هر آنچه که باید در مورد نحوه محاسبه کمیسیون املاک بدانید

 

هر آنچه که باید در مورد نحوه محاسبه کمیسیون املاک بدانید

حق کمیسیون املاک به عنوان دستمزد مشاورین و فعالان این حوزه است که مبلغ و مقدار آن با توجه به مصوبه صنف مشخص می شود. مشاورین فعال در این حوزه موظفند که همه ساله بر اساس تعرفه ای که از سوی اتحادیه مشاورین املاک ابلاغ می شود، از طرفین معامله کارمزد لازم را دریافت کنند. در ادامه به نحوه محاسبه کمیسیون املاک در انواع معاملات مختلف این حوزه خواهیم پرداخت.

 

حق کمیسیون

 

حق کمیسیون چیست؟

حق کمیسیون عبارت است از مبلغی که مشاورین املاک بعد از انجام معاملات بانکی، آن را از طرفین معامله دریافت می کنند. میزان و نحوه محاسبه کمیسیون املاک در هر کدام از معاملات خرید و فروش؛ رهن کامل، رهن و اجاره، مشارکت در ساخت و…متفاوت است. مشاورین با توجه به اطلاعات کافی که در زمینه نحوه محاسبه حق کمیسیون در معاملات مختلف دارند، اقدام به دریافت حق کمیسیون دقیق از طرفین معاملات می کنند.

 

انواع حق کمیسیون املاک کدامند؟

مهمترین مورد تاثیرگذار در نحوه محاسبه کمیسیون املاک، نوع معامله است. مواردی مثل موقعیت مکانی و شهر نیز در درصد کمیسیون تاثیرگذار است که همه ساله توسط اتحادیه مشاورین املاک مشخص و به مراکز فعال در این حوزه ابلاغ می شود. معاملات مختلفی در بنگاه ها و مشاورین املاک صورت می گیرد که بیشترین آنها شامل موارد زیر می باشند.

• معاملات رهن کامل املاک
• معاملات رهن و اجاره
• معامله خرید و فروش ملک
• معاملات مشارکت در ساخت یک ملک
• معاملات مربوط به معاوضه و فسخ قراردادها

 

نحوه محاسبه کمیسیون املاک

 

نحوه محاسبه کمیسیون املاک در معاملات خرید و فروش

همه ساله تعرفه کمیسیون املاک توسط اتحادیه این صنف مشخص و به فعالان آن ابلاغ می شود. این امر باعث می شود تا هنگام محاسبه حق کمیسیون، از دو طرف معامله مبلغ درست و مشخصی دریافت شود. معاملات مربوط به خرید و فروش املاک، یکی از  بیشترین تعداد معاملات این حوزه به شمار می آیند. دادن کمیسیون به مشاورین املاک یک حق کاملا قانونی است که شرایط خاص خود را دارد. البته قبل از سال 99 شمسی، درصد کمیسیونی که از طرفین معامله گرفته می شد، مشخص نبود. اکثر مشاورین در شهرهای مختلف مبلغ های مختلفی را از طرفین معاملات دریافت می کردند. از سال 99 به بعد با کنترل و نظارت بیشتر روی معاملات و بنگاه‌های املاک، قوانین مشخصی در دریافت حق کمیسیون قراردادهای مختلف ایجاد شد.

برای درک بهتر از نحوه محاسبه کمیسیون املاک در معاملات خرید یا فروش یک ملک، یک معامله خرید و فروش ملک به مبلغ 2 میلیارد تومان را در نظر می گیریم. در این معامله هر کدام از طرفین باید 25 صدم درصد را به عنوان کمیسیون پرداخت کنند. به بیان دیگر اگر بخواهیم دقیق تر آن را عنوان کنیم، مبلغ معامله در نیم درصد ضرب شده و مبلغ به دست آمده بین دو طرف معامله به عنوان حق کمیسیون املاک تقسیم می شود. پرداخت مالیات نیز بر عهده طرفین معامله است. برای این منظور نیز در آخر، 9 درصد مالیات را در مبلغ حق کمیسیون ضرب و مقدار آن مشخص می شود.

در معامله ای که مبلغ آن 2 میلیارد بوده و حق کمیسیون هر کدام از طرفین 5 میلیون می شود، میزان مالیات آن برای هر کدام از طرفین نیز 450 هزار تومان می باشد. اطلاعات کامل تر این معامله به صورت زیر می باشد.

• میلیون تومان × ۰.۵ درصد = حق کمیسیون ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ = ۰.۰۰۵×۲.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان
• حق کمیسیون کل × ۹٪ مالیات = مالیات ۹۰۰.۰۰۰ = ۰.۰۹ × ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان
• مالیات + حق کمیسیون = جمع تومان ۱۰.۹۰۰.۰۰۰ = ۱۰.۰۰۰.۰۰۰+۹۰۰.۰۰۰
• جمع کل / ۲ = سهم هر کدام از طرفین ۵.۴۵۰.۰۰۰ = ۲ / ۱۰.۹۰۰.۰۰۰ تومان

 

نحوه محاسبه کمیسیون املاک

 

روش محاسبه کمیسیون رهن کامل املاک

برای نحوه محاسبه کمیسیون املاک در معاملات رهن کامل، از روش تبدیل رهن به اجاره استفاده می شود. با توجه به نرخ جدیدی که از طرف اتحادیه مشاورین املاک اعلام شده، به ازای هر یک میلیون تومان رهن، 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود. سپس با توجه به مبلغی که به دست می آید، 25 درصد حق کمیسیون از هر کدام از طرفین معامله باید دریافت شود. 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز با توجه به مبلغ کل کمیسیون محاسبه و پرداخت آن توسط دو طرف معامله به صورت مسلاوی انجام می‌گیرد. برای محاسبه و درک بیشتر این موضوع، در ادامه به نحوه محاسبه حق کمیسیون یک معامله ملکی با رهن 70 میلیون خواهیم پرداخت.

• ۳۰,۰۰۰ × مبلغ رهن = تبدیل رهن به اجاره   ۲,۱۰۰,۰۰۰ = ۳۰,۰۰۰ × ۷۰ = تبدیل رهن به اجاره
• مبلغ اجاره × ۲۵ درصد = حق کمیسیون ۵۲۵,۰۰۰ = ۰٫۲۵ × ۲,۱۰۰,۰۰۰ = حق کمیسیون
• 09 × حق کمیسیون = مبلغ مالیات   ۴۷,۲۵۰ = ۰٫۰۹ × ۵۲۵,۰۰۰ = مبلغ مالیات
• مبلغ مالیات + حق کمیسیون = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله ۵۷۲,۲۵۰ = ۴۷,۲۵۰ + ۵۲۵,۰۰۰ = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله

 

نحوه محاسبه کامل کمیسیون املاک در معاملات رهن و اجاره

تعرفه کمیسیون املاک در معاملاتی که رهن و اجاره هستند نیز کاملا مشخص بوده و باید با توجه به درصد اعلام شده از سوی اتحادیه محاسبه گردد. در این معاملات ابتدا مبلغ رهن به اجاره تبدیل می شود. به ازای هر یک میلیون تومان رهن، 30 هزار تومان مبلغ اجاره مشخص می شود. مبلغی که از تبدیل رهن به اجاره به دست آمده است را با مقدار اجاره بها جمع و در 25 درصد ضرب می کنند تا حق کمیسیون هر کدام از طرفین مشخص شود. مبلغ 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز با توجه به مبلغ کل کمیسیون محاسبه و به صورت مساوی توسط طرفین معامله پرداخت می‌شود. در یک مثال فرض می کنیم که در یک قرارداد، مبلغ رهن 20 میلیون و اجاره یک میلیون تومان می باشد. نحوه محاسبه کمیسیون املاک در این قرارداد به صورت زیر می باشد.

• ۳۰,۰۰۰ × مبلغ رهن = تبدیل رهن به اجاره ۶۰۰,۰۰۰ = ۳۰,۰۰۰ × ۲۰ = تبدیل رهن به اجاره
• ۱,۶۰۰,۰۰۰ = ۶۰۰,۰۰۰ + ۱,۰۰۰,۰۰۰ = مجموع رهن تبدیل شده با اجاره بها
• مجموع رهن تبدیل شده با اجاره بها × ۲۵ درصد = حق کمیسیون  ۴۰۰,۰۰۰ = ۰٫۲۵ × ۱,۶۰۰,۰۰۰ = حق کمیسیون
• 09 × حق کمیسیون = مبلغ مالیات  ۳۶,۰۰۰ = ۰٫۰۹ × ۴۰۰,۰۰۰ = مبلغ مالیات
• مبلغ مالیات + حق کمیسیون = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله ۴۳۶,۰۰۰ = ۳۶,۰۰۰ + ۴۰۰,۰۰۰ = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله

 

انواع قرارداد ملکی

میزان کمیسیون املاک در صورت فسخ قرارداد

هر نوع معامله ای که در بنگاه های املاکی انجام می شود، احتمال فسخ دارد ولی آیا در چنین شرایطی حق کمیسیون مشاورین پرداخت می‌شود؟ این سوال شاید برای بسیاری از افراد و کسانی که اقدام به فسخ یک قرارداد در مشاور املاک ها می کنند، مطرح باشد. حق یا تعرفه کمیسیون املاک در ازای خدماتی است که برای عقد قرارداد بین دو طرف معامله انجام می شود. در چنین شرایطی، این افراد در صورت فسخ قرارداد نیز می توانند حق کمیسیون خود را از طرفین معامله دریافت کنند.

در قراردادهای خرید و فروش یک ملک یا دارایی، فسخ قرارداد باید در شرایط خاص و با رضایت دو طرف معامله صورت گیرد. پرداخت حق کمیسیون در چنین شرایطی به صورت کامل بر عهده فسخ کننده قرارداد می باشد. البته این نکته را هم باید ذکر کرد که اگر دلیل فسخ قرارداد ارائه اطلاعات غلط و یا موارد مشابه از طرف مشاورین املاک باشد، طرفین مجبور به پرداخت کمیسیون نیستند.

 

نحوه محاسبه کمیسیون املاک برای قراردادهای مشارکت در ساخت

در قانون، در مورد نحوه محاسبه کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت هیچگونه درصد یا اطلاعات دقیقی عنوان نشده است. دلیل این امر این است که قراردادهای مشارکت در ساخت نسبت به سایر قراردادها از پیچیدگی بیشتری برخوردارند. خدماتی که در این معاملات انجام می شود، متنوع بوده و متناسب با ارائه خدمات نیز حق کمیسیون پرداخت می شود. در این قراردادها بابت خدمات متنوع و گوناگونی کمیسیون پرداخت می شود که از مهمترین آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد.

• معرفی یک سازنده قابل اعتماد به مالک ملک برای انجام پروژه
• پیدا کردن یک زمین مناسب با شرایط خریدار یا سازنده
• تنظیم قراردادهای دقیق برای اجرای تعهدات مالک و سازنده، برای حفظ منافع سازنده و مالک
• تنظیم قرارداد برای محاسبه سهم مالک و سازنده

معرفی یک سازنده باتجربه و کاربلد، می تواند ارزش بسیار بالایی برای صاحبان ملک داشته باشد و حق کمیسیون آن نیز با توجه به شرایط ملک و نوع قرارداد متغیر خواهد بود. از طرف دیگر نیز باید توجه داشت که هر زمینی برای ساخت و ساز مناسب نیست و امروزه تعداد زمین هایی که از شرایط استاندارد برای ساخت و ساز برخوردارند، رو به کاهش می باشند. این امر باعث می شود تا پیدا کردن یک زمین مناسب برای ساخت و ساز نیز برای سازندگان بسیار ارزشمند باشد.

 

نحوه محاسبه کمیسیون املاک

 

در مورد نحوه محاسبه کمیسیون املاک در پروژه های مشارکت در ساخت، به سهم مالک و سازنده با توجه به آورده هر کدام از آنها توجه می شود. متناسب با متراژ زمین، قیمت هر متر زمین، تراکم طبقات و سطح اشتغال ملک میزان سهم هر کدام از طرفین مشخص می شود. متناسب با سهم هر کدام از طرفین نیز مقدار کمیسیون این نوع از قراردادها به صورت توافقی و توسط مشاورین املاک تعیین می شود. در اکثر مواقع میزان درصد کمیسیون دریافتی برای طرف سازنده یک درصد و از مالک نیم درصد است. البته درصد مشخصی برای حق کمیسیون در این قراردادها تعیین نشده و به صورت کلی به نوع خدماتی وابسته است که در این قراردادهای ارائه می شود.

 

میزان کمیسیون املاک برای معاوضه املاک

یکی دیگر از قراردادهایی که در بنگاه ها و دفاتر مشاور املاک بسته می شود، مربوط به معاوضه است. شاید بسیاری از افراد در مورد نحوه محاسبه کمیسیون املاک قابل معاوضه اطلاعات دقیقی ندارند. قراردادهای مربوط به معاوضه املاک در دوره های رکود بازار بسیار زیاد است و اکثر افراد از این روش برای انجام معاملات خود استفاده می‌کنند. معنای لغوی معاوضه، مبادله کردن است ولی در فرآیند حقوقی به قراردادهایی گفته می شود که یکی از طرفین قصد مبادله کردن ملک خود با ملک طرف مقابل را دارد. این روش معامله یکی از قدیمی ترین روش هاست که همچنان مورد توجه بسیاری از افراد در جوامع گوناگون قرار می گیرد.

برای نحوه محاسبه کمیسیون املاک در اتحادیه مشاورین املاک، نرخ یا درصد مشخصی در نظر گرفته نشده است. مقدار کمیسیون معاوضه در این نوع از قراردادها به قیمت کلی ملک بستگی دارد. برای مثال فرض می‌کنیم که قرار است یک ملک به ارزش 200 میلیون تومان با ملک دیگری که ارزش آن 210 میلیون است، معاوضه شود. در چنین شرایطی قرارداد مرتبط با معاوضه این دو ملک نوشته شده و ما به تفاوت ارزش این دو ملک نیز توسط طرف معامله پرداخت می شود. حق کمیسیون معامله نیز با توجه به مبلغ 210 میلیون تومان تعیین و به مشاورین املاک پرداخت می شود. معاوضه ملکی انواع مختلفی دارد که از مهمترین آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد.

• معاوضه ملک تجاری با مسکونی
• معاوضه املاک مسکونی با مسکونی
• معاوضه ملک با خودرو
• معاوضه املاک خارجی با ایرانی
• معاوضه ملک با سایر دارایی ها مثل بیت کوین

 

حق کمیسیون املاک

 

مشکلات رایج هنگام محاسبه حق کمیسیون یا حق الزحمه بنگاه املاک

جدا از فرمول و نحوه محاسبه کمیسیون املاک در هر کدام از معاملات و قراردادهای ملکی، مشکلاتی نیز در مواقع و شرایط گوناگون به وجود می آید. درصد حق کمیسیون هر کدام از قراردادهای ملکی توسط اتحادیه این صنف مشخص می شود. در صورت عدم اجرای درست آن، مشاورین املاک یا طرفین معامله می توانند آن را از طریق مراجع قانونی پیگیری کنند. در ادامه به برخی از مشکلات رایج دیگری که ممکن است هنگام وضع قراردادهای مختلف ملکی پیش آید، اشاره خواهیم کرد.

• یکی از مشکلات رایج هنگام محاسبه کمیسیون یک قرارداد، اختلاف بر سر ارزش یک ملک است. در برخی از مواقع مشاورین املاک ادعا می کنند که ارزش ملک بیشتر از مقدار مشخص شده است. در چنین شرایطی نیز ادعای دریافت مبلغ بالاتری از کمیسیون را خواهند داشت. طرفین معامله باید بدانند که مجبوریتی در پرداخت حق کمیسیونی بالاتر از درصد مشخص شده از طرف اتحادیه این صنف نیستند. و می توانند نسبت به این شرایط اعتراض کرده و آن را قبول نکنند.
• حق کمیسیون بنگاه در تمام معاملات ملکی توسط اتحادیه و با توجه به قوانین خاصی مشخص شده است. ولی طرفین معامله باید نسبت به درصد حق کمیسیون خود اطلاعات لازم را داشته باشند. این افراد باید دقیقا بدانند که مبلغ پرداختی آنها با توجه به ارزش ملک و مالیاتی که مد نظر است، چه مبلغی خواهد بود تا اختلافی در این زمینه ایجاد نشود. نداشتن اطلاعات کافی در مورد مبلغ و درصد پرداختی کمیسیون، در بسیاری از شرایط باعث ایجاد اختلافات شده است.
• یکی دیگر از اختلافاتی که ممکن است هنگام بستن قرارداد و پرداخت حق الزحمه بنگاه ایجاد شود، زمانی است که طرفین با یکدیگر به توافق رسیده باشند. فرقی نمی کند که طرفین معامله از قبل یکدیگر را می شناختند یا توسط مشاورین املاک با یکدیگر آشنا شده اند، در هر دو صورت باید مبلغ کمیسیون به صورت کامل و توسط طرفین پرداخت شود. عدم پرداخت درست و کافی حق کمیسیون، می تواند باعث ایجاد اختلافاتی در معاملات ملکی شود.
• بعد از پرداخت حق کمیسیون توسط طرفین معامله؛ بهتر است رسید دریافت کمیسیون توسط مشاورین املاک ارائه شود. درج رسید در قرارداد نیز اهمیت دارد چون از سوء استفاده افراد جلوگیری می کند.

 

نکات کلیدی و مهم در تنظیم قرارداد ملکی

جدا از نحوه محاسبه کمیسیون املاک، باید به برخی از موارد نیز هنگام تنظیم قراردادهای ملکی توجه داشت. در صورت رعایت نکردن هر کدام از این موارد، احتمال ایجاد مشکل برای طرفین معامله یا مشاورین املاک وجود دارد. در ادامه به برخی از مهمترین این موارد اشاره خواهیم کرد.

• مشخصات هر کدام از طرفین معامله باید با اطلاعات موجود در کارت ملی و شناسنامه آنها مطابقت داشته باشد.
• املاکی که مالکیت آنها متعلق به شرکاء یا وارثین است باید اسامی کلیه شرکاء یا میزان سهم الارث تمام وارثین در قرارداد مشخص باشد. این نوع قراردادها جزء حساس ترین معاملات ملکی به شمار می آیند چون رضایت وارثین یا شرکاء برای فروش یا معامله بخشی از ملک الزامی می باشد.
• استعلام حضوری در مورد تعویض یا عدم تعویض سند از اداره ثبت اسناد محل برای ملک هایی که نیاز به تعویض یا دریافت سندهای تک برگی دارند، الزامی است. به همین دلیل پیشنهاد می شود که در ابتدای تنظیم قرارداد یا حتی قبل از آن نسبت به شرایط تعویض آن اقدام شود.
• درج متراژ ملک در هر کدام از قراردادهای ملکی اهمیت دارد و باید حتما نوشته شود. حتی در صورت مشخص نبودن دقیق متراژ نیز باید به صورت حدودی و تقریبی نیز متراژ ملک در قرارداد ثبت شود.
• نوشتن شماره پارکینگ و انباری نیز در واحدهای مسکونی و اداری الزامی بوده و بهتر است به صورت دقیق در قسمت توضیحات درج شود.
• امضای دو فرد به عنوان شاهد در تمام قراردادهای ملکی پیشنهاد شده چون باعث اعتبار بخشی بیشتر این قراردادها می شود.

 

نتیجه گیری

نحوه محاسبه کمیسیون املاک در هر کدام از قراردادهای ملکی، جزء مهمترین کارهای این حوزه است که باید به درستی توسط مشاورین املاک صورت گیرد. اطلاع از درصد کمیسیون در انواع معاملات ملکی، نحوه محاسبه آن و درصد مالیاتی که باید بر آن افزوده شود، بسیار مهم است. برای انجام درست و اصولی این کار بهتر است از مشاورین قابل اعتماد در بخش املاک استفاده کرد.

 

 

مطالب بیشتر: