قوانین حقوقی ملک

توضیح قوانین و تبصره های موجود در ارتباط با مالیات اجاره املاک

 

دولت ها و وضع مالیات بر املاک

اخذ مالیات های مسکن از سوی دولت ها با هدف کسب درآمد، به حداقل رساندن اختلال در مکانیزم قیمت ها و تخصیص منابع و تحقق بخشی اهداف به ویژه کنترل تجارت و نوسان زیاد بازار مسکن صورت می گیرد. زمین و مسکن به عنوان یکی از مهمترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه، همواره از پایه های مهم مالیاتی دولت ها بوده است. اهمیت نسبی این موضوع در کشورهای دنیا متفاوت است. در رابطه با کنترل تجارت افراد در بخش مسکن مهمترین ابزار دولت ها وضع قوانین مربوط به مالیـات بـر منفعـت سـرمایه، مالیـات بـر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گران قیمـت است.

 

آگاهی از مالیات اجاره املاک

بي شك آگاهي اشخاص حقیقی و حقوقی که فعالیت اقتصادی دارند ( موديان) از قانون ماليات هاي مستقيم كمـك زیادی به آنها در عمل به وظايف قانوني خود خواهد کرد. همچنین آگاهی از قوانین باعث  بهره مندي مودیان از تسهيلاتي می شود كه قانون بـرای آنها در نظـر گرفتـه است. علاوه بر اينكه عدم انجام تكاليف قوانین مالیاتی موجب تعلق جرايم و محروميت از معافيـت هـای مالياتی نيز مي شود. از اين رو  در اینجا به مهمترین وظايف موديان مشمول ماليات بر درآمد املاك خواهيم پرداخت.

 

انواع ماليات بر درآمد املاك

مالیات بر درآمد املاک یکی از زیر شاخه های مالیات بر درآمد می باشد که در واقع از نوع مالیات های مستقیم هستند. یکی از منابع تامین بودجه کشور مالیات بر درآمد املاک است. این نوع از مالیات شامل کلیه بناهایی است که به اجاره واگذار می شوند. بناهای استیجاری می توانند از نوع مسکونی، تجاری یا اداری باشند. بر اساس قوانین مالیاتی درآمدهای حاصل از اجاره املاک در ایران مشمول مالیات می باشند. خواه مالک این املاک شخص حقیقی یا حقوقی باشد، خواه ایرانی یا خارجی باشد!

مالیات بر درآمد املاک سه نوع است. مالیات بر مستغلات خالی، ماليات بر درآمد اجاره و دیگری ماليات نقل و انتقال املاك. در این مقاله مالیات بر درآمد اجاره مد نظر می باشد. ماليات بر درآمد مستغلات (اجاره) خود به دو گروه تقسیم می شود.

 

 الف: ماليات اجاره املاک و مستغلات (اجاره دست اول)

این نوع از مالیات، مالياتي است كه به درآمد امـلاک و مسـتغلاتی كـه از طرف مالك اجاره داده مي شود تعلق مي گيرد. در واقع در این موارد، موجر مالك نيز مي باشد.

 

ب: ماليات اجاره داري دست دوم

هر زمان مستاجر محل مورد اجاره را به شخص دیگری اجـاره دهد، مشمول ماليات اجاره داري دست دوم
خواهد شد. در این شرایط در واقع موجر مالك نمي باشد و با مال الاجاره دست دوم مواجه خواهیم بود. مال الاجاره دست دوم از ما به التفاوت اجاره دريافتي و اجاره پرداختي بابت ملك مورد اجاره بدست می آید.

 

مالیات اجاره املاک یکی از زیر شاخه های مالیات بر درآمد و از نوع مالیات های مستقیم هستند.

 

درآمد مشمول ماليات مستغلات (اجاره دست اول)

درآمد مشمول ماليات املاك و مستغلاتی كه به اجاره گذاشته می شود عبارت است از؛ تمام مال الاجـاره ، شامل مال الاجاره نقدي و غير نقدی، بعد از كسر 25 درصد در ازای هزينـه هـای صورت گرفته، اسـتهلاك مورد اجاره و تعهـدات مالـک نسبت به مورد اجاره.

 

روش هاي تعيين مال الاجاره املاك

برای تعیین میزان مالیات اجاره املاک لازم است تا در ابتدا مال الاجاره املاک محاسبه شود. در این راستا مال الاجاره به دو روش محاسبه می شود که در ذیل به بیان آنها پرداخته شده است.

در صورت ارائه اجاره نامه و سند رسمی، مال الاجاره از روي سند رسمي تعيين مي شود. اما در صورتی که اجاره نامه رسمی ارائه نشود، مال الاجاره بر اساس املاك مشابه تعيين مي شود. از آغاز سال 1382 مال الاجاره املاك و مستغلات اعم از مسكونی، تجاری و غير مسكوني بر اساس ماده 64 ق.م.م با در نظر گرفتن فاكتورهـايی همچون مسـاحت، نوع كاربري، موقعيت جغرافيايي، قدمت و … مشخص مي گردد.

 

معافیت های مالیاتی در ارتباط با مالیات اجاره املاک

در مورد مالیات اجاره املاک معافیت های مالیاتی خاصی در نظر گرفته شده است که در ذیل به بیان آنها خواهیم پرداخت.

1ـ یکی از این موارد مربوط به در اختیار قرار دادن ملک مسکونی جهت سکونت پدر، مادر، همسر و فرزندان از طرف مالک می باشد. در این صورت محل سكونت والدین، همسر، اولاد مالک، اجداد (پدر بزرگ و مادربزرگ) و افـراد تحـت تكفل مالك، اجاري در نظر گرفته نمي شود. اگر به موجب مداركی ثابت گردد كه اجاره پرداخت مي شود، مالک و بالطبع ملک وی از این معافیت مالیاتی بهره مند نمی شوند. در صورتی که مالک ملک خود را به صورت رایگان در اختیار سازمانها و نهادهایی قرار دهد که بودجه آنها از طریق دولت تامین می شود، ملک غیر اجاری در نظر گرفته می شود. در این صورت نیز ملک مورد نظر از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف خواهد بود.

 

معافیت های مالیاتی در ارتباط با مالیات اجاره املاک در ایران

 

2ـ دومین مورد به مساحت واحد مسکونی که اجاره داده می شود بستگی دارد. درآمد حاصل از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی تا یکصد و پنجاه متر در شهر تهران از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می باشند. این معافیت در سایر نقاط نیز تا مجموع دويست متر مربع زيربنـای مفيـد برقرار می باشد. در این رابطه می بایست یک نکته را متذکر شد، اگر مالکی ملک خود را که کاربردی مسکونی دارد به اجاره واگذار نماید و مستاجر از آن استفاده غیر مسکونی کند (استفاده اداری، آموزشی، خدماتی و…) ملک مورد نظر شامل معافیت فوق نمی شود.

3ـ مكان ساختمان هاي مسكوني که داراي بيش از سه واحد استيجاري هستند و با رعايت الگوی مصـرف (طبق آنچه که وزارت مسكن و شهرسازي اعلام نموده) ساخته شده يا مي شـوند، در طـول مـدت اجـاره از معافیت صد در صدی ماليات بر درآمد اجاره برخوردار مي باشند.

4ـ هرگاه مالك خانه يا آپارتمان مسكوني، آن را به اجاره واگذار نمايد و خود محـل ديگـری را برای سكونت خويش اجاره کند در احتساب درآمد مشمول ماليات، ميزان مال الاجـاره ای كه به موجب سند رسمي يا قرارداد اجاره مي پردازد از كل مال الاجاره دريافتي او كسر مي شود.

 

تسلیم اظهارنامه مالیاتی

اظهارنامه قرارداد اجاره املاک مؤدیان در هر سال می بایست در بخش اظهارنامه الکترونیکی، تا پایان تیرماه سال آینده ثبت شود. مودیان برای انجام الکترونیکی این کار باید به سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی مراجعه کنند. به این منظور مودیان می توانند با مراجعه به نشانی ir.gov.tax.www، بخش اظهارنامه الکترونیکی سازمان امور مالیاتی کشور، نسبت به دریافت نرم افزار الکترونیکی ثبت و ارسال اظهارنامه مالیاتی و راهنمای مربوط به آن اقدام نمایند . در صورت بروز مشکل می توانید با شماره تلفن 5251 تماس بگیرید. سازمان امور مالیاتی از طریق این شماره تلفن پاسخگوی سوالات مودیان درباره مراحل ثبت اظهارنامه های الکترونیکی می باشد.

 

مدارک مورد نیاز جهت تشکیل پرونده

1ـ کپی و اصل سند مالکیت و بنچاق. 2ـ کپی و اصل صفحه اول شناسنامه مالک و مستأجر. 3ـ کپی و اصل اجاره نامه رسمی یا عادی. 4ـ کپی برابر اصل اسناد رهنی (برای فک رهن ملک). 5ـ کپی و اصل وکالت نامه (در صورت مراجعه وکیل).

 

نکات قابل ذکر در ارتباط با محاسبه مالیات بر درآمد املاک

در اظهارنامه اجاره املاک، چنانچه مودیان، چندین واحد ملکی که در محدوده یک واحد مالیاتی قرار دارند را به اجاره واگذار کرده باشند، لازم است اطلاعات مربوط را از طریق یک اظهـارنامه اعلام نمایند. همچنین اشخاص حقوقی مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای درآمد املاک اجاری خود نمی باشند. چنانچه طبق اسناد و مدارکی مشخص شود اجاره ملک بیشتر از مبلغی است که ادارات مالیاتی برای ملک مورد نظر مشخص کرده اند، مالیات ما به التفـاوت طبـق مقـررات قانون مالیات های مستقیم قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی پرونده، قابل رسـیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیات های مستقیم می باشد.

مسئله بعدی درباره املاکی است که در اصطلاح furnished هستند یعنی با اثاثه و… اجاره داده می شود. در این موارد درآمـد حاصل از اجاره اثاثه و ماشین آلات و… نیز جزو درآمد ملک مورد نظر محسوب و مشمول مالیات می شود. بناهای احداث شده که طبق قرارداد از طرف مستاجر در مورد اجاره به نفـع مـوجـر ساخته می شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل بنای احداثی به موجر، ثبت و پنـجـاه درصـد آن جزو درآمد مشمول مالیات اجاره ملک در سال تحویل به حساب می آید.

مخارجی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده موجر (مالک) است اما از طرف مستاجـر انـجـام می شود و همچنین مخارجی که بر اساس قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقـبل شده در صـورتی که عرفـاً به عهده موجر (مالک) باشد، به بهای روز انجـام، مخارج ثبت و بـه عـنـوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام مخارج افزوده می شود. اگر املاکی که پیش تر به اجاره واگذار شده اند، برای مدتی خالی مانده یا مورد استفاده مالک قرار گرفته باشند، ضروری است مراتب به اطلاع اداره امور مالیاتی رسانده شود.

 

در مورد املاک « furnished »، درآمـد نـاشـی از اجاره اثاثه نیز جزو درآمد ملک محسوب شده و مشمول مالیات اجاره املاک می شود.

 

اثرات مالیات در بخش املاك و مسکن

در طراحی نظام مالیاتی در بخش املاک و مسکن، افزایش کارایی و تخصیص بهینه منابع در حوزه شهری، باز توزیع درآمد و ثروت، کاهش انگیزه تجاری و افزایش درآمدهای مالیاتی دولت باید مدنظر قرار گیرد. بر این اساس، با گسترش پایه های مالیاتی و کاهش معافیت ها، امکان کاهش بار مالیاتی بودجه دولت بر اشخاص حقیقی و بنگاه های تولیدی وجود خواهد داشت. این موضوع از تغییر مسیر تصمیمات سرمایه گذاری به فعالیت های تجاری جلوگیری خواهد کرد. بنابراین، طرح ریزی و استقرار یک نظام کارآمد و عادلانه مالیاتی در بخش املاک و مستغلات بر اساس نمونه های سرآمد جهانی که در آن دوره زمانی نگهداری دارایی، آستانه معافیت ها و معافیت های منطقه ای، دامنه مشمولیت، اساس ارزش گذاری، نرخ مالیات و… مد نظر قرار گرفته می شوند، امری الزامی است. با گسترش پایه های مالیاتی و کاهش معافیت ها، امکان کاهش بار مالیاتی بودجه دولت بر اشخاص حقیقی و بنگاه های تولیدی وجود خواهد داشت.

 

 

مطالب بیشتر:

نمایش بیشتر

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا