مالیات بر درآمد اجاره چیست و به چه اشخاصی تعلق می گیرد؟

مقدمه

مباحث مالیاتی همواره ابعاد گسترده ای دارند، به همین خاطر بیشتر افراد ترجیح می دهند در هنگام مواجه با مباحث مالیاتی از اطلاعات مشاوران و کارشناسان کمک بگیرند. مالیات بر درآمد اجاره از جمله مالیات هایی است که نیاز به بررسی و تفحص دارد، ضمن اینکه هر صاحب خانه، مالک که از راه اجاره دادن درآمد کسب می کند، نیز باید این نوع مالیات را پرداخت کند. هر ساله بخشی از قوانین و موارد الحاقی به مالیات بر درآمد اجاره دستخوش تغییر و تحولاتی از سمت واحدهای مربوطه می شوند. این موضوع باعث شده که اطلاعات مالیاتی به شکل سالانه نیاز به بروزرسانی داشته باشند.

مالیات بر درآمد اجاره از صاحب ملکی که ملک خود را اجاره داده، دریافت می شود. این مالیات باید تا پیش از ۳۱ تیر ماه ۱۴۰۲ پرداخت شود. در واقع این مالیات، به ۷۵ درصد از اجاره بهای سالانه اختصاص پیدا می کند. چنین تخمینی بر مبنای نرخ های اعلام شده در قانون مالیات مستقیم انجام شده است. نکته قابل توجه در مورد این نوع مالیات، این است که چنین مالیاتی مشمول مالکانی که ملک خود را به فرزند، پدر و مادر، افراد تحت تکفل، اجداد و… اجاره می دهند، نمی شود. در واقع آن ها از پرداخت مالیات معاف می باشند.

چگونگی تخمین مالیات اجاره

انواع مالیات در ایران

همانطور که می دانید مالیات ها به عنوان یکی از مهمترین منابع درآمد دولت مورد توجه هستند. این نوع مالیات ها برای ارائه خدمات عمومی به شهروندان به کار گرفته می شوند. به طور کلی مالیات ها به دو شکل غیرمستقیم و مستقیم دریافت می شوند. زمانی که مالیات دریافتی مستقیماً از دارایی و درآمد افراد اخذ شود، مالیات از نوع مستقیم می باشد. زمانی که مالیات به شکل نامحسوس بر روی هزینه خدمات و قیمت کالاها حساب می شود، خریداران به شکل غیر مستقیم مالیات را پرداخت می کنند.

اخذ مالیات اجاره

مالیات بر درآمد اجاره چیست؟

مالیات بر درآمد انواع مختلفی دارد. یکی از آن ها مالیات بر درآمد اجاره می باشد. در واقع یکی از مهمترین مالیات هایی که در گروه مالیات های مستقیم قرار می گیرد، مالیات بر درآمد اجاره ملک است. مالیات بر درآمد اجاره باید در طی زمان مشخصی که از سمت ارگان های دولتی تعیین شده، پرداخت شود. نکته قابل توجه در مورد مالیات بر درآمد اجاره این است که در صورت دیرکرد، فرد ملزم به پرداخت جریمه خواهد شد.

یکی از مهمترین اطلاعاتی که شما باید در مورد مالیات بر درآمد اجاره داشته باشید، نحوه محاسبه، تخمین و پرداخت مالیات می باشد. در این صورت می توانید با توجه به اجاره بهای سالانه ای که از مستاجران دریافت می کنید، میزان مالیات اجاره را نیز حدس بزنید.

معرفی انواع مالیات بر درآمد

همان طور که گفتیم مالیات بر درآمد انواع مختلفی دارد. مالیات بر درآمد حقوق، مالیات بر درآمد اتفاقی، مالیات بر درآمد مشاغل، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات و مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی از انواع مختلف مالیات بر درآمد هستند. با این وجود، مالیات بر درآمد املاک و مستغلات خود دارای زیر مجموعه های مختلف می باشد، به عنوان مثال مالیات بر نقل و انتقال ملک از جمله مالیات هایی است که جزء مالیات بر درآمد املاک می باشد. این مالیات زمانی که صاحب ملک تصمیم به انتقال ملک می گیرد، از او دریافت می شود.

مشمولین مالیات اجاره

مالیات بر درآمد اجاره که در این مبحث مورد توجه می باشد، یکی دیگر از مالیات هایی است که در گروه مالیات بر درآمد املاک و مستغلات جای می گیرد. مالیات بر مستغلات و املاک خالی از جمله مواردی است که در گروه مالیات بر املاک و مستغلات دسته بندی می شود. در این نوع مالیات، املاک و مستغلات بدون تصرف و مستاجر مشمول پرداخت مالیات می شوند.

مالیات بر درآمد اجاره ملک به چه ملک هایی اختصاص پیدا می کند؟

مالیات بر درآمد اجاره ملک از صاحب ملک اجاره دهنده دریافت می ‌شود. در واقع فرد اجاره دهنده، این نوع درآمد را  از طریق اجاره دادن املاک و مستغلات به دست آورده است. با توجه به شرایط مقرر شده در قانون مالیات ها، به این نوع درآمدها مالیات اختصاص پیدا می کند. مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات را با نام مالیات اجاره نیز می شناسند.

مالیات بر درآمد اجاره تنها مختص ملک های مسکونی نیست. این نوع مالیات، به انواع ملک های اداری، تجاری و مسکونی تعلق می گیرد. نکته قابل توجه در مورد مالیات بر درآمد اجاره این است که هرچه میزان اجاره دریافتی از مستاجران ملک بیشتر باشد، به همان نسبت مالیات تخصیص یافته به اجاره ملک افزایش پیدا می کند.

مسئله مهم دیگر در مورد مالیات بر درآمد اجاره ملک این است کاربری ملک هیچ گونه تاثیر در میزان مالیات ندارد. بعضی از افراد گمان می کنند اگر ملک های تجاری یا اداری اجاره داده شوند، میزان مالیات بیشتری به آن ها تعلق می گیرد. به طور کلی هزینه اجاره ملک های اداری و تجاری با توجه به کاربری که دارند، نسبت به ملک های مسکونی بیشتر است. این موضوع ناخواسته، میزان مالیات تخصیص یافته به ملک های اداری و تجاری را نیز تحت تاثیر قرار می دهد. واقعیت امر این است که ملک های تجاری و اداری با توجه به اینکه با هزینه بالاتری اجاره داده می‌ شوند، مشمول پرداخت مالیات های بیشتری نیز می شوند. این در حالی است که کاربری ملک تاثیری بر روی افزایش یا کاهش میزان مالیات بر درآمد اجاره ندارد. در هر صورت به ۷۵ درصد از اجاره بهای سالانه مالیات اختصاص پیدا می کند.

محاسبه مالیات بر درآمد اجاره

مالیات بر درآمد اجاره از چه کسی دریافت می شود؟

همانطور که پیش از این گفتیم مالیات بر درآمد اجاره از اجاره دهنده دریافت می شود. حال باید دید آیا فقط مالکان پرداخت کننده این نوع مالیات ها هستند. برای پاسخ به این سوال، کافی است بدانید که اجاره دهنده ممکن است مالک ملک باشد و در مواردی نیز ممکن است مستاجری باشد که حق اجاره دادن مجدد ملک را دارد. در هر صورت مالیات به اجاره دهنده ملک که می تواند صاحب ملک باشد یا نباشد، تعلق می گیرد. نکته مهم دیگر اینکه دریافت این مالیات هیچ گونه ارتباطی با مستاجری که ملک را اجاره می کند، نداشته و مستاجر هیچ مسئولیتی در قبال پرداخت مالیات ندارد.

مالیات بر درآمد اجاره دست دوم اندکی با اجاره ملک توسط مالک متفاوت می باشد. در اجاره ای که مالک اصلی اقدام به اجاره دادن ملک می ‌کند، در نهایت به ۷۵ درصد از هزینه اجاره سالانه مالیات اختصاص می یابد. در اجاره دست دوم یعنی زمانی که فرد مستاجر اقدام به اجاره مجدد ملک می کند، میزان مالیات با توجه به تفاوت اجاره ‌بهای دریافتی او از مستاجر و اجاره بهایی که به صاحب ملک پرداخت می ‌کند، مشخص می ‌شود. یعنی ۷۵ درصد مالیات بر درآمد اجاره به تفاضل میان ۲ اجاره بها تعلق می گیرد.

مالیات اجاره آنلاین

میزان مالیات بر درآمد اجاره چقدر است؟

در حال حاضر میزان مالیات بر درآمد اجاره مستغلات مانند سال گذشته بوده و افزایش نداشته است. اشخاص حقوقی با نرخ ۲۵ درصد به شکل ثابت اقدام به پرداخت مالیات می کنند. این در حالی است که اشخاص حقیقی طبق ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم اقدام به پرداخت مالیات می کنند. طبق جدول تعریف شده، میزان مالیات پرداختی در ارتباط مستقیم با مبلغ اجاره بهای سالانه قرار می گیرد. هر چه این مبلغ بیشتر باشد، به همان نسبت مالیات بیشتر خواهد شد.

مالیات اجاره ۱۴۰۲

درآمد سالانه مشمول مالیات و درصد مالیات

• اگر درآمد سالانه به دست آمده از محاسبات تا ۵۰ میلیون تومان باشد، در این صورت میزان مالیات پرداختی معادل ۱۵ درصد خواهد بود.
• اگر درآمد سالانه به دست آمده بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون باشد، در این صورت باید مالیات با نرخ ۲۰ درصد تخمین زده شود.
• اگر درآمد به دست آمده بیشتر از ۱۰۰ میلیون باشد، میزان نرخ مالیات به ۲۵ درصد می رسد.

وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که کلیه سرپرستان خانوار باید وارد سامانه املاک و اسکان amlak.mrud.ir شوند و در این سایت اطلاعات مربوط به ملک را ثبت کنند. عدم ثبت ملک در سامانه برای موجرین مشمول، جریمه مالی به میزان ۱۸ برابر اجاره بهای سالانه یک واحد از مالک خواهد بود.

طبق مندرجات موجود در ماده ۵۴ قانون اصلاح مالیات های مستقیم، میزان مالیات بر درآمد اجاره بر مبنای قرارداد، تعیین شده و تشخیص داده می شود. اگر قراردادی برای استناد به آن وجود نداشته باشد یا مالک از ارائه آن خودداری کند یا اینکه مبالغ مندرج در قرارداد کمتر از ۸۰ درصد ارقام تعیین شده در جدول مالیات املاک باشند، در این صورت مالیات بر مبنای جدول زیر تعیین می شود.

مالیات بر درآمد اجاره ملک چگونه محاسبه می شود؟

برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ابتدا اجاره بهای سالانه محاسبه خواهد شد. برای محاسبه اجاره بهای سالانه کافی است اجاره بهای هر ماه را در عدد ۱۲ ضرب کنید. اگر بخشی از مبلغ به شکل پول پیش به موجر پرداخت شود، در این صورت ۱۸ درصد پول پیش نیز به اجاره بها اضافه خواهد شد. با توجه به اینکه مانند سال های گذشته به ۷۵ درصد اجاره بهای سالانه مالیات اختصاص پیدا می کند، باید عدد به دست آمده در ۷۵ ضرب شود.

عددی که به دست می ‌آید، درآمد سالانه مشمول مالیات را نشان می دهد. با توجه به جدول ارائه شده این عدد در درصد مالیاتی مربوطه ضرب می شود. در نهایت نیز مالیات بر درآمد اجاره ملک به دست خواهد آمد.

مالیات اجاره سالانه

برای شفافیت بهتر این تخمین، می توانید به این مثال توجه کنید. ملکی با پول پیش ۲۰ میلیون تومان و دریافت بهای ماهیانه معادل ۵۰۰ هزار تومان به مستاجر اجاره داده شده است. در این حالت باید ابتدا ۵۰۰ هزار تومان اجاره ماهیانه ضربدر عدد ۱۲ شود. حاصل ضرب به دست آمده ۶ میلیون تومان است. در ادامه باید ۱۸ درصد پول پیش (۲۰ میلیون تومان) محاسبه شود. ۱۸ درصد ۲۰ میلیون تومان، معادل سه میلیون و ششصد هزار تومان می باشد. حالا سه میلیون و ششصد هزار تومان با ۶ میلیون تومان جمع می شوند. عدد به دست آمده ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود. این عدد میزان درآمدی است که شما به عنوان اجاره بهای سالانه از مستاجر دریافت می کنید.

با توجه به اینکه مالیات بر درآمد اجاره به ۷۵ درصد این مبلغ تعلق می گیرد، بنابراین شما باید عدد ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان را در ۷۵ درصد ضرب کنید. عدد به دست آمده از این ضرب، معادل ۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می باشد.

مطابق با عدد به دست آمده یعنی هفت میلیون و دویست هزار تومان، شما می توانید مالیات بر درآمد اجاره را مطابق با جدول بالا به دست آورید. با توجه به عدد به دست آمده یعنی هفت میلیون و دویست هزار تومان، مالیات بر درآمد اجاره مشمول نرخ ۱۵ درصد خواهد شد، چون عدد به دست آمده در نرخ مالیاتی تا ۵۰ میلیون تومان جای می گیرد. در ادامه نیز باید عدد ۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در ۱۵ درصد ضرب شود. این حاصل ضرب برابر با یک میلیون و هشتاد هزار تومان خواهد بود. به این ترتیب میزان مالیات پرداختی برای این اجاره بهای سالانه تعیین خواهد شد.

مالیات بر درآمد اجاره آنلاین چگونه تعیین و پرداخت می شود؟

امکان محاسبه آنلاین مالیات بر درآمد اجاره نیز وجود دارد. برای محاسبه آنلاین مالیات بر درآمد اجاره کافی است به سایت  tax.gov.ir مراجعه کرده و اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات را پر کنید. توجه داشته باشید که برای پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک، ثبت اظهارنامه مالیاتی ضرورت دارد و باید پیش از پرداخت مالیات انجام شود.

چه کسانی از مالیات بر درآمد املاک و مستغلات در سال ۱۴۰۲ معاف می باشند؟

قانون مالیات مستقیم نیز مانند سایر قوانین وضع شده  دارای تبصره و استثنا می باشد. طبق مندرجات تبصره ماده های ۵۷، ۵۵ و ۵۳ که مربوط به پرداخت مالیات بر درآمد املاک و مستغلات می باشند، برخی از افراد از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.

• خانه های سازمانی که مالک آن ها اشخاص حقوقی هستند، از پرداخت مالیات اجاره املاک و مستغلات معاف می باشند.
• املاک و مستغلاتی که توسط افراد تحت تکفل، فرزندان، اجداد، همسر، پدر و اجاره شده است، نیز از پرداخت مالیات معاف هستند.
• املاک و مستغلاتی که به شکل رایگان به تصرف موسسات و وزارتخانه های دولتی در آمده‌ اند و در واقع ارگان هایی که بودجه آن ها توسط خود دولت تامین می‌ شود مانند دهیاری ها و شهرداری ها، نیازی به پرداخت مالیات بر درآمد املاک و مستغلات ندارند و معاف می باشند.
• اگر ملکی به شرط سکونت داشتن مالک پیشین به مدت شش ماه بعد از فروش فروخته شود، در این صورت این ملک نیز مشمول مالیات بر درآمد املاک و مستغلات نخواهد شد.
• مجتمع های مسکونی که بیشتر از سه واحد استیجاری دارند و با رعایت کردن الگوریتم های تصرف مسکن توصیه شده از سمت وزارت مسکن و شهرسازی طراحی و ساخته شده اند، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف می باشند.
• املاکی که در شهر تهران با مساحت ۱۵۰ متر مربع تا ۲۰۰ متر مربع اجاره داده می شوند نیز مشمول پرداخت مالیات نخواهند شد.

مالیات بر درآمد اجاره

مهلت پرداخت مالیات بر درآمد

مهلت تعیین شده برای پرداخت مالیات اجاره از سمت دولت تعیین می شود. این زمان برای پرداخت مالیات بر درآمد اجاره تا پایان تیر ماه سال جاری می باشد، البته امکان تمدید این مهلت وجود دارد. این تمدید معمولاً در شرایط خاصی انجام می شود، به عنوان مثال در اوج گیری کرونا مهلت تعیین شده برای پرداخت مالیات تا پایان شهریور ماه تمدید شد.

ثبت اظهارنامه مالیاتی از طریق سامانه

سازمان امور مالیاتی کشور به منظور تسهیل و سرعت بخشی پرداخت مالیات و دیگر خدمات، سایت ها و سامانه های مختلفی را برای مشمولین مالیات طراحی کرده است. درگاه ملی خدمات مالیاتی از جمله سامانه هایی است که در راستای تحقق اهداف دولت طراحی شده است. این درگاه ها به اشخاص حقیقی و حقوقی که مشمول امور مالیاتی می شوند، خدمات ارائه می کنند.

این افراد می توانند با مراجعه به این سامانه ها، خود به شخصه اقدام به تعیین و محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک کنند و همچنین اظهارنامه مالیاتی مربوط به ملک را پر کنند. در نهایت نیز به کمک درگاه ملی خدمات مالیاتی، اقدام به پرداخت مالیات تعیین شده کنند. درگاه ملی خدمات مالیاتی، خدمات متفاوتی را برای مشمولین مالیات در نظر می‌ گیرد.

ثبت نام اظهارنامه مالیاتی، پرداخت مالیات های مبتنی بر نقل و انتقال خودرو و غیره از مواردی هستند که توسط این سامانه انجام می شوند. سایت estr.tax.gov.ir به عنوان زیر مجموعه درگاه ملی خدمات مالیاتی مشغول فعالیت می باشد. اشخاص حقیقی و حقوقی از طریق سامانه درگاه ملی خدمات مالیاتی،  می توانند نسبت به ثبت اظهارنامه مالیاتی اقدام کنند. در واقع متقاضیان بعد از اینکه وارد درگاه ملی خدمات مالیاتی شدند، اقدام به دریافت نسخه الکترونیکی اظهارنامه مالیاتی می کنند.

این نسخه الکترونیکی به راحتی از سامانه درگاه ملی خدمات مالیاتی قابل دانلود می باشد. در نهایت نیز باید فرم مربوطه را پر کنند و مجدداً به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال کنند. تمام این موارد سرعت انجام امور مالیاتی را افزایش می دهد، ضمن اینکه روال کاری مربوط به پرداخت مالیات، ثبت اظهارنامه مالیاتی و… را نیز ساده تر می کند.

مطالب بیشتر: