مراحل سند زدن ملک و چگونگی انجام این کار

مقدمه

با توجه به ظهور قوانین جدید و شرایطی که بر جامعه حاکم است، این روزها هر کسی پیش از خرید ملک به دنبال دانستن این موضوع است که آیا ملک خریداری شده سند دارد یا خیر. علت این موضوع را می توان کلاهبرداری هایی که اخیرا رخ داده است، دانست. همین مسئله حساسیت بر روی موضوع داشتن سند مالکیت باعث شده تا بسیاری از افراد برای ملک خود به دنبال گرفتن سند باشند تا بتوانند در بستر قانونی اقدام به فروش آن نمایند. اگر در زمره افرادی هستید که هیچ اطلاعاتی در این خصوص ندارید، پیشنهاد می کنیم این مقاله را به دقت مطالعه نمایید چرا که قصد داریم از ۰ تا ۱۰۰ به موضوع مراحل سند زدن ملک بپردازیم.

امضای قرارداد

سند، مهم ترین بخش یک معامله

مهم ترین چالشی که این روزها برای بسیاری از افرادی که خواهان خرید یک ملک هستند، به وجود می آید موضوع داشتن سند مالکیت می باشد. در واقع یک ملک بدون داشتن سند مالکیت به فروش نمی رسد. در گذشته های دور بسیاری از مردم به دلیل نبود قوانین سفت و سخت این روزها خیلی به فکر گرفتن سند و انتقال آن به مالک جدید نبودند. با گذشت زمان اما قضیه متفاوت تر از همیشه شد. برای سند زدن و انتقال آن به شخص جدید نیاز است تا کمی حوصله و صبر به خرج دهید؛ چرا که در مدت زمانی کوتاه نمی توان این کار را انجام داد.

به صورت کلی در کشور ایران برای این که بتوان یک ملکی را خریداری کرد، نیاز است تا یک سری از مراحل طی شود. با طی کردن این مراحل می توانید سند مالکیت ملکی که آن را خریداری کرده اید به نام خود بزنید. بسیاری از افراد ممکن است به دلایل طولانی بودن فرایند انتقال سند، خیلی تمایلی به انجام آن نداشته باشند. به جرات این موضوع را بیان می کنیم که بدون داشتن سند نمی توانید هیچ ادعای رسمی بر روی ملک خود داشته باشید.

اگر اطلاعاتی در خصوص مراحل سند زدن ملک ندارید و فکر می کنید این فرایند سخت و خسته کننده می باشد، قسمت بعدی این مقاله را به دقت مطالعه کنید؛ چرا که قصد داریم در خصوص این مورد توضیحاتی را ارائه دهیم.

مراحل سند زدن ملک

مراحل معامله یک ملک در کشور

برای خرید یک ملک نیاز است تا در ابتدا با یک مشاور املاک در ارتباط باشید. این افراد به خوبی می توانند با توجه به بودجه و نیازی که دارید برای شما یک ملک خوب و ایده آل پیدا کنند.

• مرحله اول

بعد از انتخاب یک ملک در صورتی که به خرید آن تمایل داشته باشید، نیاز است تا بین شما و فرد فروشنده یک توافقی حاصل شود. از آن جایی که ممکن است به دلایل مختلفی همچون نوسانات قیمت بازار و… فروشنده از انجام معامله منصرف شود، نیاز است تا یک قولنامه ای میان فرد خریدار و فروشنده امضا شود.

البته ناگفته نماند این روزها قولنامه جای خود را به مبایعه نامه داده است؛ چرا که در صورت وجود مشکل قولنامه نمی تواند یک مدرک محکمه پسند برای دادگاه باشد. برای این که مبایعه نامه از نظر قانونی درست باشد و هیچ مشکلی در آن وجود نداشته باشد نیاز است تا ۳ مورد در آن ذکر شود.

مشخصات فروشنده و خریدار باید به طور واضح و به صورت دقیق در مبایعه نامه وجود داشته باشد. مشخصات فردی حتما باید از روی شناسنامه و یا کارت ملی در مبایعه نامه نوشته شود.

موضوع معامله از دیگر مسائلی می باشد که باید به صورت دقیق و البته به ریز در مبایعه نامه نوشته شود. موقعیت جغرافیایی، کد پستی و پلاک ثبتی از موارد مهمی محسوب می شوند که حتما باید در مبایعه نامه از آن ها نام برده شود.

مبلغی که بابت خرید ملک به فروشنده پرداخت شده است نیز از دیگر مواردی محسوب می شود که باید به صورت دقیق نوشته شود. به بیان بهتر نیاز است تا مشخص شود ثمن معامله به چه شکلی به خریدار پرداخت شده است.

زمانی که معامله به اتمام رسیده است نیز باید به صورت دقیق و شفاف در مبایعه نامه قید شود. معمولا مبایعه نامه ها در دفاتر املاک ثبت شده و طرفین معامله آن را امضا می کنند. با توجه به این موضوع نیاز است تا به صورت دقیق ذکر شود معامله در چه ساعتی و در چه روزی انجام شده است.

• مرحله دوم

در چندین سال گذشته پرونده های کلاهبرداری متعددی به مراجع قانونی ارجاع شد که طبق آن یک ملک به چندین نفر فروخته شده بود. مراجع ذی صلاح برای جلوگیری از این امر مشاوران املاک را مجبور به دریافت کد رهگیری کردند. با دریافت کد رهگیری می توانید این اطمینان را داشته باشید که ملک خریداری شده توسط شما به فرد دیگری فروخته نشده است.

با توجه به حساسیتی که در این قضیه وجود دارد نیاز است تا کار خرید ملک را تنها از طریق بنگاه های معاملاتی معتبر پیگیری نمایید. بنگاه هایی که فاقد جواز کسب معتبر هستند، نمی توانند این کد رهگیری را در اختیار شما قرار بدهند. برای انجام هر معامله ای ابتدا نسبت به معتبر بودن املاکی که قصد انجام معامله در آن را دارید اطمینان حاصل کنید.

• مرحله سوم

در این مرحله فروشنده به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کند تا بتواند سند را به نام خریدار جدید صادر نماید. در این مرحله نیازی به حضور خریدار در دفاتر اسناد رسمی نیست. برای این که دفاتر اسناد رسمی بتوانند پرونده را جهت انتقال سند مالکیت تشکیل دهند نیاز است تا فروشنده یک سری از مدارک را با خود به همراه داشته باشد.

تصویر شناسنامه و کارت ملی شخص خریدار و فروشنده.

اصل و تصویر مدرک پایان کار. در این صورت دفاتر اسناد رسمی این اطمینان را دارند که ملک به رویت و تایید شهرداری رسیده است.

اصل و تصویر بنچاق ملک.

اصل و تصویر وکالت نامه.

در صورتی که وکیل به نیابت از شخصی کار انتقال ملک را دنبال می کند باید اصل وکالتنامه همراهش باشد.

اصل و تصویر سند مالکیت.

کد پستی ملکی که معامله شده است.

صورت جلسه تفکیکی از ملک.

در صورتی که ملک ورثه ای باشد باید اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث نیز به محضرخانه ارائه شود. علاوه بر این مورد نیاز به ارائه اصل و تصویر حصر وراثت نیز وجود دارد.

افرادی که با موضوع سند زدن بیگانه هستند، حتما این سوال برایشان به وجود آمده است که بنچاق چیست. بنچاق یک برگ با سایز A2 است که در آن تمامی اطلاعات فروشنده و خریدار، تمامی مخارجی که طرفین پرداخت کرده اند و… به صورت دقیق و شفاف ذکر شده است. اگر بخواهیم به بیان ساده تر بگوییم داستان خرید ملک از ۰ تا ۱۰۰ درون بنچاق با جزئیات آورده شده است. این برگه تقریبا بزرگ پیش نیاز و پیوست بر روی سند است که بدون آن نمی توان سند را به شخص دیگری انتقال داد.

مراحل سند زدن ملک + خرید یک ملک

نکاتی که باید محضرخانه آن ها را به طور کامل بررسی نماید.

زمانی که فروشنده قصد انتقال سند را دارد، محضر خانه موظف است تا از شهرداری، دارایی و بیمه پیگیر این موضوع شود که آیا ملک دارای بدهی می باشد یا خیر. در صورتی که ملک خارج از محدوده شهرداری باشد باید از بخشداری آن منطقه پیگیر این موضوع شود.

محضرخانه باید هویت خریدار و فروشنده را به طور کامل استعلام بگیرد تا کاری غیر قانونی در فرایند انتقال ملک رخ نداده باشد. در صورتی که یکی از طرفین مشکل قانونی داشته باشد، قطعا معامله هیچ رسمیتی ندارد و محضرخانه نیز نباید انتقال مالکیتی را صورت دهد.

محضرخانه باید از کد رهگیری که مشاور املاک صادر کرده است، اطمینان حاصل نماید تا املاک به صورت غیر قانونی این کد را صادر نکرده باشد. این روزها بسیاری از مشاوران املاک به دلایل مختلفی همچون فرار مالیاتی از قرار دادن این کد در اختیار طرفین معامله خودداری می کنند. بدون داشتن این کد به هیچ عنوان نمی توانید به عنوان مالک رسمی یک ملک شناخته شوید.

دفتر اسناد رسمی با بررسی این موارد می تواند یک نامه ای را در اختیار فروشنده مبنی بر این که هیچ مشکلی برای سند زدن ملک وجود ندارد، قرار دهد. خریدار با داشتن این نامه می تواند ملک را به نام خود بزند.

خرید ملک

قدم پایانی مراحل سند زدن ملک

در مرحله پایانی نیاز است تا خریدار و فروشنده یک روز را تعیین کنند تا در آن روز در محضرخانه حاضر شوند. در این صورت سه حالت به وجود می آید. در حالت اول هر دو طرف معامله در محضر خانه حاضر می شوند. در این صورت انتقال مالکیت ملک بدون هیچ گونه مشکلی صورت می گیرد. البته برای سند زدن نیاز است تا یک هزینه ای تحت نام هزینه تحریر به دفترخانه پرداخت شود. البته این هزینه بین دو طرف معامله به صورت مساوی تقسیم می شود.

در حالت دوم اما اگر فروشنده و یا خریدار در محضر حاضر نشوند، طرف دیگر باید تا پایان ساعت اداری در دفترخانه حضور داشته باشد. در این صورت دفترخانه به طرف دیگر که در محضرخانه حضور داشته است، یک گواهی مبنی بر عدم حضور خریدار و یا فروشنده می دهد. شخصی که در محضرخانه حضور داشته است، با ارائه این مدرک به دادگاه می تواند اقدام به دریافت ضرر و زیان ناشی از معامله نماید.

هزینه سند زدن چقدر است؟

یکی دیگر از مراحل سند زدن ملک، پرداخت هزینه های مربوط به انتقال مالکیت یک ملک می باشد. در خصوص هزینه سند زدن نمی توان یک صحبت قطعی داشت؛ چرا که المان های بسیار زیادی وجود دارند که می توانند بر روی این مورد تاثیر گذار باشند.

• دریافت کد رهگیری

یکی از مراحل سند زدن ملک، دریافت کد رهگیری از مشاوران املاک می باشد. مشاوران املاک برای قرار دادن این کد در اختیار شما مبلغی را دریافت می کنند. این مبلغ معادل ۵ درصد از ارزش کل ملک می باشد که از طرفین معامله گرفته می شود.

• هزینه های مربوط به شهرداری

هر ساله شهرداری یک مبلغی را برای واحدهای تجاری، مسکونی و… با عنوان هزینه های مربوط به جمع آوری پسماند و نوسازی منازل در نظر می گیرد. این هزینه سالیانه باید توسط مالک پرداخته شود. خریدار در قبال پرداخت این هزینه هیچ تعهدی ندارد مگر این که توافق دیگری میان او و شخص فروشنده صورت گرفته باشد.

• هزینه های مربوط به نقل و انتقال

اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری اجاره داده باشد، باید یک هزینه ای را با نام مالیات بر اجاره به دارایی و سازمان امور مالیاتی یک کشور پرداخت نماید. مبلغی که باید به اداره دارایی پرداخته شود معادل ۴ درصد ارزش یک ملک می باشد.

• هزینه دفترخانه

دفاتر اسناد رسمی برای به نام زدن ملک به شخص خریدار یک مبلغی را دریافت می کنند. این مبلغ همان حق تحریر است که باید بین خریدار و فروشنده به صورت کاملا مساوی تقسیم شود. هزینه ای که باید با نام حق تحریر پرداخت شود از ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان بسته به شرایط ملک متغیر خواهد بود.

• هزینه بیمه

در صورتی که ملک شما موقعیتی تجاری داشته باشد، احتمالا مجبور به پرداخت هزینه ای به بیمه خواهید بود. اگر ملک تجاری خود را با کاربری اداری اجاره داده باشید باید یک مبلغ را به عنوان جریمه به بیمه پرداخت کنید.

• حق مشاور املاک

بنگاه های معاملاتی نقشی واسط را دارند که خریدار را به فروشنده وصل می کنند. این بنگاه ها به دلیل خدماتی که به مشتریان خود می دهند، مبلغی را به عنوان کمیسیون در نظر می گیرند که هر دو طرف معامله مجبور به پرداخت آن می باشند. در ابتدای هر سال اتحادیه مشاوران املاک این درصد را مشخص می کند که مشاوران املاک باید طبق اقدام به دریافت کمیسیون نمایند. ۰.۵ درصد از ارزش هر ملک باید به عنوان کمیسیون از طرفین معامله گرفته شود. از این عدد ۰.۲۵ درصد را خریدار و ۰.۲۵ درصد مبلغ را باید فروشنده به بنگاه های معاملاتی پرداخت نماید. البته ناگفته نماند ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز باید جداگانه به مشاوران املاک پرداخت شود.

حضور در بنگاه معاملاتی

سند تک برگ چه تفاوتی با سندهای دفترچه ای و یا منگوله دار دارد؟

تا به اینجای مقاله در مورد مراحل سند زدن ملک و هزینه هایی که باید بابت انجام این کار پرداخت شود، صحبت شد. یکی از سوالات پر تکراری که برای بسیاری از افراد به وجود می آید، این موضوع است که سندهای تک برگ چه تفاوتی با سندهای دفترچه ای دارند. در گذشته های دور سندهای مالکیت در قالب یک دفترچه که یک منگوله نیز به آن آویزان بود، به شخص خریدار داده می شد. این سند به صورت کاملا دستی تنظیم می شد. با توجه به دستی بودن این سندها، شما می توانستید متوجه این موضوع بشوید که این ملک از ابتدای تاسیسش چند دست چرخیده است. در چند سال اخیر اما استفاده از این سندها کاملا منسوخ شد و جای آن ها را سندهای تک برگ گرفت. احتمال درج اطلاعات نادرست در این سندها بسیار بالا بود و ممکن بود جعلی در انجام این کار صورت گیرد. در صورتی که در سندهای تک برگی خبری از این مورد نیست.

سندهای تک برگ به صورت ماشینی نوشته شده اند و شخصی به صورت دستی موردی را در آن ها قید نکرده است. در سندهای تک برگ همه مشخصات ملک به صورت دقیق و البته شماتیک با جزئیات قید شده است و شما می توانید نسبت به اصالت آن ها اطمینان حاصل نمایید.

پرداخت هزینه محضر و مراحل سند زدن ملک

در مراحل سند زدن ملک به موارد زیر توجه داشته باشید.

به جرات می توانیم این موضوع را بیان کنیم که کوچک ترین بی احتیاطی در مراحل سند زدن ملک می تواند تبعات جبران ناپذیری را برای شما داشته باشد. هر ساله در کشور شاهد کلاهبرداری های بسیار زیادی در امر خرید و فروش ملک هستیم. اگر خریدار یک ملک هستید باید با دقت تمامی مراحلی که در این مقاله در ارتباط با آن ها صحبت کردیم را انجام دهید و به دنبال هیچ راه میان بر و کوتاهی برای سند زدن ملک به نام خود نباشید.

مهم ترین رکن کار در خرید یک ملک، همکاری داشتن با مشاوران و بنگاه های املاک با سابقه می باشد. در صورتی که بنگاه معاملاتی جواز کسب نداشته باشد، نمی توانید به آن ها اعتماد نمایید؛ چرا که در صورت بروز مشکلی مراجع ذی صلاح ادعاهای شما را واهی می دانند و به اصطلاح دستتان به جایی بند نمی باشد.

حتما باید استعلام ملکی که قصد خرید آن را دارید از اداره ثبت استان خود بگیرید. در این صورت می توانید متوجه این موضوع شوید که صاحب واقعی ملک چه شخصی می باشد؛ علاوه بر این مورد می توانید از این موضوع که ملک به شخص دیگری نیز فروخته نشده باشد اطمینان حاصل نمایید.

مبالغی که به فروشنده برای خرید یک ملک پرداخت کرده اید را به ریز نوشته و امضای شخص خریدار را نیز بگیرید تا خریدار نتواند ادعایی در خصوص عدم دریافت مبلغ داشته باشد. البته ناگفته نماند این مورد در مبایعه نامه نیز به صورت کامل قید می شود.

استعلام عدم داشتن بدهی از دیگر اصولی است که باید در مراحل سند زدن ملک به آن توجه ویژه ای داشته باشید. در برخی مواقع نادر ممکن است محضرخانه در خصوص دریافت استعلام کاهلی کند.

امضای قرارداد

سخنی پایانی

در این مطلب سعی بر آن شد از ۰ تا ۱۰۰ در خصوص مراحل سند زدن ملک اطلاعاتی در اختیار شما خوانندگان این مقاله قرار بگیرید. امیدواریم از خواندن این مقاله نهایت بهره را برده باشید.

مطالب بیشتر: