کاربردی مسکونی دارد به اجاره واگذار نماید و مستاجر از آن استفاده غیر مسکونی کند (استفاده اداری، آموزشی، خدماتی و…) ملک مورد نظر شامل معافیت فوق نمی شود.

۳ـ مکان ساختمان های مسکونی که دارای بیش از سه واحد استیجاری هستند و با رعایت الگوی مصـرف (طبق آنچه که وزارت مسکن و شهرسازی اعلام نموده) ساخته شده یا می شـوند، در طـول مـدت اجـاره از معافیت صد در صدی مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می باشند.

۴ـ هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محـل دیگـری را برای سکونت خویش اجاره کند در احتساب درآمد مشمول مالیات، میزان مال الاجـاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد اجاره می پردازد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر می شود.

تسلیم اظهارنامه مالیاتی

اظهارنامه قرارداد اجاره املاک مؤدیان در هر سال می بایست در بخش اظهارنامه الکترونیکی، تا پایان تیرماه سال آینده ثبت شود. مودیان برای انجام الکترونیکی این کار باید به سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی مراجعه کنند. به این منظور مودیان می توانند با مراجعه به نشانی ir.gov.tax.www، بخش اظهارنامه الکترونیکی سازمان امور مالیاتی کشور، نسبت به دریافت نرم افزار الکترونیکی ثبت و ارسال اظهارنامه مالیاتی و راهنمای مربوط به آن اقدام نمایند . در صورت بروز مشکل می توانید با شماره تلفن ۵۲۵۱ تماس بگیرید. سازمان امور مالیاتی از طریق این شماره تلفن پاسخگوی سوالات مودیان درباره مراحل ثبت اظهارنامه های الکترونیکی می باشد.

مدارک مورد نیاز جهت تشکیل پرونده

۱ـ کپی و اصل سند مالکیت و بنچاق. ۲ـ کپی و اصل صفحه اول شناسنامه مالک و مستأجر. ۳ـ کپی و اصل اجاره نامه رسمی یا عادی. ۴ـ کپی برابر اصل اسناد رهنی (برای فک رهن ملک). ۵ـ کپی و اصل وکالت نامه (در صورت مراجعه وکیل).

نکات قابل ذکر در ارتباط با محاسبه مالیات بر درآمد املاک

در اظهارنامه اجاره املاک، چنانچه مودیان، چندین واحد ملکی که در محدوده یک واحد مالیاتی قرار دارند را به اجاره واگذار کرده باشند، لازم است اطلاعات مربوط را از طریق یک اظهـارنامه اعلام نمایند. همچنین اشخاص حقوقی مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای درآمد املاک اجاری خود نمی باشند. چنانچه طبق اسناد و مدارکی مشخص شود اجاره ملک بیشتر از مبلغی است که ادارات مالیاتی برای ملک مورد نظر مشخص کرده اند، مالیات ما به التفـاوت طبـق مقـررات قانون مالیات های مستقیم قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی پرونده، قابل رسـیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیات های مستقیم می باشد.

مسئله بعدی درباره املاکی است که در اصطلاح furnished هستند یعنی با اثاثه و… اجاره داده می شود. در این موارد درآمـد حاصل از اجاره اثاثه و ماشین آلات و… نیز جزو درآمد ملک مورد نظر محسوب و مشمول مالیات می شود. بناهای احداث شده که طبق قرارداد از طرف مستاجر در مورد اجاره به نفـع مـوجـر ساخته می شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل بنای احداثی به موجر، ثبت و پنـجـاه درصـد آن جزو درآمد مشمول مالیات اجاره ملک در سال تحویل به حساب می آید.

مخارجی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده موجر (مالک) است اما از طرف مستاجـر انـجـام می شود و همچنین مخارجی که بر اساس قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقـبل شده در صـورتی که عرفـاً به عهده موجر (مالک) باشد، به بهای روز انجـام، مخارج ثبت و بـه عـنـوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام مخارج افزوده می شود. اگر املاکی که پیش تر به اجاره واگذار شده اند، برای مدتی خالی مانده یا مورد استفاده مالک قرار گرفته باشند، ضروری است مراتب به اطلاع اداره امور مالیاتی رسانده شود.

در مورد املاک « furnished »، درآمـد نـاشـی از اجاره اثاثه نیز جزو درآمد ملک محسوب شده و مشمول مالیات اجاره املاک می شود.

اثرات مالیات در بخش املاک و مسکن

در طراحی نظام مالیاتی در بخش املاک و مسکن، افزایش کارایی و تخصیص بهینه منابع در حوزه شهری، باز توزیع درآمد و ثروت، کاهش انگیزه تجاری و افزایش درآمدهای مالیاتی دولت باید مدنظر قرار گیرد. بر این اساس، با گسترش پایه های مالیاتی و کاهش معافیت ها، امکان کاهش بار مالیاتی بودجه دولت بر اشخاص حقیقی و بنگاه های تولیدی وجود خواهد داشت. این موضوع از تغییر مسیر تصمیمات سرمایه گذاری به فعالیت های تجاری جلوگیری خواهد کرد. بنابراین، طرح ریزی و استقرار یک نظام کارآمد و عادلانه مالیاتی در بخش املاک و مستغلات بر اساس نمونه های سرآمد جهانی که در آن دوره زمانی نگهداری دارایی، آستانه معافیت ها و معافیت های منطقه ای، دامنه مشمولیت، اساس ارزش گذاری، نرخ مالیات و… مد نظر قرار گرفته می شوند، امری الزامی است. با گسترش پایه های مالیاتی و کاهش معافیت ها، امکان کاهش بار مالیاتی بودجه دولت بر اشخاص حقیقی و بنگاه های تولیدی وجود خواهد داشت.

مطالب بیشتر: