بررسی شیوه و مراحل قانونی انحصار وراثت ملک

منظور از انحصار وراثت ملک چیست؟

بر اساس قانون مدنی هنگامی که یک نفر فوت می کند، کلیه دارایی او به  مالکیت وراث وی در می آید. مستقر شدن مالکیت وراث، مستلزم انجام اقداماتی قانونی خاصی است که مجموعه این اقدامات را اصطلاحاً عملیات تقسیم نامیده اند. در واقع پیش از این که مالکیت هر کدام از وراث متوفی اعم از والدین، فرزندان، همسر و … بر ماترک متوفی مستقر شود، می بایست دیون و تعهدات مالی متوفی تادیه گردد. همچنین مهریه زوجه، اجرت خدمه متوفی، هزینه کفن و دفن و … نیز پیش از انتقال اموال به وراث، از ماترک متوفی پرداخت می شود.

از نظر قضایی برای این که املاک متوفی میان وراث وی تقسیم شود، نخست باید گواهی انحصار وراثت ملک صادر شود. گواهی انحصار وراثت یکی از انواع اوراق قضایی است که توسط شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی صادر می شود. صدور گواهی انحصار وراثت به معنای این است که متوفی به جز افرادی که نام آنها در گواهی ذکر شده است، وارث دیگری ندارد. بنابراین کلیه اموال به جای مانده از وی یا ماترک می بایست مطابق با سهم الارث قانونی هریک از وراث، میان آنان تقسیم شود. در این نوشتار ضمن بررسی برخی از مهمترین قوانین و مقررات مرتبط با گواهی انحصار وراثت، شیوه و مراحل دریافت گواهی انحصار وراثت ملک را مورد بررسی قرار می دهیم.

(یک نمونه گواهی انحصار وراثت صادر شده از شورای حل اختلاف.)

شرایط و مراحل دریافت گواهی انحصار وراثت ملک

مطابق با رویه قضایی کنونی ایران برای دریافت گواهی انحصار وراثت ملک، می بایست شرایط و مراحل زیر رعایت گردد:

• نخستین مرحله برای دریافت گواهی انحصار وراثت ملک، دریافت گواهی فوت می باشد. پیش از این گواهی فوت تنها از طریق دوایر ثبتی و به شیوه حضوری قابل دریافت بود. لکن از سال ۱۳۹۵ به بعد، به صورت الکترونیکی و از طریق سامانه سازمان ثبت کشور می توان گواهی فوت را دریافت کرد.
• سپس مراجعه وراث حین الفوت متوفی به دفاتر اسناد رسمی و تکمیل فرم استشهادیه می باشد. فرم استشهادیه محضری می بایست به امضای سه نفر عادل برسد. ایشان شهادت می دهند که وراث حین الفوت متوفی محصور بوده و نام آنان در استشهادیه قید شده است.
• سپس افراد ذینفع می بایست به شورای حل اختلاف محل آخرین اقامتگاه متوفی مراجعه نموده و درخواست صدور گواهی انحصار وراثت را تقدیم کنند.
• پس از این مامورین شورای حل اختلاف درخواست را بررسی کرده و در صورتی که مدارک قانونی لازم وجود داشته باشد، شورای حل اختلاف مجوز انتشار آگهی انحصار وراثت را صادر می نماید.
• پس از صدور مجوز انتشار آگهی، وراث متوفی باید آگهی فوت متوفی را یک نوبت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار چاپ کنند. در آگهی فوت نام وراث متوفی ذکر می شود و همچنین بیان می گردد چنانچه اشخاصی ادعای آن دارند که وارث متوفی می باشند یا به هر دلیل با صدور گواهی انحصار وراثت مخالفند، به شورای حل اختلاف مراجعه و اعلام حضور کنند.
• پس از سپری شدن یک ماه از زمان انتشار آگهی فوت، وراث متوفی با همراه داشتن مدارک قانونی مورد نیاز در شورای حل اختلاف حضور پیدا کرده و گواهی انحصار وراثت صادر می شود.

(حقوق ارث)

مدارک مورد نیاز برای دریافت گواهی انحصار وراثت ملک

برای دریافت گواهی انحصار وراثت ملک در دسترس داشتن مدارک زیر و  ارائه آنها به دفتر شورای حل اختلاف ضروری می باشد:

• گواهی فوت
• شناسنامه متوفی
• استشهادیه محضری رسمی
• شناسنامه وراث
• عقدنامه یا رونوشت آن

با صدور بخشنامه وزارت دادگستری در سال ۱۳۹۹، چنانچه برای متوفی اموالی با ارزشی بیشتر از پانصد میلیون ریال باقی مانده باشد، گواهی انحصار وراثت به صورت نامحدود صادر شده و دریافت آن منوط به انتشار آگهی فوت در روزنامه می باشد. مراحل دریافت گواهی انحصار وراثت نامحدود حداقل یک ماه می باشد. در مقابل چنانچه ارزش مالی اموال به جای مانده از متوفی پانصد میلیون ریال یا کمتر باشد، گواهی انحصار وراثت به صورت محدود صادر می شود. صدور گواهی انحصار وراثت محدود با توجه به حذف فرایند انتشار آگهی در مدت زمان کوتاه تری نسبت به گواهی انحصار وراثت نامحدود به طور می انجامد.

(حقوق ملکی)

ضرورت پرداخت دیون متوفی

پیش از آن که گواهی انحصار وراثت صادر شده و ماترک میان وراث تقسیم گردد، می بایست کلیه تعهدات مالی و دیون متوفی پرداخت شود. با فوت شخص کلیه دیون موجل یا مهلتدار وی حال می شود. یعنی طلبکار می تواند طلبی را که می بایست در آینده از متوفی دریافت می کرده را از ماترک یا اموال به جای مانده از وی مطالبه کند. به عنوان مثال چنانچه متوفی در بهمن ماه سال ۱۴۰۱ چکی به تاریخ بهمن ماه ۱۴۰۲ صادر کند، ولی صادرکننده در اردیبهشت ۱۴۰۲ فوت کند، طلبکار با وجود این که سررسید چک تاکنون فرا نرسیده است، می تواند در جمع طلبکاران متوفی وارد شده و مبلغ چک را از ماترک دریافت نماید.

در صورتی که دارایی متوفی برای پرداخت دیون وی کافی نباشد، وراث متوفی قانوناً تکلیفی به پرداخت دیون متوفی وی از اموال خویش ندارند. لکن در صورتی که پس از تقسیم ماترک میان وراث، معلوم شود متوفی دیون دیگری داشته است، طلبکاران می توانند به نسبت سهم الارث هر کدام از وراث، برای دریافت مطالبات خود مراجعه نمایند. در این صورت اگر یکی از وراث بیشتر از سهم خود از ماترک به بستانکاران پرداخت کرد، می تواند برای مبلغی که بیشتر پرداخت کرده است به سایر وراث مراجعه نماید.

ممکن است برخی از اشخاص دارای حقوقی مثل حق رهن بر اموال به جای مانده از متوفی، باشند. در این صورت پیش از انجام عملیات تقسیم می بایست در مورد پرداخت دیون طلبکاران دارای حق عینی اقدام شود. سپس در صورتی که متوفی دارای زوجه باشد می بایست حقوق مالی او از قبیل مهریه، نفقه معوقه و اجرت المثل ایام زوجیت پرداخت شود. سپس در صورتی که متوفی دارای خدمه بوده، می بایست حقوق و مزایای عقب افتاده خدمه متوفی برای مدت حداقل شش ماه پرداخت شود.

(اموال غیر منقول)

صدور گواهی انحصار وراثت ملک

پس از انجام مقدمات عملیات تقسیم، وراث متوفی یا وکیل آنان می بایست با در دست داشتن مدارک مورد نیاز به شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی مراجعه نمایند. در صورت تکمیل بودن مراحل، شورای حل اختلاف گواهی انحصار وراثت ملک را صادر می کند. در گواهی انحصار وراثت نام کلیه وراث قانونی حین الفوت متوفی ذکر می شود. همچنین قید می گردد که متوفی غیر از افرادی که نام آنان در این گواهی قید گردیده است وارث دیگری ندارد.

پس از دریافت گواهی انحصار وراثت عملیات تقسیم ادامه می یابد. چنانچه از متوفی اموال غیر منقول مثل زمین، مسکن، ویلا و … بر جای مانده باشد، مالکیت اولیه وراث نسبت به ملک، مالکیت مشاعی می باشد. مالکیت مشاعی به این معنا است که همه شرکای یک ملک در اجزای تشکیل دهنده آن مالک هستند و در واقع هیچ یک از شرکا بدون اذن دیگر شرکا نمی تواند در ملک تصرفاتی داشته باشد.

برای این که مالکیت یک ملک که در مورد آن گواهی انحصار وراثت صادر شده است از حالت مشاع به حالت مفروز درآید، دو راه وجود دارد. یا این که یکی از وراث سهم متعلق به دیگران را از آنان خریداری کرده و به تملک خویش در می آورد. در راهکار دوم کلیه وراث به عنوان فروشندگان ملک، با یک یا چند نفر خریدار مبایعه نامه تنظیم کرده و ملک را به صورت مفروز به فروش می رسانند.

(مالیات بر ارث)

مالیات بر ارث چیست و چگونه دریافت می شود؟

در صورتی که اموال به جای مانده از متوفی ارزش مالی بالایی داشته باشند، سازمان امور مالیاتی کشور برای انتقال مالکیت ماترک به وراث، بخشی از ارزش آن را دریافت می کنند. مالیات بر ارث یکی از انواع مالیات های مستقیم است که پس از تهیه فهرست اموال منقول و غیر منقول باقی مانده از متوفی از ماترک دریافت می شود. در واقع پیش از آن که گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف صادر شود، یکی مدارک و گواهی های مورد نیاز که باید تهیه شود، اظهارنامه مالیاتی برای پرداخت مالیات بر ارث است که می بایست از سازمان امور مالیاتی کشور دریافت گردد.

(پرداخت مالیات)

نمونه درخواست انحصار وراثت ملک

در ادامه یک نمونه درخواست انحصار وراثت ملک را مورد بررسی قرار می دهیم:

• نام، نام خانوادگی، نشانی محل اقامت، شماره ملی و … خواهان، یعنی کسی که متقاضی صدور گواهی انحصار وراثت می باشد.
• نام، نام خانوادگی، نشانی محل اقامت، شماره ملی و … خوانده، یا خواندگان. در این بخش نام و مشخصات هویتی سایر وراث متوفی قید می گردد.
• موضوع خواسته: تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت ملک
• شرح خواسته: احتراماً به استحضار می رساند:

شادروان ….. پدر/ مادر اینجانب ………. به شماره شناسنامه …… متولد سال …… صادره از ………. در تاریخ …… به دلیل ایست قلبی فوت نموده است. متوفی پیروی دین …… و مذهب …. بوده اند. نام وراث زمان فوت ایشان عبارتند از: ۱- ……… فرزند ……… به شماره شناسنامه ……… متولد …….. ۲- ……….. فرزند ………. به شماره شناسنامه ……. متولد ……… ۳- ………. فرزند ……….. به شماره شناسنامه ………… متولد ……. ۴- ……….. فرزند ……… به شماره شناسنامه ……. متولد ….. و …

منظور از تحریر ترکه چیست؟

مطابق با ماده ۲۰۶ قانون امور حسبی به تعیین مقدار ترکه و دیون متوفی اصطلاحاً تحریر ترکه گفته می شود. درخواست تحریر ترکه ممکن است توسط وراث متوفی یا نماینده قانونی آنان طرح گردد. همچنین به موجب ماده ۲۰۷ قانون امور حسبی وصی و قیم محجور نیز ظرف مدت ده روز از تاریخ فوت متوفی مکلف است درخواست تحریر ترکه را طرح نماید.

برای تحریر ترکه دادگاه عمومی و حقوقی می بایست فهرستی از اموال و دارایی متوفی تهیه نماید. این فهرست مطابق با قانون امور حسبی می بایست دربردارنده موارد زیر باشد:

• توصیف اموال منقول و با تعیین بهای مالی آن
• تعیین اوصاف و وزن و عیار نقره و طلا
• تعیین مبلغ و نوع وجوه نقد به جای مانده از متوفی
• میزان و نوع اوراق بهادار متعلق به متوفی
• بیان اسناد تجاری و غیر تجاری و تعیین نوع آنها
• نام اموال غیر منقول اعم از زمین، باغ، چاه، ویلا و …

ارزیابی مالی اموال منقول و غیر منقول به جای مانده از متوفی توسط ارزیابی انجام می گیرد که مورد اعتماد ورثه یا دادرس باشد. همچنین باید توجه داشت که طبق ماده ۲۱۶ قانون امور حسبی در هنگام تحریر ترکه صورتمجلسی تنظیمی می شود که می بایست دربردارنده موضوعات و موارد زیر باشد:

• نام و سمت کسی که عملیات تحریر ترکه را انجام می دهد یا متصدی تحریر ترکه
• نام و مشخصات هویتی کسانی که احضار شده اند و کسانی که حضور یافته اند.
• محلی که تحریر ترکه در آن انجام پذیرفته است.
• اظهارات اشخاص راجع به دارایی و بدهی و مالکیت اشخاص
• نام و مشخصات هویتی کسی که اسناد و اموال به او داده می شود.

(حقوق ارث و میراث)

انحصار وراثت اموال غیر منقول یا املاک

چنانچه در میان اموال متوفی املاک یا اموال غیر منقول وجود داشته باشد، عنوان و مشخصات آنها نیز باید در ذیل گواهی انحصار وراثت ملک قید گردد. با توجه به این که امروزه ارزش مالی یا بهای اموال غیر منقول معمولاً از پانصد میلیون ریال بیشتر است، بنابراین در صورتی که در ماترک متوفی اموال غیر منقولی وجود داشته باشد، گواهی انحصار وراثت می بایست به صورت نامحدود صادر شود. در نتیجه گواهی فوت متوفی باید در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار منتشر گردد.

بنابراین هنگامی که از متوفی زمین، منزل، آپارتمان و سایر اموال غیرمنقول به جای مانده باشد، فرایند صدور گواهی انحصار وراثت ملک، شامل انتشار گواهی فوت در روزنامه می باشد و طبعاً فرایند صدور آن نسبت به گواهی انحصار وراثت محدود بیشتر طول می کشد.

(تنظیم لوایح)

نحوه تقسیم املاک پس از صدور گواهی انحصار وراثت

پس از آن که گواهی انحصار وراثت ملک صادر شد، مالکیت وراث بر اموال غیر منقول مالکیت مشاعی است. یعنی هیچ کدام از وراث نمی تواند بدون اذن دیگر وراث در ماترک غیر منقول تصرف نمایند. پس از صدور گواهی انحصار وراثت ملک، وراث می توانند در اموال غیر منقول به جای مانده از متوفی یکی از اقدامات حقوقی زیر را انجام دهند:

• وراث متوفی می توانند با توافق یکدیگر به عنوان فروشندگان ملک مشاع، آن را به شخص یا اشخاص دیگری بفروشند. برای این کار وراث می توانند به دفاتر مشاورین املاک مراجعه کرده و با تنظیم مبایعه نامه، مالکیت ملک را به شخص یا اشخاص دیگری انتقال دهند. در این صورت برای انتقال مالکیت مالک و صدور سند مالکیت وراث متوفی می بایست در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده و برای صدور سند مالکیت جدید به نام خریدار یا خریداران، اقدامات لازم را انجام دهند.
• یکی از وراث می تواند سهم الارث دیگر وراث را از آنها خریداری نماید. در این صورت مالکیت خریدار نسبت به ملک به صورت مفروز در می آید. منظور از مالکیت مفروز مالکیتی می باشد که تنها برای یک مالک وجود دارد. به عبارت دیگر در مالکیت مفروز، مال تنها متعلق به یک نفر است و او شریکی ندارد.
• در صورتی که وراث متوفی با روش های فوق برای انتقال مالکیت ماترک موافق نباشند، ملک تحت نظارت دادگاه به مزایده گذاشته می شود. مزایده شیوه ای خاصی برای فروش به بالاترین قیمت می باشد. مزایده توسط دادورز یا مامور اجراء انجام می گیرد. پیش از انجام مزایده می بایست روز و مکان مزایده در طی یک آگهی در روزنامه قید گردد. از زمان صدور آگهی در روزنامه تا زمان برگزاری مزایده می بایست حداقل مهلت یک هفته زمان باشد.

نکات حقوقی تکمیلی در خصوص صدور گواهی انحصار وراثت ملک

همانطور که اشاره شد مطابق با حقوق کنونی ایران صدور گواهی انحصار وراثت ملک در صلاحیت شورای حل اختلاف شهرستان آخرین محل اقامت متوفی می باشد. برای آن که گواهی انحصار وراثت صادر شود، می بایست مدارک مورد نیاز از قبیل شناسنامه متوفی، گواهی فوت، آگهی انتشار یافته در روزنامه و … به شورای حل اختلاف ارائه گردد. همچنین درخواست صدور گواهی انحصار وراثت ملک می بایست توسط یکی از وراث متوفی یا نمایندگان قانونی او به شورای حل اختلاف تقدیم گردد.

پس از صدور گواهی انحصار وراثت ملک، مالکیت وراث بر اموال به جای مانده از متوفی به صورت مشاع می باشد. یعنی همه وراث متوفی به نسبت سهم الارث خود در اموال باقی مانده از وی شریک می باشند. در نتیجه هیچکدام از وراث بدون رضایت و اجازه دیگر وراث نمی تواند در ماترک تصرفاتی نماید. برای این که مالکیت وراث بر ماترک از حالت مشاعی به حالت مفروز درآید، ممکن است ملک به فروش برسد یا توسط یکی از وراث خریداری شود و یا توسط دادگاه و به شیوه مزایده فروخته شده و وجه حاصل از آن به نسبت سهم الارث میان وراث تقسیم گردد.

از نظر قانون امور حسبی پیش از آن که ماترک متوفی میان وراث وی تقسیم گردد، می بایست عملیات تقسیم اجراء شود. عملیات تقسیم به معنای پرداخت دیون و تعهدات مالی متوفی نسبت به افراد تحت تکفل، خدمه و … می باشد. بر همین مبنا پیش از آن که اموال متوفی تحت تصرف وراث وی قرار گیرد، می بایست مهریه زوجه، نفقه معوقه، حقوق خدمه متوفی، حقوقی عینی بستانکاران و … پرداخت شود. همچنین ممکن است در مورد ماترک، مالیات بر ارث تعلق بگیرد که در این صورت سازمان امور مالیاتی کشور آن را دریافت می نماید.

مطالب بیشتر: