در این مطلب می خواهیم به بررسی سرقفلی و تفاوت سرقفلی با مالکیت بپردازیم. بدون شک شما دفعات زیادی هنگام پیاده روی در خیابان با اعلامیه ای تحت این عنوان که سرقفلی این ملک واگذار می شود رو به رو شده اید. شاید تا به حال در ذهن خود به معنی سرقفلی فکر کردید و به نتیجه ای نرسیدید. ما قصد داریم قبل از بررسی تفاوت سرقفلی با مالکیت در ابتدا به شما کمک کنیم تا متوجه شوید که سرقفلی به چه معنی می باشد. سرقفلی از گذشته تا به امروز معانی زیاد عوض کرده است. قوانین سرقفلی در بازه های زمانی مختلفی دستخوش تغییر و تحولاتی بسیاری گردیده است. برای آَشنایی شما با مبحث سرقفلی از یک مثال ساده استفاده می کنیم. در نظر بگیرید که مغازه ای را از یک نفر اجاره می کنید. در طول مدتی که شما در این مغازه کار می کنید کارتان پیشرفت قابل توجهی کرده، به طوری که اکثر مردم به شما رجوع می کنند.
مکان آن مغازه ای که شما اجاره کردید نیز زیر سایه معروفیت کسب و کارتان با ارزش می شود و آن مکان بین مردم معروف می شود. طبق قانون به دلیل اینکه شما موجب معروفیت این مغازه شده اید، به نسبت بقیه برای اجاره این مغازه مقدم تر می باشید. این شرایط موجب می شود که شما بتوانید آن مغازه را با قیمت پایین تری نسبت به بقیه رقبای خود اجاره کنید. به طور خلاصه سرقفلی به آن دسته از حق و حقوقی می گویند که مستاجر به علت تلاش خود در جهت رونق دادن به مکانی که اجاره کرده به دست می آورد. سرقفلی به عنوان دارایی حساب می شود که مالیات به آن تعلق نمی گیرد. سرقفلی تعریف دیگری نیز دارد. طبق این تعریف عنوان می شود که مالک می تواند مبلغی را به دلیل زیاد بودن مشتری از مستاجر دریافت می کند.
انواع مختلف سرقفلی با مالکیت مغازه
قبل از بیان تفاوت سرقفلی با مالکیت مغازه باید با انواع آنها آشنا شد. سرقفلی مغازه به دو صورت وجود دارد که عبارت اند از حقیقی و مجازی. سرقفلی حقیقی ارتباطی با نوع کسب و کار ندارد و فقط مختص به امکانات و شرایطی است که ملک مورد بحث به آن مجهز است. سرقفلی مجازی را در ابتدا مقاله برای شما بیان کردیم. این سرقفلی به تلاش و موفقیت کسب و کار توجه دارد. مقدار درآمد حاصل شده از کسب و کار در این مورد بسیار موثر می باشد. مالکیت بر مغازه یا ملک نیز انواعی دارد که عبارت اند از خصوصی و عمومی. مالکیت عمومی مربوط به آن دسته از املاکی می شود که توسط دولت برای استفاده عموم مردم در نظر گرفته شده است. مالکیت خصوصی به ملک هایی اختصاص دارد که در اختیار دولت نیستند مانند آپارتمان یا زمین کشاورزی. مالکیت خصوصی به دو دسته به نام های فردی و شراکتی تقسیم می شود.
تفاوت سرقفلی با مالکیت
با وجود گذشت سال های زیادی از به وجود آمدن سند سرقفلی و مالکیت، هنوز هم افرادی پیدا می شوند که تفاوت سرقفلی با مالکیت را نمی دانند. می خواهیم بدون استفاده از اصطلاحات حقوقی این مباحث را به شکل ساده ای برای عوام شرح دهیم. مالکیت یعنی حق کلی یک شخص نسبت به یک ملک و سرقفلی یعنی حقی که بر آن اساس، فردی که صاحبش است اجازه استفاده از ملک را پیدا می کند. مطابق وضعیت ایجاد شده، سرقفلی اجاره بهتر و ساده تر می باشد. صاحب ملک اجازه دارد هر فعالیتی که مطابق قانون باشد را در رابطه با ملک خود انجام دهد. برای بیان این مطلب به شکل ساده باید گفت که در مبحث سرقفلی مستاجر حق ندارد بدون کسب رضایت مالک حتی یک میخ به دیوار متصل کند.
تفاوت سرقفلی با مالکیت تنها به موارد بالا محدود نمی شود. مطابق قانون حق سرقفلی به مستاجر اختصاص پیدا می کند و مالک در آن حقی ندارد. باید بدانید که مالک مغازه همزمان قادر نیست مالکیت سرقفلی مغازه را نیز داشته باشد. شاید برای شما سوال پیش بیاید که در صورت فروش ملک توسط مالک، حق سرقفلی به چه کسی اختصاص می یابد. در پاسخ به سوال طرح شده باید گفت که همچنان مستاجر حق سرقفلی را دارد. در واقع در صورت بروز چنین اتفاقی، تنها چیزی که تغییر می کند مالکیت ملک است. مالک جدید حق دریافت اجاره را دارد و نمی تواند در ملک تصرفی داشته باشد. مالک در یک صورت حق تصرف در ملک را می تواند داشته باشد. این موضوع زمانی اتفاق می افتد که مستاجر بنابر برخی دلایل قانونی یا با فروختن سرقفلی به مالک، راضی به تخلیه مغازه شود.
تفاوت سرقفلی با مالکیت در قیمت
تفاوت سرقفلی با مالکیت در مبحث قیمت بسیار حائز اهمیت می باشد. نسبت این تفاوت ۷۰ به ۳۰ به نفع سرقفلی می باشد. به عبارتی دیگر سرقفلی قیمت بیشتری نسبت به مالکیت دارد. همواره املاک تجاری متفاوت تر از املاک مسکونی هستند. برای مثال فردی را در نظر بگیرید که یک مغازه را اجاره می کند. این فرد کسب کار خود را در آن مغازه شروع کرده و در نهایت به محبوبیت و پیشرفت می رسد. این موضوع ساده کمک زیادی به ارزش مغازه میکند به طوری که همزمان با پیشرفت کسب و کار مستاجر، قیمت ملک نیز پیشرفت می کند. شما می توانید طبق شش مرحله، ارزش سرقفلی مغازه را بدست آورید. در نظر داشته باشید انجام این کار باید بر اساس قوانین موجود بین صاحب ملک و مستاجر در حضور مسئول مربوطه انجام شود. در ادامه مطلب، شش مورد گفته شده را شرح می دهیم.
برای مشخص کردن تفاوت سرقفلی با مالکیت باید علاوه بر ارزش مالکیت، ارزش سرقفلی را نیز طی شش مرحله بدست آورید. اولین مورد برای محاسبه ارزش سرقفلی به مدت زمانی که مستاجر مغازه را اشغال کرده و به محبوبیت رسیده مربوط می شود. دومین مرحله مربوط است به تاثیری که شهرت کسب و کار مستاجر بر ارزش ملک صاحب خانه می گذارد. سومین مرحله مربوط به شرایط اجاره بها از نظر مزایا برای مستاجر و صاحب ملک می باشد. چهارمین مرحله مربوط است به موقعیت مکانی که مغازه در آن قرار گرفته و میزان شهرتی که این محل و کسب و کار اطراف آن دارند. پنجمین مورد به میزان خرجی که مستاجر برای راه اندازی و تغییر دکوراسیون مغازه انجام می دهد مربوط می باشد. آخرین مرحله مختص به مشخصات ساختمان مغازه می باشد. این مشخصات عبارت اند از استحکام مغازه، سال ساخت آن، شرایط ظاهری و امکاناتی که در مغازه تعبیه شده است.
اساسی ترین تفاوت موجود بین حق سرقفلی و حق مالکیت
مطالبی که در مورد تفاوت سرقفلی با مالکیت بیان کردیم تا حدود قابل قبولی تفاوت ها را مشخص می کند. اما باید بدانیم که حق سرقفلی برای املاک تجاری به وجود می آید. حق مالکیت علاوه بر املاک تجاری بر املاک مسکونی و اداری نیز ایجاد می شود. همچنین مالک برای حق مالکیت امتیاز های مخصوصی دارد که این امتیاز ها به دارنده سرقفلی داده نمی شود. اما باید بدانیم که صاحب حق سرقفلی، همیشه در اولویت قرار گرفته است.
اولویت گفته شده اساسی ترین موضوع در مبحث تفاوت سرقفلی با مالکیت مغازه می باشد. حق سرقفلی به دنبال داشتن مالکیت به وجود می آید به عبارتی دیگر اگر شما مالک نباشید نمی توانید حق در اختیار داشتن سرقفلی را برای خود تصور کنید. مطابق موارد گفته شده حق مالکیت جایگاه بهتری به نسبت حق سرقفلی دارد. شرح این مسئله را به صورت حقوقی باید خوب دانست. حق سرقفلی و حق مالکیت بر مغازه جزو دسته ای از حقوق عینی بر دارایی غیر منقول می باشند. با دانستن این ویژگی در هنگام مواجه شدن با این دو مورد توانایی درک مناسب تری از انجام اعمال حقوقی می توانید داشته باشید.
سوالاتی که پیرامون تفاوت مبحث تفاوت سرقفلی با مالکیت به وجود می آید
اولین سوالی که بعد از بیان تفاوت سرقفلی با مالکیت ایجاد می شود این است که حق سرقفلی همان حق مالکیت است یا نه. در جواب این پرسش مطابق توضیحات داده شده، باید گفت که این دو حق، از یکدیگر جدا می باشند و هیچ فصل مشترکی با همدیگر ندارند. سوال بعدی در مورد حق سرقفلی بر ملک های تجاری می باشد. همانطور که اشاره کردیم حق سرقفلی مختص به ملک های تجاری می باشد و برای برخی املاک مانند ملک ها اداری و مسکونی حق سرقفلی داده نمی شود. سوال بعدی در مورد واگذاری حق سرقفلی است. حق سرقفلی را می توان تحت شرایط خاصی واگذار کرد. در این مورد تنها یک استثنا وجود دارد. اگر مالک مغازه حق سرقفلی را از دارنده سرقفلی خریده باشد، توانایی واگذاری حق سرقفلی را دارد.
کلام آخر
تفاوت سرقفلی با مالکیت در حق مالکیت یک ملک تجاری می باشد. مالک توانایی دارد که حق کسب و کار خودش را که به آن حق سرقفلی می گویند به فرد دیگری واگذار کند. این کار بدون اجازه دادن به آن فرد برای تصرف ملک می باشد. در این صورت آن فرد در صورت اجاره حق سرقفلی به صورت محدود می تواند در آن واحد تجاری فعالیت کند. اگر آن فرد حق سرقفلی را به طور کامل خریداری کرده باشد می تواند به صورت نامحدود به کسب و کار خودش در آن ملک ادامه دهد. برای رسمی کردن این توافق یک سند تحت عنوان سند واگذاری حق سرقفلی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود. این توافق را باید طرفین در دفتر اسناد رسمی امضا کنند تا مستاجر با خیال آسوده بتواند در آن ملک به فعالیت خود مشغول شود.
مطالب بیشتر:
