نکاتی در ارتباط با سرقفلی املاک

توضیحاتی درباره سرقفلی املاک

بطور کلی سرقفلی حقی است که قانونگذار برای مستاجران اماکن تجاری قائل شده است. همانطور که از تعریف این حق بر می‌آید این قانون فقط برای اماکن تجاری می‌باشد و در مورد اماکن مسکونی صادق نمی‌باشد.البته در قانون قدیمی روابط بین موجر و مستاجر از حق سرقفلی به نام حق کسب و پیشه نام برده شده است.

یکی از دلایلی که قانون برای مستاجر ملک تجاری، حق سرقفلی در نظر گرفته است ارزش افزوده پنهانی است که بر اثر کار مستاجر در آن ملک تجاری ایجاد شده است و باعث شهرت و مشتریان فراوان برای آن ملک تجاری گردیده است.  به همین علت قانونگذار از مستاجران این گونه املاک حمایت نموده تا بخشی از ارزش افزوده ایجاد شده توسط مستاجر به او در زمان تحویل ملک تجاری برگردانده شود. البته لازم به ذکر است که این حق به مستاجر ملک مسکونی در زمان اتمام قرارداد اجاره‌اش تعلق نمی‌گیرد. زیرا سکونت او در ملک مسکونی باعث شهرت و ایجاد ارزش افزوده ای نگردیده است.

قانون روابط موجر و مستاجر برای اولین بار در سال ۱۳۵۶ تدوین شد. ولی در سال ۱۳۷۶ در آن تغییراتی ایجاد گردید. به همین دلیل قانون سرقفلی نیز دچار تغییر گردید. یکی از تفاوت‌های اصلی ایجاد شده این بود که حق کسب و پیشه در قانون ۱۳۵۶ به سرقفلی در قانون تدوین شده در سال ۱۳۷۶ تغییر داده شد. بنابراین بهتر است ابتدا تعریف حق کسب و پیشه و حق سرقفلی در قانون توضیح داده شود.

مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت از نظر قانونگذار

در قانون حق کسب و پیشه یا تجارت به هیچ عنوان مالک ملک تجاری نمی‌تواند مستاجر را بعد از اتمام قرارداد مجبور به تخلیه کند و قرارداد اجاره به طور اتوماتیک تمدید می‌گردد. در صورتی موجر می‌تواند ملک را تخلیه نماید که با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده توسط مستاجر و شهرت ایجاد شده برای آن ملک،  مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نماید. در صورتی مالک می‌تواند ملک تجاری مورد اجاره را تخلیه نماید که شرایط زیر را دارا باشد:

– در صورتی که مالک بخواهد ملک تجاری را تخریب یا بازسازی نماید.

– اگر مالک بخواهد از ملک جهت سکونت خود یا نزدیکانش استفاده نماید.

– اگر مالک بخواهد برای شغل و کسب و کار خود از آن ملک استفاده نماید.

سرقفلی و انواع آن

نکته مهم دیگری که در قانون سال ۱۳۵۶ وجود داشت این بود که نیاز نبود که در قرارداد اجاره ملک تجاری بین موجر و مستاجر از حق کسب و پیشه و یا تجارت نام برده شود. به محض انعقاد قرارداد این حق بطور اتوماتیک جهت مستاجر لحاظ می‌گردید.

سرقفلی در حقیقت همان حق کسب و پیشه در قانون سال ۱۳۵۶ است. ولی تفاوت‌های زیر را با حق کسب و پیشه دارد.

–  در قانون سرقفلی قرارداد به صورت اتوماتیک تمدید نمی‌گردد. چنانچه موجر و مستاجر در ارتباط با تمدید قرارداد توافق نکنند مستاجر باید ملک را تخلیه نماید.

– در صورتی که حق سرقفلی در قرارداد ذکر نشده باشد مستاجر در زمان اتمام قرارداد و تخلیه حقی به این عنوان نخواهد داشت.

مفهوم حق سرقفلی

حق سرقفلی به نوع کسب و کار در ملک تجاری مرتبط نیست وتنها به امکانات آن ملک تجاری مربوط می‌گردد. به طور مثال اگر در یک مجموعه تجاری چند مغازه ساخته شود فقط مغازه های آن مجموعه تجاری می‌توانند از این حق بهره مند شوند.  عوامل زیر در میزان میلغ آن تاثیر گذار می‌باشند.

۱ – نوع ملک تجاری

۲ – مساحت ملک تجاری

۳ – امکاناتی مانند آب، برق، تلفن، گاز و پارکینگ ملک تجاری

بطور کلی  دفاتر اسناد رسمی در زمان عقد قرارداد باید ضمن در نظر گرفتن شرایط کلی قرارداد اجاره به صراحت اعلام کنند که عقد قرارداد اجاره با سرقفلی و یا بدون آن می‌باشد. چنانچه مالک ضمن عقد قرارداد از مستاجر این حق را بگیرد باید در هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر ارزش این حق را با قیمت روز به او پرداخت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند این حق را در ازای دریافت مبلغی به دیگری واگذار نماید. البته در صورتیکه در قرارداد اولیه مستاجر حق واگذاری داشته باشد.

خوب است بدانید که حق کسب و پیشه با حق سرقفلی متفاوت است.

تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

حق کسب و پیشه به مستاجر اختصاص می‌یابد. امکان انتقال این حق فقط از طریق سند رسمی امکان‌پذیر است. اما انتقال حق سرقفلی هم از طریق سند رسمی و هم از طریق قرارداد عادی امکان‌ پذیر می‌باشد.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

–  حق سرقفلی به محل کسب و ملک تجاری تعلق دارد. اما حق کسب و پیشه به کاسبی که در آن ملک تجاری به  کسب و کار مشغول است تعلق دارد.

–  حق سرقفلی بر اساس منطقه‌ای که ملک تجاری در آن واقع شده است و بر اساس عرف در اختیار مالک است و مستاجر در تعیین مبلغ آن نقشی ندارد. در صورتیکه حق کسب و پیشه برای حفظ حقوق مادی کاسب می‌باشد و معمولا بر اساس نظر کارشناسی و طبق حکم قاضی تعیین می‌گردد.

آیا امکان انتقال سرقفلی ملک تجاری به دیگری امکان پذیر می‌باشد؟

در قانون مدنی ماده ۴۷۴ به صراحت قید شده است که مستاجر می‌تواند ملک را به فرد دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد قید شده باشد که مستاجر امکان اجاره ملک تجاری به فرد دیگری را  ندارد.

انجام تغییرات در ملک تجاری توسط مالک سرقفلی

بر اساس قانون، مالک سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای بهبود کسب و کار خود در ملک تجاری انجام دهد. در صورتیکه به اصل ملک تجاری آسیبی نرسد.

آیا خریدار سرقفلی مجاز به تغییر شغل در آن ملک تجاری می‌باشد؟

خریدار سرقفلی با توجه به شرایط زیر می‌تواند شغل خود را تغییر دهد.

–  در قرارداد اجاره نامی از شغل وی در ملک تجاری مورد اجاره برده نشده باشد. در صورتی که شغل وی جهت کسب و کار در ملک تجاری در قرارداد اجاره تعیین شده باشد و بدون اجازه مالک نسبت به تغییر شغل خود اقدام نماید مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

 توقیف

سرقفلی  ملک تجاری از حقوق مالی می‌باشد و در صورت بدهی صاحب سرقفلی، ملک تجاری قابل توقیف می‌باشد. به عنوان مثال زن در خصوص مطالبه مهریه خود از همسرش می‌تواند حق سرقفلی همسر خود را در ملک یا املاک تجاری او توقیف نماید به شرط آنکه قرارداد آن بطور رسمی ثبت شده باشد.

بعد از فوت مالک تکلیف چیست؟

سرقفلی مانند سایر حقوق مالی فرد، بعد از فوت مالک آن به وراث قانونی او می‌رسد. وراث می‌توانند بعد از دریافت گواهی انحصار وراثت نسبت به سهم قانونی خود، مالک آن گردند. همچنین لازم به ذکر است که انتقال این حق به فرزند در زمان حیات مالک در صورتی امکان‌پذیر است که در قرارداد مربوط بین مالک و مستاجر امکان انتقال به غیر قید شده باشد یا از مالک ملک تجاری این اجازه اخذ گردد.

 حق سرقفلی

حق مالکانه

حق مالکانه در حقیقت حقی است که مالک استحقاق دریافت آن را دارد. به عبارت دیگر زمانی که مستاجر می‌خواهد ملک مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار نماید باید مبلغی را به مالک ملک بپردازد. این مبلغ بر اساس عرف تعیین می‌گردد و به شرح زیر می‌باشد.

–  زمانی که انتقال به صورت دائمی باشد. در این حالت درصد حق مالکانه به شکل زیر محاسبه می‌گردد.

–  تا مبلغ پانصد میلیون تومان به میزان ده درصد تعلق می‌گیرد.
–  مبلغ بیشتر از پانصد میلیون تومان تا یک میلیارد تومان به میزان  هشت درصد تعلق می‌گیرد.
–  مبلغ بیشتر از یک میلیارد تومان تا چهار میلیارد تومان به میزان  چهار درصد تعلق می‌گیرد.
–  مبلغ بیشتر از چهار میلیارد تومان به میزان  دو درصد تعلق می‌گیرد.

–  زمانی که انتقال به صورت موقت باشد. در این حالت درصد حق مالکانه به شکل زیر محاسبه می‌گردد.

–  تا مبلغ پنجاه میلیون تومان  به میزان دو درصد تعلق می‌گیرد.
–  مبلغ بیشتر از پنجاه میلیون تومان تا صد میلیون تومان به میزان  یک درصد تعلق می‌گیرد.
–  مبلغ بیشتر از صد میلیون تومان تا پانصد میلیون تومان به میزان هفتاد و پنج صدم درصد تعلق می‌گیرد.
–  مبلغ بیشتر از پانصد میلیون تومان به میزان  نیم درصد تعلق می‌گیرد.

  فروش بدون اجازه مالک

 مطابق  ماده ۴۷۴ قانون مدنی و همچنین ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ مستاجر حق واگذاری سرقفلی و منافع مورد اجاره را به دیگری دارد. ولی اگر حق انتقال به دیگری از او سلب شده باشد نیاز به اجازه مالک دارد تا مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد.

همچنین شرایط حق واگذاری سرقفلی به فرد دیگر به شرح زیر می‌باشد.

– در صورتی که مالک از مستاجر هیچگونه مبلغی بابت آن دریافت نکند و مستاجر سرقفلی ملک را به فرد دیگری واگذار نماید مستاجر دوم بعد از اتمام قرارداد اجاره نمی‌تواند تقاضای مبلغی از مالک بنماید.

–  اگر مالک از مستاجر سرقفلی دریافت کند ولی اجازه واگذاری به غیر از او سلب شده باشد مستاجر حق واگذاری آن را نخواهد داشت.

در پایان ذکر این نکته لازم است که در صورتی که مستاجر حق واگذاری سرقفلی را نداشته باشد و آن را با سوء نیت به دیگری واگذار کرده باشد مرتکب جرم انتقال مال غیر شده و از نظر حقوقی نیز قرارداد انعقاد شده را می‌توان باطل کرد.

مطالب بیشتر: