توضیح مراحل خرید ملک، از نوشتن قولنامه تا سند زدن ملک

از نوشتن قولنامه تا سند زدن ملک

در این مقاله سعی شده است تا تمامی مراحل خرید ملک از نوشتن قولنامه تا سند زدن ملک، به زبانی ساده برای مخاطبین توضیح داده شود. چرا که معمولاً افرادی که برای اولین بار در موقعیت خرید ملک قرار می گیرند، دچار سردرگمی های مربوط به مراحل خرید آن و اصطلاحات رایج در این زمینه می شوند. اصطلاحاتی چون قولنامه، مبایعه نامه، خیار فسخ، کد رهگیری و… در ادامه به توضیح اصطلاحات فوق خواهیم پرداخت.

از نوشتن قولنامه تا سند زدن ملک: تعریف قولنامه

قولنامه از دو واژه قول و نامه تشکیل شده است که معنای تحت اللفظی آن برابر با واژه پیمان نامه در فارسی است. در فرهنگ معین، قولنامه برگه ای توصیف می شود که خریدار و فروشنده پیش از معامله قطعی به همدیگر می دهند. این کار از این جهت انجام می شود که خریدار و فروشنده از بابت انجام معامله در آینده خاطر جمع شوند. در واقع بر طبق توضیحات آمده در این فرهنگ قولنامه تعهدی است که به واسطه آن فروشنده در فاصله تنظیم قولنامه تا معامله قطعی از فروختن مورد معامله به دیگری اجتناب خواهد کرد. همچنین خریدار نیز تعهد می نماید تا در موعد مشخص شده در قولنامه جهت خرید قطعی مورد معامله اقدام کند.

۱ـ چرا قولنامه نوشته می شود؟  

گاهی اتفاق می افتد که خریدار تمام پول لازم جهت خرید یک ملک یا اموالی چون اتومبیل و… را ندارد. یا اینکه فروشنده جهت پرداخت بدهی های مربوط به ملک مثل عوارض و مالیاتهای شهرداری، قبوض آب، برق، گاز و تلفن نیاز به زمان دارد. اگر هر دو طرف، به انجام معامله علاقه داشته باشند تعهد خود را به انجام قطعی معامله در آینده از طریق قولنامه ابراز می کنند. به این شکل زمان معینی به خریدار و فروشنده داده می شود تا مقدمات لازم جهت انجام معامله قطعی را فراهم آورند.

قولنامه، و تبعات حقوقی آن

۲ـ اعتبار در دادگاه

سوال مهمی که همواره درباره قولنامه ها مطرح می شود این است که، میزان اعتبار قولنامه در دادگاه چقدر است؟ در این ارتباط لازم است به ماده ۱۰ قانون مدنی استناد کرد. در ماده ۱۰ قانون مدنی آمده است: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است». مفهوم ساده شده این قانون در ذیل آمده است.

قراردادهای خصوصی از جمله قولنامه، در صورتی که مفاد آن مخالف قانون نباشد و مایه بی نظمی و آشوب در جامعه نشود دارای اعتبار است. بنابراین طبق قانون پس از عقد قولنامه طرفین موظف به انجام تعهدات درج شده در آن هستند. طبق عرف جامعه نیز افراد، قولنامه را سندی ابتدایی جهت انتقال مورد معامله می دانند. معمولا پس از نوشتن قولنامه در دفاتر املاک، خریدار مبلغی را به عنوان بیعانه در اختیار فروشنده قرار می دهد.

معتبر بودن قولنامه در دادگاه صحیح است اما در صورتی که متن قولنامه درست نوشته شده باشد. در ادامه به بیان نکاتی که خریدار و فروشنده حین نوشتن قولنامه باید به آنها توجه کند اشاره خواهیم کرد.

ـ مشاهده دقیق سند و کسب اطمینان از اینکه ملک مورد نظر وثیقه نباشد.

ـ پیگیری کد رهگیری ملک مهمترین اقدام پیش از خرید ملک است. از طریق این کد، خریدار متوجه می شود که ملک به شخص دیگری فروخته نشده است. کد پیگیری عملا فروختن یک ملک را به چند نفر غیر ممکن می سازد. باید در نظر داشته باشید که قولنامه های فاقد کد رهگیری در دادگاه اعتبار ندارند.

ـ پیش از خرید ملک موروثی، از وجود برگه انحصار وراثت و گواهی تسویه مالیات بر ارث اطمینان حاصل کنید.

ـ در مورد خرید ملک، ملحقات ملک حتما در قولنامه آورده شود. منظور از ملحقات مواردی چون پارکینگ، انباری، برق، آب، تلفن و… است.

نکات مهم در نگارش قولنامه

ـ پس از نوشتن قولنامه، غیر از خریدار و فروشنده دو شاهد معتبر نیز باید آن را امضا کنند. سپس می بایست ممهور به مهر بنگاه دار شود.

ـ حتما در متن قولنامه زمان و آدرس دفترخانه ای را که سند در آن تنظیم خواهد شد، بنویسید.

ـ امروزه نسخه های دست نویس قولنامه منسوخ شده است. از امضای چنین قولنامه هایی خودداری کنید. نوع چاپی قولنامه­ ها در سه نسخه تهیه می شوند که یک نسخه از آن به خریدار و یکی به فروشنده داده می شود. نسخه سوم نزد بنگاه دار می ماند.

ـ حتما مبلغی را به عنوان وجه التزام در قولنامه در نظر بگیرید. وجه التزام جریمه ای است که شخصی که به تعهدات خود عمل نکرده ملزم به پرداخت آن است. به یاد داشته باشید که در قولنامه مشخص شود، بعد از پرداخت مبلغ جریمه، قرارداد به قوت خویش باقی خواهد ماند یا اینکه فسخ می شود.

ـ فروشنده حتما در نظر داشته باشد که در صورت اتفاق افتادن موارد زیر، برای خود حق فسخ معامله را در نظر گرفته باشد.

اول در صورتی که چک خریدار نقد نشود. دوم در صورتی که خریدار در روز مشخص شده در دفترخانه حضور پیدا نکند.

تنظیم صحیح قرارداد با حضور مشاورین معتبر و خبره امکان پذیر است

 ۳ـ فرق قولنامه با مبایعه نامه

مهمترین فرق قولنامه با مبایعه نامه در قطعی بودن مبایعه نامه است. همانطور که پیشتر گفته شد قولنامه سندی است که وعده و تعهد انجام معامله را در آینده می دهد. اما مبایعه نامه در ارتباط با انتقال قطعی مورد معامله است. در مبایعه نامه همچون قولنامه، خریدار و فروشنده می بایست به تعهدات خود پایبند باشند. مبایعه نامه نیز می تواند مثل قولنامه دارای شروط فسخ باشد. این سند نیز باید به امضای خریدار، فروشنده و شاهدین برسد و بنگاه دار آن را مهر کند. بنابر آنچه گفته شد طرفین زمانی امکان نوشتن مبایعه نامه را دارند که مقدمات لازم برای انتقال مورد معامله مهیا باشد. برای مثال خریدار مبلغ لازم جهت پرداخت به فروشنده را در اختیار داشته باشد. در متن مبایعه نامه می بایست موارد زیر آورده شود.

ـ مشخصات شناسنامه ای فرد فروشنده و خریدار.

ـ آدرس و شماره تلفن شخص فروشنده و خریدار.

ـ مشخصات ملک، اتومبیل یا به طور کلی موضوع مورد معامله. در مورد ملک می بایست موقعیت مکانی و هندسی ملک و همچنین مشخصات ثبتی آن ذکر شود.

ـ تعیین زمان حضور در دفترخانه جهت سند زدن.

ـ ذکر کردن میزان مبلغ واریزی از سوی خریدار به حساب فروشنده، زمان انتقال این مبلغ و نحوه انتقال آن.

نمونه ای از مبایعه نامه

از نوشتن قولنامه تا سند زدن ملک: تعریف خیار فسخ

خیار اسم مصدر است و مفهوم آن اختیار می باشد. خیار اصطلاحی فقهی است که به امکان فسخ قرارداد به صورت یک طرفه اشاره دارد. خیار انواع مختلفی دارد که در ذیل به بعضی از آن ها به زبان ساده اشاره خواهد شد.

۱ـ خیار مجلس: فرض کنید که معامله ای صورت گرفته است. تا زمانی که طرفین معامله از یکدیگر جدا نشده باشند و به اصطلاح مجلس را ترک نکرده باشند امکان فسخ معامله برای هر دو طرف به صورت یک جانبه ممکن است.

۲ـ خیار شرط: یعنی هر یک از طرفین معامله شروطی را برای فسخ آن در متن قرارداد آورده باشند. به عنوان مثال فروشنده بگوید چنانچه در روز مقرر، خریدار در دفترخانه تعیین شده حضور پیدا نکند، معامله فسخ خواهد شد.

۳ـ خیار تاخیر ثمن: فرض را بر این بگیرید که معامله ای صورت گرفته است. در صورتی که تا سه روز پس از آن خریدار مبلغ تعیین شده برای بیع را پرداخت نکند، فروشنده اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.

۴ـ خیار غبن: اگر خریدار در معامله ضرر خیلی زیادی را متحمل شود اختیار فسخ معامله را دارد.

۵ـ خیار عیب: فرض کنید شما ملکی را خریداری کرده اید در حالی که عیب فاحشی دارد اما شما در زمان خرید متوجه آن نشده اید. در این صورت اختیار فسخ معامله را خواهید داشت.

۶ـ خیار تدلیس: اگر شما برای خرید موضوع مورد معامله از طرف شخصی فریب خورده باشید اختیار فسخ معامله را خواهید داشت.

به یاد داشته باشید که اثبات هر یک از خیارات نام برده در دادگاه کار آسانی نیست. بهتر آن است که معامله را آگاهانه و درست انجام دهید تا نیاز به استفاده از آن ها و فسخ معامله را نداشته باشید. توصیه می شود از نوشتن قولنامه تا سند زدن ملک کارشناسی مطلع در اختیار داشته باشید.

خیار فسخ قرارداد

از نوشتن قولنامه تا سند زدن ملک: مرحله آخر سند زدن ملک در دفترخانه

مدارک مورد نیاز برای سند زدن در دفترخانه شامل موارد ذیل است.

۱ـ اصل سند ملک به همراه کپی آن

۲ـ اصل بنچاق به همراه کپی آن

۳ـ اصل پایان کار به همراه کپی آن و گواهی عدم خلافی از سوی شهرداری

۴ـ در مورد املاک موروثی، اصل و کپی گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث مورد نیاز است.

۵ـ در مورد آپارتمان ها، صورت مجلس تفکیکی ساختمان مورد نیاز است.

۶ـ استعلام از شهرداری به جهت مفاصا حساب و اطمینان از پرداخت تمامی بدهی ملک توسط فروشنده

پس از تهیه مدارک مورد نیاز که در بالا به آنها اشاره شد با حضور فروشنده و خریدار در دفترخانه مشخص شده، انتقال سند صورت می­ پذیرد. به خاطر داشته باشید که برای خرید و فروشی مطمئن از مشاورین مورد اعتماد بهره ببرید. چرا که در هر معامله ای امکان خطا وجود دارد. با استفاده از مشاورین آگاه و معتمد از نوشتن قولنامه تا سند زدن ملک، می توانید میزان این خطاها را به صفر برسانید.

سند مالکیت

مطالب بیشتر: