نکاتی پیرامون خرید خانه وکالتی

چگونگی خرید خانه وکالتی

خرید خانه وکالتی همراه با نکات مهمی است که عدم توجه به آن ها ممکن است برای فرد زیان و خسارات زیادی را به همراه داشته باشد. معامله وکالتی می تواند در مورد هر نوع معامله ای مطرح شود. اما این موضوع بیشتر در مورد خانه و اتومبیل رایج می باشد. شاید بارها شنیده باشید که فلان خانه سند وکالتی دارد. در این نوع سند فرد فروشنده به خریدار خانه، وکالتی بلاعزل داده که توسط این وکالت از فرد فروشنده می ‌تواند کارهایی مثل انتقال و ثبت معامله به صورت رسمی را انجام دهد.

هم چنین می تواند سند خانه را به اسم خود یا فرد دیگر انتقال دهد. این مسئله با نام خرید خانه وکالتی مطرح می‌ شود. قبل از اقدام برای خرید چنین خانه ‌ای باید با نکات مهم در ارتباط با چنین معامله‌ ای آشنا شویم. در ادامه به بررسی این نکات خواهیم پرداخت.

 وکالت نامه چیست؟

وکالت نامه قراردادی است که میان وکیل و موکل تنظیم گشته و در آن اختیارات وکیل در رابطه با موکل مشخص شده و از شروطی از جمله حد و حدود اختیارات وکیل تشکیل شده است. وکالت نامه معمولا به دو دسته تقسیم می ‌شود:

 وکالت نامه مطلق

در وکالت نامه مطلق موکل برای تمامی امور، فرد را وکیل کرده و همه کارهای مالی و اداری را به او می سپارد.

خرید خانه وکالتی

وکالت نامه مقید

در این نوع از وکالت نامه، شخص وکیل در موارد معین و مشخصی وکالت داشته و دایره اختیارات او در همین حد می باشد. فردی که در وکالت نامه امور به او ملحق شده وکیل و شخصی که وکالت می دهد موکل می باشد. وکالت نامه حتما باید به صورت کتبی نوشته شود و هم چنین باید در دفاتر رسمی ثبت گردد. در غیر این صورت وکالت نامه قانونی نبوده و فسخ می گردد.

 علت خرید و فروش خانه با وکالت نامه

از جمله علل خرید خانه وکالتی می توان اشاره نمود به:

هنگامی که سند ملک بنا به دلایلی وجود نداشته باشد. مثلا مفقود شده باشد یا در رهن بانک باشد. دلیل دیگر آن نوساز بودن ملک می باشد که هنوز سند تفکیکی آن صادر نگردیده است. زمانی که فروشنده می خواهد از پرداخت مالیات نقل و انتقال مربوط به ملک فرار کند. مسئله دیگر در مورد خرید خانه به شکل وکالتی هزینه مربوط به انتقال سند می باشد. عجله داشتن فروشنده یا خریدار برای انجام معامله نیز از دیگر دلایل خرید خانه به این صورت می باشد.

 نکات مهم در انجام معاملات وکالتی

در خرید خانه وکالتی و یا انجام معاملات به صورت وکالتی باید به نکاتی توجه نمود از جمله:

در معامله های کلان به وسیله وکالت نامه، قبل از انجام معامله باید اعتبار وکالت نامه از دفترخانه تنظیم کننده سند به صورت کتبی استعلام گردد. باید دانست وکالت نامه و مبایعه نامه مکمل و لازم و ملزوم همدیگر هستند. این دو عضوی جدا نشدنی از یکدیگر به شمار می‌ روند. بنابراین هرگز بدون مبایعه نامه و تنها به اعتبار تنظیم وکالت نامه نباید معامله ای انجام داد. لازم است برای پیشگیری از سوء استفاده های احتمالی از وکالت نامه در آینده، وکالت نامه تنظیم شده محدودیت زمانی نداشته باشد.

از انجام معامله هایی که با استفاده از وکالت نامه های کلی که همه اموال منقول و غیرمنقول موکل را در بر می گیرند و یا معاملاتی که موکلین آن افراد مختلفی اعم از شراکتی و وراثتی هستند بپرهیزید. اگر معاملات با وکالت رسمی مثل ملک های در رهن بانک انجام شوند، باید تلاش نمود تا در کمترین زمان و در اسرع وقت سند قطعی ملک را نیز دریافت نمود. اگر چنانچه معامله‌ ای به واسطه تفویض وکالت صورت گرفت وکالت نامه اصلی و اولیه که اساس و پایه معامله می باشد باید به صورت کامل و دقیق مطالعه گردد. هم چنین باید مشخص شود فردی که وکیل شناخته می شود اختیارات بلاعزل و کامل داشته باشد.

 مشکلات و خطرات معاملات وکالتی

در خرید خانه وکالتی یا انجام معاملات وکالتی خطرات و نیز مشکلاتی وجود دارد. بنابراین باید در این زمینه اطلاعات کافی را داشته باشیم.

 وکالت بلاعزل

در بعضی از معاملات وکالتی، فرد فروشنده به فرد خریدار برای انتقال قطعی سند، وکالت بلاعزل می دهد. اکثر مردم تصور می کنند وکالت بلاعزل یعنی فرد در هر زمان می تواند اقدام به ثبت سند به نام خویش نماید. اما باید دانست عبارت وکالت بلاعزل در این زمینه یعنی فرد فروشنده نمی تواند شخصا اقدام به فسخ قرارداد نماید. مطابق با قانون زمانی که یکی از طرفین معامله دیوانه یا مجنون شود یا بمیرد، وکالت بین آن ها به راحتی فسخ می گردد.

بنابراین اگر خانه یا ملکی را به صورت وکالتی خریداری نموده اید و قبل از تبدیل سند وکالتی به ثبتی فروشنده فوت کند، وکالت فسخ شده و بنابراین شما دیگر مالک آن نیستید. حتی اگر تمام هزینه را کامل پرداخت کرده باشید. زیرا ملک موروثی خواهد بود. بنابراین برای از بین بردن این ریسک باید در یک دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم یک مبایعه نامه نمایید تا بعد فوت فرد فروشنده نیز صاحب ملک شوید.

 با وکالت بلاعزل نیز شخص مالک اصلی ملک نیست

باید دقت کرد که حتی با داشتن وکالت بلاعزل نیز به صورت قانونی فرد مالک ملک نخواهد بود.  بنابراین هر چه سریعتر جهت تبدیل نمودن وکالت نامه به سند قطعی و نیز نقل و انتقال ملک باید اقدام نمود.

 فروش ملک وکالتی به چند نفر

باید دانست خرید خانه وکالتی دارای ریسک دیگری نیز می باشد. فرد فروشنده می‌ تواند ملک وکالتی را همزمان به چند نفر بفروشد.  بنابراین باید در این زمینه بسیار دقت نمود. برای جلوگیری از این اتفاق نیز باید:

اولا:  از فروشنده بخواهید همزمان با تنظیم کردن وکالت نامه برای شما، یک مبایعه نامه نیز تنظیم نماید.

دوما: در وکالت نامه قید شود حق فروش ملک به فرد دیگر از فروشنده سلب گردد.

مشکلات بین فروشنده و خریدار

در معاملات وکالتی زمانی که شما اقدام به خرید خانه وکالتی نموده‌اید، ممکن است شخص فروشنده بعد از دریافت پول از شما به عنوان خریدار نسبت به قیمت توافق شده در گذشته پشیمان گردد. هم چنین از شما درخواست مبلغ بیشتری نسبت به توافق قبلی نماید.

حتی ممکن است فرد فروشنده دریافت پول از شما را انکار نماید. برای جلوگیری از این مشکلات باید در هنگام تنظیم وکالت نامه، مبایعه نامه نیز تنظیم نمایید. در مبایعه نامه مشخص می گردد که فرد فروشنده قبلا هزینه معامله را دریافت کرده و نمی تواند آن را منکر شود.

توقیف ملک پس از فروش وکالتی

گاهی ممکن است پس از خرید خانه به صورت وکالتی میان خرید خانه و انتقال سند آن وقفه بیفتد. اگر در این بین ملک توقیف گردد، مثلا فرد فروشنده طلاق گرفته و همسر او با به اجرا گذاشتن مهریه، سبب مصادره شدن ملک گردد. در این زمینه نیز با داشتن مبایعه نامه می توانید ثابت کنید که خانه قبل از صدور حکم توقیف توسط دادگاه، توسط شما معامله گردیده است. به همین دلیل ملک عملا  توقیف نخواهد گردید. کوتاهی در این زمینه سبب می شود تا شما مجبور شوید قید پول و نیز خانه خریداری شده را بزنید. علاوه بر موارد بالا باید دقت نمود که خانه حکم تخریب یا قلع و قمع نداشته باشد. عدم توجه به نکات ذکر شده سبب می شود فرد خریدار دچار ضرر و زیان فراوانی گردد.

 مدارک لازم برای انتقال سند

بعد از خرید خانه وکالتی برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید مدارک زیر را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهید تا سند قطعی را دریافت نمایید. سند مالکیت ملک، مدارکی که نشان دهنده خرید ملک توسط شما می باشد نظیر: تقسیم نامه، بنچاق انتقال قبلی و یا حصر وراثت.

مفاصا حساب دارایی، پایان کار ساختمان که از شهرداری دریافت نموده اید (ساختمان های ساخته شده قبل از سال ۹۴ به ارائه پایان کار نیاز ندارند). استعلام ثبت، مفاصا حساب دریافتی از شهرداری مثل عوارض پسماند و نوسازی، کارت ملی و شناسنامه، دریافت اعتبار وکالت نامه از دفتری که وکالت نامه را تنظیم نموده است.

اگر چنانچه مجبور شدید آپارتمان و یا ملکی را به صورت وکالتی خرید نمایید، حتما اقدام به تنظیم مبایعه نامه نمایید. هم چنین مطمئن شوید که سند در رهن بانک یا توقیف نیست. بعد از پرداخت کردن هزینه حتما سند را از فرد فروشنده بگیرید. مطمئن گردید که خانه دارای بدهی مالیاتی نیست.  بنابراین باید سریع تر جهت تبدیل کردن سند وکالتی به سند قطعی اقدام کنید.

 نحوه خرید خانه وکالتی

برای خرید خانه وکالتی فروشنده ملک اقدام به دادن وکالت بلاعزل در ارتباط با فروش و یا اجاره ملک به خریدار می نماید. به این معنی که فرد خریدار به طور قانونی اجازه دارد ملک را به هر شخصی که دوست دارد و با هر قیمتی که می‌ خواهد اجاره بدهد یا به فروش برساند. وکالت بلاعزل یعنی فرد فروشنده نمی ‌تواند شخصا اقدام به فسخ وکالت نمایند. البته راه های قانونی دیگری نیز برای فسخ این نوع قرارداد وجود دارد. طبق قانون موکل باید تمامی هزینه های مربوط به کارهای وکالت را بپردازد. بنابراین وکیل می تواند همه هزینه هایی که در این مورد انجام داده را از موکل خود بگیرد. بنابراین خرید خانه وکالتی آسان نبوده و دردسرهایی نیز دارد. توجه به نکات ریز و مهم برای معامله، شما را در ضرر و زیان کمتر یاری می رساند.

مطالب بیشتر: