بیان نکات حقوقی، معایب و مزایای پروژه های پروژه های مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت قراردادی در حوزه پیمانکاری است. به این صورت که صاحب ملک، ملک خود را برای تخریب و نوسازی در اختیار پیمانکار قرار می دهد. به بیان دیگر مشارکت در ساخت نوعی سرمایه گذاری اشتراکی میان مالک و پیمانکار است. مشارکت در ساخت زمانی اتفاق می افتد که شخص یا اشخاصی صاحب زمین یا ساختمانی قدیمی و ناکارآمد هستند که می توانند آن را در کار ساخت و ساز بکار ببندند اما سرمایه کافی را در جهت عملی کردن طرح و ایده خود ندارند. در اینجا پای پیمانکار به میان می آید. صاحبان ملک، زمین مورد نظر را به پیمانکار ارائه می دهند و پیمانکار نیز هزینه های ساخت را متقبل می شود. در نهایت با توجه به ارزش زمین و هزینه های تخریب، و ساخت و ساز مجدد، واحدهای ساخته شده بین مالکین و پیمانکار تقسیم می شود.

مشارکت در ساخت یکی از پیچیده ترین قراردادهای ملکی محسوب می شود

تعهدات قانونی مالک و پیمانکار در قرارداد مشارکت در ساخت

طبیعتا هر قراردادی که منعقد می شود تعهداتی را برای طرفین قرارداد به ارمغان می آورد. از آنجا که موضوع مورد بحث ما مشارکت در ساخت است، به تعهداتی که هر یک از طرفین قرارداد یعنی مالک یا مالکین و پیمانکار یا پیمانکاران، به طور معمول در این نوع قراردادها دارند خواهیم پرداخت.

ـ تعهدات مالک یا مالکین زمین

مهمترین تعهدی که مالک یا مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن عمل کنند در اختیار قرار دادن زمین مورد نظر به پیمانکار است. مالکین باید توجه داشته باشند که اگر زمان تحویل ملک مورد نظر در قرارداد ذکر نشده باشد طبق قانون پس از عقد قرارداد بلافاصله می بایست ملک را تسلیم پیمانکار کند. مدت زمانی که برای تحویل پروژه در نظر گرفته شده از زمانی آغاز می شود که ملک از سوی مالک به پیمانکار تحویل داده شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا برای تاخیر در تسلیم ملک به پیمانکار مدت زمان مشخصی تعیین می شود. در ازای این تاخیر مالک می بایست جریمه پرداخت نماید. در صورتی که زمان تاخیر از آنچه در قرارداد مشخص شده بیشتر شود، پیمانکار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

مورد دیگری که باید مورد توجه مالکین قرار گیرد بحث انجام امور اداری ملک در زمان ساخت و نوسازی آن است. از آنجا که مراجعی چون شهرداری و… مالک را صاحب رسمی ملک می دانند، دو راه در مقابل مالک وجود خواهد داشت. مالک می تواند خودش به صورت شخصی امور اداری پروژه را پیگیری نماید یا اینکه به پیمانکار وکالت کاری جامع بدهد.

ـ تعهدات پیمانکار یا پیمانکاران

مشارکت در ساخت ممکن است در رابطه با ساخت و نوسازی یک ساختمان چند طبقه باشد یا در ارتباط با ساخت مجتمع مسکونی یا تجاری بسیار عظیم! از این رو پروژه مشارکت در ساخت با توجه به بزرگی کار می تواند یک یا چند پیمانکار داشته باشد. در هر صورت مهمترین تعهداتی که پیمانکار یا پیمانکاران در قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن عمل کنند شامل موارد ذیل می شوند:

۱ـ تقبل تمامی هزینه های ساخت و ساز پروژه

۲ـ تقبل تمامی هزینه های اداری و قانونی پروژه

۳ـ پرداخت اجاره بهای خانه مسکونی مالک یا مالکین در طول ساخت پروژه تا تحویل واحد مسکونی جدید به آنها

برای انجام صحیح پروژه های مشارکت در ساخت، مالک و سازنده باید به تعهدات خود پایبند باشند

چه زمانی قرارداد مشارکت در ساخت را می توان فسخ کرد؟

همانطور که می دانیم در هر قراردادی ضمن مشخص شدن تعهدات، اختیاراتی نیز برای فسخ آن در نظر گرفته می شود. اختیار فسخ قرارداد معمولا ضمن ترک تعهد یا کوتاهی در انجام تعهدات یکی از طرفین قرارداد، به طرف دیگر تعلق می گیرد. البته به شرطی که این شروط در متن قرارداد آمده باشند. در ذیل به معمولترین دعاوی که در قراردادهای مشارکت در ساخت رخ می دهد خواهیم پرداخت.

۱ـ نقص کیفی در ساخت و ساز پروژه

گاهی در حین کار ممکن است پیمانکار به دلایل مختلف به تعهداتش راجع به استفاده از مواد و مصالح خاص در ساختمان عمل نکند. مثلا برای کمتر کردن هزینه ها از مرغوبیت مصالح بکاهد. معمولا برای جلوگیری از چنین بد عهدی و برای جبران خسارت وارد شده به مالک، در ابتدای عقد قرارداد مشارکت در ساخت از پیمانکار چک تضمین دریافت می شود. مالک می تواند پس از ارزیابی کارشناسان میزان خسارت وارد شده را از طریق این چک وصول کند. مبنای دریافت این خسارت دعوی أرش عیب می باشد که بر اساس ماده ۴۲۷ قانون مدنی محاسبه می شود.

۲ـ به تاخیر افتادن تعهدات از سوی مالک یا پیمانکار

پیش از این درباره تاخیر تحویل ملک از جانب مالک به پیمانکار و عواقب آن صحبت به میان آمد. تاخیر از سوی پیمانکار در ارتباط با پیشرفت پروژه و تحویل به موقع ساختمان پیش می آید. در این ارتباط نیز وجه التزام یا همان جریمه تاخیر پرداخت خواهد شد. حال سوالی که پیش می آید این است که، در صورت دریافت نکردن چک تضمین، مبلغ این جریمه از کجا تامین می شود؟ بر اساس قانون می توان مبلغ وجه التزام را از دارایی های دو طرف در پروژه برداشت کرد. مثلا در صورتی که پیمانکار از مصالح نامرغوب در ساختمان استفاده نماید و پروژه را نیز دیرتر از موعد مقرر تحویل دهد، طرف مقابل می تواند از محل تضمینات دریافتی و یا اموال پیمانکار خسارت وارد شده را جبران نماید.

به تاخیر افتادن تعهدات از سوی مالک یا پیمانکار یکی از مسائل پروژه های مشارکت در ساخت می باشد

البته قابل ذکر است که دریافت خسارت زمانی امکان پذیر است که متخلف نتواند ثابت کند که تاخیر روی داده به دلیل وقوع وقایع دور از انتظار و غیر قابل پیش بینی بوده است. همچنین یکی دیگر از نکات مهم در این ارتباط درج برنامه زمانبندی تحویل پروژه در قرارداد مشارکت در ساخت است. در غیر این صورت نمی توانید مدعی تخلف از سوی پیمانکار شوید.

۳ـ فسخ قرارداد از سوی مالک به دلیل توقف پروژه اجرایی

فرض کنید که پیمانکار پس از انجام ۳۰ درصد کار، دست از اجرای پروژه بردارد. در این حالت مالک با شروطی که برای فسخ قرارداد ذکر کرده توانایی فسخ آن را خواهد داشت اما تکلیف پیمانکار و هزینه ای که بابت پیشبرد پروژه کرده چه می شود؟ طبق قانون پیمانکار می بایست صورت وضعیت نهایی هزینه های خود را عرضه نماید تا کارشناسان بتوانند میزان هزینه ساخت را تا آن مرحله تخمین بزنند. پس از تخمین هزینه، پیمانکار به همان میزان مالک پروژه خواهد شد. برای اینکه از وقوع این مسئله جلوگیری کنید بهتر است که در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود که در صورت تحقق شروط فسخ معامله و انجام این کار از سوی مالک، پیمانکار تنها می تواند مبلغی را که در انجام پروژه هزینه کرده است دریافت نماید و هیچگونه حق دیگری در مورد پروژه و ملک مورد نظر نخواهد داشت.

در پروژه مشارکت در ساخت، سند ملک را چه زمانی به نام پیمانکار کنیم؟

به طور کلی چهار نوع قرارداد در میان مردم برای پروژه های مشارکت در ساخت مرسوم است. اولین آنها به این صورت است که مالک و سازنده توافق می کنند که یکی ملک و دیگری هزینه ساخت را متقبل شود و در نهایت ماحصل پروژه به صورت سه دانگ سه دانگ بین مالک و پیمانکار تقسیم شود. در این شرایط سازنده دیرتر از مالک زمین به سرمایه و سود خود دست خواهد یافت. حالت دوم به این صورت است که در همان ابتدا مالک نیمی از ملک خود را به نام پیمانکار می کند و تحت این شرایط سازنده شروع به ساخت پروژه می نماید. حالت سوم به این صورت است که با توافق مالک و سازنده، در مرحله ای از انجام کار مالک وکالتنامه ای به پیمانکار جهت انتقال سهم وی ارائه دهد.

زدن سند به نام سازنده در ابتدای پروژه مشارکت یک اشتباه فاحش از سوی مالک به حساب می آید

چهارمین حالت: مشارکت در ساخت قراردادی است که در آن هر یک از طرفین (مالک و پیمانکار) نیمی از سرمایه را تامین می کنند. شرایط در این قرارداد به گونه ای است که مالک سرمایه خود را در همان ابتدا عرضه می کند اما پیمانکار در ابتدای پروژه، آورده قابل ملاحظه ای ندارد. بنابراین شرط عقل است که در این زمان از تنظیم سند به نام پیمانکار خودداری شود. معمولا پس از رسیدن پروژه به پیشرفت ۵۰ درصدی، ۵۰ درصد از سهم پیمانکار در پروژه را به نام وی می کنند. در این موقعیت لازم است که پیمانکار از مالک تضمین لازم را جهت به نام زدن باقی سهم او در پایان کار، دریافت کند. این نوع قرارداد از بین تمام قراردادهای مشارکت در ساخت عاقلانه تر امن تر و منصفانه تر است. چرا که همان اندازه که به حفظ منافع مالک نظر دارد به سود و سرمایه سازنده پروژه نیز اهمیت می دهد.

مزیت پروژه های مشارکت در ساخت

۱ـ اولین مزیت این گونه قراردادها دور بودن مالک از دردسرها و دشواری های ساخت و ساز است. شما با ارائه ملک به سازنده، پس از مدت معینی صاحب واحد یا واحدهایی نوساز خواهید شد.

۲ـ سپردن ساختمانهای قدیمی به پیمانکاران خبره عامل ایجاد ساختمانهای با رعایت استانداردهای روز خواهد شد. ساخت بناهای مقاوم در برابر پدیده زلزله یکی از این موارد است.

۳ـ ممکن است مالک ملک قدیمی هیچگاه سرمایه لازم جهت نوسازی بنا را بدست نیاورد. سپردن این املاک به سازندگان طی پروژه های مشارکت در ساخت کمک شایانی به زیباسازی شهر خواهد کرد.

۴ـ با انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت با پیمانکاران کارکشته، علاوه بر تسریع روند ساخت و ساز، در خرید مصالح و پرداخت هزینه نیروی کار صرفه جویی خواهید کرد. چرا که پیمانکاران در این زمینه تخصص کافی را دارند.

از مزایای مشارکت در ساخت تسریع روند ساخت و ساز است

معایب پروژه های مشارکت در ساخت

۱ـ تحویل ندادن به موقع واحدها از اساسی ترین عیب های پروژه های مشارکت در ساخت است. همانطور که پیش از این بیان شد، برای جلوگیری از پیش آمدن چنین مشکلی و یا برای جبران خسارات ناشی از آن می توان از پیمانکار چک تضمینی دریافت نمود. حتی می توان در میان شروط ذکر شده در متن قرارداد، در صورت اتفاق افتادن چنین مسئله ای برای مالک حق فسخ قرارداد تعیین کرد.

۲ـ اختلاف نظر در تقسیم واحدها دومین عیب در پروژه های مشارکت در ساخت می باشد. برای تقسیم واحدها راهکارهای مختلفی وجود دارد اما منطقی ترین آنها تقسیم واحدی – احتسابی است. در این روش مالک و سازنده واحدهای مورد پسند خود را انتخاب می نمایند سپس کم یا زیاد بودن مساحت واحدها را محاسبه کرده و ما به التفاوت آن را به شخص متضرر پرداخت می نمایند. شایان ذکر است که کیفیت بعضی از واحدها از لحاظ نورگیری و نقشه بدون پرتی، از سایر واحدها بیشتر است. در هنگام محاسبه باید به این نکته و نقش آن در قیمت ملک توجه کرد.

۳ـ شرط پیش فروش واحدها یکی از حیاتی ترین نکاتی است که باید در قراردادهای مشارکت در ساخت به آن توجه کنید. نکته اول اینکه پیش فروش واحدها بدون اجازه مالک، از سوی سازنده امری خلاف قانون است و به نوعی کلاهبرداری محسوب می شود. اساسا دادن حق پیش فروش واحدها از طرف مالک به سازنده خطایی بزرگ محسوب می شود. اولین دلیل آن این است که سازنده پس از ساخت و آماده سازی واحدهایی که به خودش تعلق دارد اقدام به فروش آنها خواهد کرد و پس از آن انگیزه ای برای ادامه کار و تکمیل واحدهای مالک نخواهد داشت. دومین دلیل وسوسه شدن سازنده برای انجام کلاهبرداری است. سازنده در این موقعیت ممکن است یک واحد را به چندین نفر بفروشد و پس از کسب سرمایه ای هنگفت متواری شود. در این حالت مالک نه تنها سودی عایدش نشده بلکه درگیر دعاوی حقوقی و شکایات خریداران خواهد شد.

بهترین روش برای جلوگیری از این قسم مشکلات این است که مالک در قرارداد ذکر کند که سازنده تا زمان تکمیل و تحویل واحدهای او حق پیش فروش هیچ واحدی را نخواهد داشت.

نکته آخر اینکه برای عقد قراردادهای مشارکت در ساخت حتما با یک مشاور املاک آشنا به مسائل حقوقی مشورت کنید و به قول معروف بی گدار به آب نزنید.