نکاتی در ارتباط با عرصه و اعیان و قدرالسهم صاحب اعیان

مقدمه

در حوزه حقوق مجموعه‌های ساختمانی و اراضی، موضوع عرصه و اعیان و تفاوت آن‌ها با یکدیگر بسیار مهم می‌باشد. اغلب افراد در زمان خرید، فروش و سهم الارث ساختمان و زمین به این اصطلاحات برخورد کرده‌اند. لذا لازم است که افراد با مفهوم عرصه و اعیان و تفاوت آن‌ها با هم آشنایی پیدا کنند تا در زمان انجام معاملات ملکی با دید بازتری نسبت به انجام معاملات خود اقدام نمایند.

سند رسمی و انواع آن از نظر قانونی

قبل از اینکه به مفهوم عرصه و اعیان و تفاوت آن‌ها با هم بپردازیم لازم است از نظر قانون مدنی ایران درباره مفهوم سند و انواع آن توضیحاتی ارائه گردد.

در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. هم‌چنین در  ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسناد رسمی به صورت زیر تعریف شده است:

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.

با توجه به متن ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی می‌توان نتیجه گرفت که اسناد رسمی شامل اسناد رسمی تنظیمی در اداره‌های ثبت اسناد و املاک کشور،  اسناد تنظیمی در دفاتر رسمی ثبت اسناد  و اسنادی که  توسط مامورین رسمی تنظیم می‌شود می‌باشد. همچنین ذکر این نکته ضروری است که مطابق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی کشور غیر از اسناد مذکور تعریف شده در ماده ۱۲۸۷، بقیه اسناد عادی می‌باشند.

توضیحاتی در ارتباط با مفهوم عرصه و اعیان و تفاوت آن‌ها

از زمین به نام عرصه و از ساختمان ایجاد شده بر روی زمین به نام اعیان در حوزه حقوق ساختمان‌ها و اراضی نام برده شده است. بنابراین هر آپارتمان در یک مجموعه ساختمانی صاحب اعیان بوده و قدرالسهم آن آپارتمان از زمین عرصه نامیده می‌شود. عرصه و اعیان با توجه به مجوزهای اخذ شده از مراجع قانونی می‌تواند کاربری‌های مختلفی مانند مسکونی، اداری و تجاری داشته باشد.

اهمیت عرصه و اعیان

اهمیت عرصه و اعیان در زمان تخریب ساختمان

اهمیت عرصه و اعیان در زمان خرید یک آپارتمان در مجموعه مسکونی و یا خرید یک مغازه در یک مجموعه تجاری و یا خرید دفتر کار در مجموعه اداری مشخص می‌گردد. شاید در ابتدا عرصه و اعیان در انجام معاملات این واحد‌ها چندان مهم نباشد. ولی در زمان تخریب و ساخت و ساز جدید که با توافق مالکین این واحدها انجام می‌گیرد عرصه و اعیان و قدرالسهم واحدها اهمیت بسیار زیادی پیدا می‌کند. در واقع هر واحد  از این مجموعه‌ها با توجه به مساحت هر واحد شامل متراژ ، تراس، پارکینگ و انباری آن واحد مالک مساحت مشخصی از زمین آن مجموعه که در حقیقت عرصه آن مجموعه می‌باشد خواهد شد. مساحت قدرالسهم مذکور با توجه به نظر کارشناس رسمی تعیین خواهد گردید.

اسناد مالکیت عرصه و اعیان

سند مالکیت عرصه، در حقیقت  سند زمینی است که واحدهای مسکونی، تجاری و اداری در آن  زمین ساخته شده‌اند. سند مالکیت اعیان به سند مالکیت هر یک از واحدهای مسکونی، تجاری و اداری می‌گویند که در آن زمین ( عرصه ) ساخته شده‌اند. البته لازم به ذکر است که سند شش دانگ مالکیت اعیان شامل عرصه و اعیان آن ملک می‌باشد. ولی واگذاری عرصه در اینگونه موارد تابع قوانین خاصی می‌باشد که در ادامه توضیح داده خواهد شد.

سند مالکیت

قدرالسهم مالک اعیان

قدرالسهم عرصه  هر واحد از یک مجموعه بستگی به متراژ اعیان آن واحد دارد. به عنوان مثال اگر در زمینی به مساحت  ۱۰۰۰ متر مربع، مساحت اعیان یک آپارتمان ۱۰۰ متر مربع و آپارتمان دیگر ۱۵۰ متر مربع باشد مساحت عرصه‌ای که به هر آپارتمان تعلق می‌گیرد به نسبت مساحت اعیان آن‌ها خواهد بود. این سهم عرصه به نام قدرالسهم هر آپارتمان در عرصه زمین  نامیده می‌شود. همچنین قدرالسهم یک آپارتمان در یک مجموعه ۳۰۰ متری که دارای ۶ واحد می‌باشد با قدرالسهم یک آپارتمان در یک مجموعه ۶۰ واحدی در زمین ۱۰۰۰ متری بسیار متفاوت خواهد بود. به همین دلیل  قدرالسهم هر آپارتمان در قیمت گذاری آپارتمان‌ها از اهمیت زیادی برخوردار است.

تکلیف عرصه و اعیان در زمین‌های وقف شده

در زمین‌ها و اراضی  وقف شده  بر خلاف سایر اسناد ملکی صاحب عرصه و اعیان متفاوت می‌باشد. با توجه به این‌که صاحب عرصه سازمان اوقاف می‌باشد باید صاحب اعیان ماهیانه مبلغی تحت عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید. مدت زمان اجاره در این نوع زمین‌ها ۹۹ سال می‌باشد و بعد از پایان مدت زمان اجاره باید با بررسی دوباره شرایط، درباره اجاره این نوع زمین‌ها تصمیم گرفته ‌شود. همچنین خرید و فروش در این زمین‌ها باید با نظارت سازمان اوقاف صورت پذیرد.

مراحل مختلف تفکیک اعیان

مراحل مختلف تفکیک اعیان از عرصه و اعیان  املاک به شرح زیر می‌باشد.

ابتدا  مالک یا صاحب زمین یا نماینده قانونی او باید به سازمان ثبت املاک جهت ارائه گواهی پایان کار ساختمان مراجعه کند. سپس نقشه بردار و نماینده سازمان ثبت املاک از اعیان بازدید می‌نماید. در مرحله بعدی توسط نقشه بردار صورت مجلس تفکیکی از قسمت‌های مفروزی و مشاعات ملک مورد نظر تهیه و تنظیم می‌گردد.  بعد از این مرحله مالک یا صاحب زمین یا نماینده قانونی او باید نسبت به پرداخت هزینه‌های مربوطه به سازمان ثبت املاک و طی مراحل اداری مربوطه اقدام نماید. در این مرحله یک نسخه از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌گردد. در آخرین مرحله  سند مالکیت در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردیده و سند مالکیت اعیان صادر می‌گردد.

تفکیک عرصه ویلا

مراحل مختلف تفکیک عرصه

مراحل مختلف تفکیک عرصه از عرصه و اعیان  املاک به شرح زیر می‌باشد.

ابتدا  نقشه تفکیک پلاک توسط مالک یا نماینده قانونی او از شهرداری منطقه‌ای که ملک مورد نظر در آن قرار گرفته است باید تقاضا گردد. سپس شهرداری مدارک مورد نیاز را از مالک یا نماینده قانونی او تحویل می‌گیرد. بعد از بررسی  مدارک شهرداری با توجه به قوانین و ضوابط  خود نقشه مصوب را در اختیار مالک یا نماینده قانونی او قرار می‌دهد. در این مرحله نقشه مصوب به همراه سایر مدارک مربوطه به اداره ثبت اسناد کشور جهت تطبیق مدارک موجود ارسال می‌گردد. بعد از دریافت مدارک مذکور از جمله نقشه مصوب توسط اداره ثبت اسناد، مامور اداره ثبت به محل ملک مراجعه می‌کند. سپس با  بررسی های لازم در ارتباط با انطباق نقشه ارسال شده از سوی شهرداری منطقه و سند مالکیت صادره، گواهی عدم تجاوز به معابر، شوارع و املاک مجاور از طرف مامور اداره ثبت صادر می‌گردد. سپس مامور اداره ثبت اسناد صورت مجلس تفکیکی که توضیحات کاملی از ملک مورد نظر است تنظیم می‌نماید.

لازم به ذکر است که صورت مجلس تفکیکی شامل شرح کوتاهی از سوابق ملک، شرح متعلقات مفروزی با ذکر مساحت و حدود ملک مورد نظر و ذکر مشاعات متعلقه می‌باشد. در این مرحله هزینه های مربوطه توسط صاحب ملک یا نماینده قانونی او ضمن طی مراحل اداری پرداخت می‌گردد. سپس تفکیک عرصه مورد درخواست انجام شده و صورت مجلس تفکیکی به مالک یا نماینده قانونی او ارائه می‌گردد. هم‌چنین یک نسخه از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال می‌گردد و در پایان سند مالکیت در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.

تعیین عرصه ملک در زمان تخریب و  نوسازی

در زمان نوسازی، تعیین سهم مالکین از عرصه ملک چگونه انجام می‌گردد؟

در مجتمع‌ها و برج‌ها به طور معمول هر کدام از مالکین برای واحد خود سند معتبری دارند و طبق آن سند سهم آنان از اعیان مشخص می‌باشد. ولی سهم مالکیت این مالکین  در عرصه این برج‌ها و مجتمع‌ها مختلف بوده و زمین آن تحت مالکیت فرد خاصی نمی‌باشد. به همین دلیل در زمان تخریب و نوسازی این مجموعه‌ها و برج‌ها باید برای جلوگیری از اختلافات و دعواهای ناشی از سهم هر مالک  در عرصه زمین، تفکیک عرصه ملک قبل از شروع تخریب و نوسازی مشخص گردد. به همین دلیل این مالکین می‌توانند به شهرداری و اداره ثبت اسناد مراجعه نموده و مراحل مختلف تفکیک عرصه ملک را انجام دهند. بعد از تفکیک عرصه، سهم قانونی هر یک از مالکین در عرصه مشخص می‌گردد. لازم به ذکر است مراحل تفکیک عرصه در بخش‌های قبلی این محتوا توضیح داده شده است

دعاوی عرصه و اعیان

به طور کلی دعاوی مربوط به عرصه و اعیان در شرح زیر پیش می‌اید.

وراث یک ملک بخواهند قدرالسهم خود را از عرصه بدانند، در صادر شدن سند اعیان اشکالی پیش بیاید، ساخت و ساز در املاک موقوفی باشد.

البته لازم به ذکر است اکثر دعاوی مربوط به عرصه و اعیان در شهردای‌های مناطق مربوطه و اداره ثبت اسناد قابل حل می‌باشد.

میزان قدرالسهم عرصه در ارث

زمانی که فردی فوت می‌شود ممکن است وراث متوفی تصمیم بگیرند  قدرالسهم خود در ارث را به فروش برسانند.  معمولا این مشکل برای زمین‌هایی پیش می‌آید که مجتمع‌های بزرگ دارند و به مالک اعیان آن مجتمع‌ها عرصه تعلق می‌گیرد. در این حالت با طرح درخواست و با پیگیری از شهرداری، تفکیک عرصه برای وراث مربوطه انجام می‌پذیرد.  البته ذکر این نکته لازم است که در زمان تقسیم ارث فرد متوفی و تعیین سهم الارث هر یک از وراث  اگر فقط اعیان ملک بین وراث تقسیم گردد و سهم الارث وراث از عرصه تعیین نگردد، در زمان فروش یا تخریب و نوسازی ملک باید تفکیک عرصه انجام پذیرد. بنابراین وراث می‌توانند بر اساس سهم الارث خود به انجام معاملات خرید و فروش و ساخت بنا اقدام نمایند. برای تفکیک عرصه ملک باید وراث به شهرداری مراجعه کرده و درخواست خود را برای تفکیک عرصه ارائه کنند. بدیهی است که تفکیک عرصه با طی مراحلی که قبلا در این محتوا به آن اشاره شد قابل انجام خواهد بود.

مطالب بیشتر: