همه چیز درباره فسخ قرارداد اجاره

مقدمه

قرارداد اجاره یکی از مهم ترین عقود قانونی و از رایج ترین قراردادهایی است که در جامعه بین افراد مختلف منعقد می شود. افراد اغلب برای اطمینان پیدا کردن از درستی قرارداد اجاره، برای تنظیم آن به بنگاه های املاک مراجعه می کنند. دلایل مختلفی می تواند باعث پشیمان شدن موجر (اجاره دهنده) یا مستاجر (اجاره گیرنده) از انعقاد قرارداد اجاره شود. زمانی که یکی از طرفین تصمیم به فسخ قرارداد اجاره بگیرد، پرسش های زیادی به وجود خواهد آمد:

از نظر قانونی چه شرایطی برای فسخ قرارداد اجاره وجود دارد؟ آیا این امکان برای مستاجر یا موجر وجود دارد که تحت هر شرایطی و در هر زمان که مایل باشند، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کنند؟ خوشبختانه قانونگذار به تمامی این سوالات در مورد فسخ قرارداد اجاره پاسخ داده است؟ در این مقاله، قصد داریم به صورت مفصل به بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر یا مستاجر بپردازیم.

قرارداد اجاره

قوانین حاکم بر فسخ قرارداد اجاره

در هر قرارداد اجاره، یک تاریخ به عنوان تاریخ اتمام قرارداد مشخص می شود. اگر یکی از طرفین (موجر یا مستاجر) تصمیم بگیرد قبل از موعد مشخص شده در قرارداد، به عقد اجاره خاتمه دهد، به این معنی است که تمایل به فسخ قرارداد اجاره دارد.

فسخ قرارداد اجاره باید با رعایت شرایط قانونی و با استناد به دلایل موجهی که در قانون برای فسخ این نوع قرارداد معین شده است، صورت بگیرد. اگر هر کس در هر زمان که مایل بود بتواند بدون استناد به دلیل موجهی اقدام به فسخ قرارداد اجاره منعقد شده بین دو طرف کند، اعتماد در جامعه از بین خواهد رفت. این وضعیت در جامعه هرج و مرج ایجاد کرده و استحکام قراردادهایی که بین افراد منعقد می شود را دچار تزلزل خواهد کرد.

به همین دلیل، قانونگذار اقدام به تعیین یک سری چارچوب ها و قوانین مشخص برای فسخ قرارداد اجاره کرده است. هر یک از موجر و مستاجر برای فسخ این قرارداد، باید از قوانین و مقررات ویژه و متفاوتی تبعیت کنند. شروطی که توسط طرفین برای فسخ قرارداد اجاره در این عقد آورده می شود هم مانند قانون لازم الاتباع است. پس اگر موجر یا مستاجر برای فسخ قرارداد، شرایطی را به عقد اجاره ضمیمه کرده است و طرف مقابل هم آن را امضا کرده، هر یک از طرفین هنگام فسخ قرارداد اجاره باید این شرایط را رعایت نمایند.

فسخ قرارداد اجاره

شرایط فسخ قرارداد اجاره

عقد اجاره از عقود لازم به شمار می رود. لازم بودن عقد به این معناست که هیچ یک از طرفین پس از منعقد شدن عقد، حق فسخ یک طرفه آن را نخواهد داشت. البته استثنائاتی هم در این زمینه وجود دارد که توسط قانونگذار معین شده است و می توان با استناد به آنها، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کرد. پس امکان انحلال عقد اجاره توسط یکی از طرفین وجود ندارد مگر در مواردی که در قانون مشخص شده است.

عقد اجاره بر اساس قانون، تنها در یکی از حالت های زیر قابلیت انحلال دارد:

– فسخ به موجب یکی از خیارات: خیار عیب، خیار تخلف از شرط فعل، خیار شرط و خیار تعذر تسلیم از جمله خیاراتی هستند که با استناد به یکی از آنها، می توان اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمود.

– اقاله (انحلال توافقی قرارداد).

– استناد به ماده ۱۲ و ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶.

در ادامه این مقاله، به بررسی تاثیر هر یک از خیارات و یا مواد ۱۳ و ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر در فسخ قرارداد اجاره خواهیم پرداخت.

شرایط قانونی فسخ عقد اجاره

تاثیر خیار شرط در فسخ قرارداد اجاره

یکی از خیاراتی که برای طرفین حق فسخ قرارداد اجاره را ایجاد می کند، خیار شرط است. اما خیار شرط به چه معناست؟ خیارات زیادی وجود دارند که با استناد به یکی از آنها می توان اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمود. خیار غبن فاحش، خیار تدلیس، خیار مجلس و.. از جمله این خیارات هستند که شرایط را برای فسخ قرارداد اجاره مهیا می کنند. اما گاهی اوقات ممکن است طرفین عقد اجاره، شرایطی را مد نظر داشته باشند که نتوان آن را در قالب این خیارات پیدا کرد.

اینجاست که خیار شرط اهمیت پیدا می کند. خیار شرط این امکان را به وجود می آورد که موجر، مستاجر یا شخص ثالثی بتوانند با توجه به خواست و نظر خود، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمایند. موجر یا مستاجر می توانند از خیار شرط استفاده کرده و در قرارداد اجاره ذکر کنند که در شرایط خاصی بتوانند قرارداد را فسخ کنند. حالت ذکر شدن خیار شرط در قرارداد اجاره به خواست موجر و مستاجر بر می گردد و آنها می توانند بر اساس نظر خود، خیار شرط را به قرارداد اضافه کنند.

نکته مهمی که باعث اهمیت بیش از پیش خیار شرط در قراردادهای اجاره می شود، این است که حتی اگر در قرارداد عبارت (اسقاط کافه خیارات) آورده شده باشد، باز هم امکان استفاده از خیار شرط وجود خواهد داشت. در ادامه چند مورد از پراستفاده ترین نمونه های خیار شرط که توسط موجر یا مستاجر در قراردادهای اجاره در نظر گرفته می شود را می آوریم.

چند مثال برای خیار شرط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

– امکان فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر در صورتی که مستاجر به هر دلیلی مبلغ اجاره را پرداخت نکند: به صورت عرفی اگر مستاجر دو ماه پیاپی به هر دلیلی مبلغ اجاره را پرداخت نکند، موجر می تواند قرارداد اجاره را به صورت یک جانبه فسخ نماید.

– امکان فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر در صورتی که مستاجر ملک موضوع اجاره را به شخص دیگری واگذار کند: با آوردن این شرط در قرارداد اجاره، اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری (حتی فرزند خود) واگذار کند، موجر می تواند به صورت یک طرفه اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.

– امکان فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر در صورتی که مستاجر آن مقداری که از مبلغ رهن باقی مانده است را پرداخت نکند: فرض کنید مبلغ کامل رهن یک واحد آپارتمان، ۵۰ میلیون تومان است. مستاجر ۲۰ میلیون تومان از این مبلغ را پرداخت کرده و تعهد می کند که مبلغ باقی مانده را زمان تحویل ملک پرداخت کند. موجر می تواند در قرارداد اجاره ذکر کند که اگر مستاجر تا زمان تحویل ملک، ۳۰ میلیون باقی مانده از مبلغ رهن را پرداخت نکرد، از تحویل ملک خودداری کرده و به صورت یک طرفه قرارداد اجاره را فسخ نماید.

– امکان فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر در صورتی که مستاجر از ملک موضوع اجاره، استفاده ای خارج از مفاد قرارداد کند: به دلیل پایین تر بودن مبالغ اجاره اماکن مسکونی در مقایسه با اماکن تجاری، افراد زیادی اقدام به اجاره اماکن مسکونی کرده و از آن استفاده تجاری می کنند. اگر در قرارداد اجاره ذکر شود که مستاجر حق ندارد از ملک مذکور استفاده دیگری غیر از آنچه مورد توافق واقع شده است کند، موجر می تواند به صورت یک طرفه قرارداد اجاره را فسخ کند.

خیار شرط در عقد اجاره

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر با استناد به خیار شرط

مستاجرها در اغلب موارد تمایل دارند تا پایان مدت اجاره در ملک موضوع قرارداد اجاره بمانند. با این حال ممکن است تحت شرایطی، مستاجر مایل به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد مشخص شده باشد. همانطور که می دانید، قراردادهای اجاره معمولا به صورت یک ساله منعقد می شوند. اگر مستاجر پیش از پایان موعد اجاره تصمیم بگیرد ملک را تخلیه کند، از لحاظ قانونی موظف به پرداخت کامل اجاره بها تا پایان موعد اجاره می باشد. پس اگر کسی قصد دارد پس از مدتی به هر دلیلی ملک را تخلیه کند، باید حتما از خیار شرط در قرارداد اجاره استفاده کند.

با این کار، مستاجر دیگر عواقب قانونی تخلیه ملک را متحمل نخواهد شد. فرض کنید مستاجر منزلی خریداری کرده که هنوز آماده نیست و ۶ ماه دیگر به او تحویل داده می شود. می توان در قرارداد اجاره، خیار شرط را به این صورت آورد که پس از تحویل شدن آن منزل به مستاجر، وی یک ماه زودتر به موجر اطلاع داده و سپس اقدام به فسخ قرارداد اجاره، تخلیه ملک و دریافت مبلغ رهن خواهد کرد. در این شرایط، استفاده از خیار شرط، کار مستاجر را راحت می کند و هزینه اضافه ای به او تحمیل نخواهد کرد.

تاثیر خیار تعذر تسلیم در فسخ قرارداد اجاره

یکی دیگر از خیاراتی که می تواند باعث به وجود آمدن حق فسخ قرارداد اجاره برای یکی از طرفین شود، خیار تعذر تسلیم است. خیار تعذر تسلیم همانطور که از نامش پیداست، به معنای ناتوانی از تسلیم کردن مورد معامله است. فقها معتقدند (قدرت و توانایی تسلیم) مورد معامله یا بهای آن، یکی از شرایط اساسی صحت معامله می باشد. اگر ناتوانی و تعذر تسلیم، پس از انعقاد عقد به وجود آمده باشد، عقد را از ابتدا باطل نمی کند و تنها به طرف مقابل حق فسخ ناشی از خیار تعذر تسلیم می دهد.

در قرارداد اجاره، خیار تعذر تسلیم به این معناست که یکی از طرفین (موجر یا مستاجر) به تعهداتی که در قرارداد به عهده گرفته است عمل نکند. عقد اجاره از عقود معاوضی است و عوضین در راستای یکدیگر قرار می گیرند. وقتی یکی از طرفین عقد اجاره قادر به انجام تعهدات خود نیست، نمی توان از طرف دیگر انتظار داشت که تعهدات خود را انجام دهد. به همین دلیل، قانون برای طرف مقابل، حق فسخ قرارداد را در نظر گرفته است تا از تضرر وی جلوگیری کند.

بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که بر مبنای آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره شده و می تواند از این منافع استفاده کند. با این حال اگر موجر نتواند ملک را برای انتفاع مستاجر در اختیار او قرار دهد، مستاجر می تواند با استناد به خیار تعذر تسلیم، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.

خیار تعذر تسلیم در عقد اجاره

تاثیر خیار عیب در فسخ قرارداد اجاره

از خیاراتی که امکان فسخ قرارداد اجاره را فراهم می کند، خیار عیب است.  در قراردادهای اجاره معمولا روال عرفی به این صورت است که عین مستاجره در ازای وجه نقد در اختیار مستاجر قرار می گیرد. برای وجه نقد هم نمی توان نقص یا عیبی را متصور بود. پس خیار عیب فقط درمورد عین مستاجره مطرح می شود و به طور خاص برای حمایت از حق مستاجر در نظر گرفته شده است.

بر اساس خیار عیب، چنانچه عیب و نقصی در ملک موضوع اجاره وجود داشته باشد که در زمان انعقاد قرارداد، هیچ صحبت و توافقی درمورد آن نشده است، مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید. البته وجود عیب و نقص در عین مستاجره و به وجود آمدن حق فسخ قرارداد اجاره، شرایط خاصی دارد:

– مشخص و معین بودن عین مستاجره معیوب یا ناقص

– به وجود آمدن عیب یا نقص هنگام امضا کردن اجاره نامه یا پیش از آن

– بی اطلاعی مستاجر از عیب یا نقص عین مستاجره هنگام امضا کردن اجاره نامه

– رفع نشدن عیب یا نقص عین مستاجره توسط موجر

– عدم امکان یا دشواری استفاده از عین مستاجره در نتیجه عیب یا نقص مذکور

اگر پس از انعقاد عقد اجاره و ساکن شدن مستاجر، عیب و نقصی در عین مستاجره ایجاد شود که شرایط بالا را داشته باشد، باز هم مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره برای مدت باقی مانده کند.

اگر مستاجر از حق قانونی خود برای فسخ قرارداد اجاره در شرایطی که عیب و نقص در عین مستاجره وجود دارد استفاده نکند، در واقع قرارداد اجاره را اجازه داده است. در این وضعیت، مستاجر موظف به پرداخت کامل اجاره بها خواهد بود و نمی تواند با استناد به عیب و نقص عین مستاجره، از اجاره بها کم کند.

فسخ عقد اجاره

تاثیر خیار رویت، خیار تخلف از وصف و خیار تخلف شرط در فسخ عقد اجاره

خیار رویت، خیار تخلف شرط و خیار تخلف از وصف، از دیگر خیاراتی هستند که برای موجر یا مستاجر ایجاد حق فسخ می کنند. خیار رویت و خیار تخلف از شرط شباهت زیادی به یکدیگر دارند.

خیار رویت: در خیار رویت، اگر مستاجر بعد از انعقاد قرارداد اجاره از ملک بازدید کرده و متوجه شود ویژگی هایی که موجر ادعا کرده در ملک موضوع اجاره وجود ندارد، می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند.

خیار تخلف از وصف: اگر موجر توصیف خاصی از ملک کرده باشد که ملک فاقد آن است، مستاجر می تواند با استناد به خیار تخلف از وصف، قرارداد اجاره را فسخ کند.

خیار تخلف شرط: اگر یکی از طرفین قرارداد اجاره به تعهدهای خود عمل نکند، طرف دیگر می تواند با استناد به خیار تخلف شرط، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند.

ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

این ماده شرایط ویژه ای را به صورت خاص برای مستاجر در نظر گرفته است که در موارد مشخصی حق فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد:

– چنانچه عین مستاجره با آنچه موجر توصیف کرده و در اجاره نامه قید شده است، تفاوت داشته باشد. این بند در واقع همان خیار رویت و خیار تخلف از وصف است که برای مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را ایجاد می کند.

– در صورتی که طی مدت اجاره، عیبی در ملک به وجود بیاید که قابلیت انتفاع آن را از بین ببرد و امکان برطرف کردن آن عیب وجود نداشته باشد.

– اگر بر اساس شرایط ذکر شده در قرارداد اجاره، حق فسخ برای مستاجر به وجود بیاید.

– اگر مستاجر در مدت اجاره فوت کند و تمام ورثه درخواست فسخ قرارداد اجاره را داشته باشند.

– اگر عین مستاجره به صورت کلی یا جزئی در معرض خرابی بوده و قابلیت تعمیر نداشته باشد یا برای سلامت و بهداشت ضرر داشته باشد و باید خراب شود.

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

این ماده به شرایطی اشاره می کند که حق فسخ قرارداد اجاره را برای موجر به وجود می آورند:

– اگر مستاجر ملک را به صورت جزئی یا کلی به شخص دیگری واگذار کند; در حالی که در قرارداد اجاره حق انتقال ملک به غیر را نداشته یا اصلا قراردادی در بین نباشد. همچنین اگر مستاجر، عین مستاجره را به صورت نمایندگی یا وکالتی برای استفاده به تصرف شخصی غیر از افراد تحت کفالت قانونی خود بدهد.

– اگر عین مستاجره برای کسب و پیشه یا تجارت در اختیار مستاجر قرار گرفته و او به صورت وکالتی یا نمایندگی یا.. ملک را به شخص دیگری واگذار کند و قرارداد رسمی هم برای اجاره دوم وجود نداشته باشد.

– فرض کنید حق فسخ قرارداد اجاره در صورت انتقال قطعی آن توسط موجر در قرارداد ذکر شده است. با این حال مشروط شده باشد به اینکه خریدار قصد سکونت در منزل را داشته باشد یا آن را برای سکونت فرزندان، همسر یا پدر و مادر خود اختصاص دهد. در این صورت، چنانچه خریدار تا مدت ۳ ماه از تاریخ انتقال یافتن ملک، برای تخلیه ملک مراجعه نکند، دیگر نمی توان تا پایان مدت اجاره درخواست تخلیه ملک را از مستاجر داشت.

– اگر عین مستاجره در حال خرابی بوده و قابلیت تعمیر نداشته باشد.

– چنانچه مستاجر بر خلاف آنچه در قرارداد اجاره مورد توافق طرفین واقع شده، از ملک استفاده کند.

– اگر عین مستاجره برای کسب و کار مشخصی اجاره داده شده ولی مستاجر شغل دیگری را در آن محل راه انداخته است. مگر اینکه شغل دوم از نظر عرفی مشابه شغل اول باشد.

– چنانچه مستاجر در عین مستاجره تعدی یا تفریط کرده باشد.

– چنانچه مستاجر از پرداخت مبلغ ماهیانه اجاره یا اجرت المثل خودداری کند.

مطالب بیشتر: