تاریخچه بنچاق از ابتدا تا کنون

اموال غیر منقول

پیش از این که بنچاق را تعریف کنیم، برای درک صحیح موضوع لازم است تا به تعریف اموال غیر منقول بپردازیم. همان طور که از معنای تحت اللفظی این واژه پیداست، اموال غیر منقول، به اموالی که غیر قابل جا به جایی هستند اطلاق می شود. در مواد ۱۲ تا ۱۸ قانون مدنی به تفصیل در این باره صحبت شده است. به عنوان مثال در ماده ۱۲ آمده، اموالی که جا به جا کردن شان باعث خرابی آن ها شود جزو اموال غیر منقول محسوب می­شود. از نمونه های بارز این مورد می توان به ساختمان ها اشاره کرد. بنابراین زمین، ملک، انواع ساختمان ها و بنا ها جزو اموال غیر منقول به حساب می آیند.

مفهوم و تاریخچه بنچاق

بی شک هر یک از ما تا کنون بارها و بارها کلمه بنچاق را از زبان اطرافیان مان شنیده ایم. در متون مربوط به اموال غیر منقول خصوصاً ملک، از واژه بنچاق بسیار استفاده شده است. در ایام گذشته این واژه را بُنجَه یا بُنچِه نیز تلفظ می کردند. بعضی معتقدند که واژه بنچاق ریشه­ ای از زبان ترکی دارد و به معنای شجره نامه می باشد. در لغت نامه دهخدا بنچاق به معنی سند ملک آمده و در فرهنگ معین به معنی سند مالکیت غیر رسمی است. پس به طور کلی می توان از آن مفهوم سند و قباله را دریافت کرد.

در اصطلاح عوام بنچاق یک نوع سند رسمی و حقوقی در ارتباط با ملک است. استفاده از بنچاق ها از گذشته دور در ایران رواج داشته. قدیمی ترین آن ها مربوط به دوره اشکانی است. این سند در منطقه اورامان در کردستان ایران، توسط باستان شناسان کشف شده است. کمی نزدیک تر به دوران معاصر، بیشترین بنچاق های موجود، مربوط به دوره قاجار است. بنچاق های این دوره برگه هایی بودند که در سمت راست خود محلی برای امضای شاهدین داشتند. این برگه ها مربوط به زمانی است که هنوز دفاتر رسمی ثبت اسناد یا به اصطلاح دفترخانه ها تاسیس نشده بودند. بنچاق ها در این زمان توسط افراد با سواد و قابل اعتماد نوشته می شد و به تایید روحانیون در می آمد. سپس با امضای چند تن از افراد بالغ و معتمدین به عنوان سندی رسمی مورد استفاده قرار می گرفت.

بنچاق اورامان

بنچاق بعد از تشکیل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

زیربنای ایجاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در زمان ناصرالدین شاه قاجار شکل گرفت. روابط میان دو کشور ایران و روسیه قدمتی دیرینه دارد. در دوره قاجار پس از یک دوره جنگ میان دو کشور و منعقد شدن معاهداتی چون ترکمانچای و… عملاً روسیه بر ایران تسلط یافت. به تبع این این موضوع روابط تجاری میان آن ها نیز بیش از پیش شد. به طوری که کارگزاران منتسب در دوره ناصرالدین شاه ملزم به ثبت اسناد مربوط به معامله های بین دو کشور بودند. اسناد مربوطه در دفاتر مخصوصی که در اختیار کارگزاران بود، ثبت می شد تا از بروز هر نوع اختلافی جلوگیری به عمل آید.

بعد از انقلاب مشروطه و شروع دوره مشروطیت، قانونی ۱۳۹ ماده ای با عنوان قانون ثبت اسناد توسط مجلس تازه تاسیس تصویب شد. پس از آن در ابتدای قرن چهاردهم شمسی یعنی سال ۱۳۰۲، سازمانی تحت عنوان اداره کل ثبت اسناد و املاک تاسیس شد. وظیفه این اداره ثبت رسمی املاک، اعتبار بخشیدن به اسناد مالکیت و حفظ حق مالکیت مالکین بود. این سازمان از قانونی تحت ۱۲۶ ماده که به تصویب مجلس رسیده بود برای انجام اهدافش استفاده می­کرد. پنج سال بعد مجلس قانونی را برای تشکیل دفتر های اسناد رسمی تصویب کرد. در سال ۱۳۵۲ با موافقت مجلس اداره کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک تغییر نام داد.

۱ـ بنچاق های یک برگی قدیمی

پس از تاسیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برگه های مخصوصی جهت نوشتن بنچاق تهیه و در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار گرفت. جنس کاغذ و سایز برگه بنچاق ها توسط سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می شد. این برگه ها در واقع اسناد رسمی خرید و فروش املاک بودند که توسط سردفتر مهر و امضا می ­شد. در این اسناد تمام مشخصات و اطلاعات مربوط به ملک ذکر می­شود. اطلاعاتی چون کدهای مربوط به انشعابات گاز، برق و آب و…

نمونه ای از برگه های مخصوص بنچاق که در دفاتر اسناد رسمی مورد استفاده قرار می­گرفت در زیر آمده است. در صدر این تک برگ های معاملاتی که از سوی سازمان ثبت املاک و اسناد تهیه می­ شد، نام قوه قضائیه به چشم می خورد. این موضوع به این دلیل است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از سازمان های وابسته به قوه قضائیه می باشد. امروزه استفاده از این نوع بنچاق که بخش هایی از آن به صورت دستی تکمیل می شد، منسوخ شده است.

نمونه­ ای از بنچاق یک برگی قدیمی

۲ـ بنچاق های جدید

همانطور که مشاهده می­ شود در بنچاق های جدید نیز مانند قبل آرم و نام قوه قضائیه در کنار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار دارد. اما بنچاق های جدید نسبت به نوع قدیمی آن ها تفاوت هایی دارد که در ذیل به بیان آن ها خواهیم پرداخت.

۱ـ بنچاق های جدید بر روی کاغذهای معمولی A4 چاپ می شوند. بنابراین سایز و نوع کاغذ آن ها مثل نوع  قدیمی، خاص نیست.

۲ـ دومین تفاوت آن ها چاپی بودن تمام متن داخل سند است. برخلاف گذشته که بخش هایی از این اسناد به صورت دستی تکمیل می شد، بنچاق های جدید متنی کاملاً تایپی دارند.

۳ـ سومین تفاوت در نحوه پیگیری و آگاهی از اصالت این اسناد است. بنچاق های قدیمی که به برگ های معاملاتی تک برگی هم مشهورند با تکنولوژی میانه ای ندارند. برای پیگیری جهت اطمینان از اصالت آن ها و یا در صورت مفقود شدن این نوع سند تنها یک راه پیش رو دارید. شما می بایست به دفتر اسناد رسمی که بنچاق مذکور در آن نوشته و ثبت شده است مراجعه کنید.

۴ـ مدرن و همگام بودن با تکنولوژی در بنچاق های جدید اصلی ترین تفاوت، با نوع قدیمی آن است. همانطور که پیش تر بیان شد کل متن شامل حروف و اعداد در بنچاق های جدید به صورت تایپی نوشته می شود. علاوه بر این همان طور که در تصویر مشخص است. با در دست داشتن شماره شناسه سند و رمز تصدیق به راحتی
می توان از اصالت سند آگاه شد. این کار از طریق مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس      https://confirm.ssaa.irامکان پذیر است.

نمونه ای از بنچاق های جدید

خدمات درگاه اینترنتی ثبت من

برای استفاده از خدمات پرتال اینترنتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور کافی است این آدرس را https://confirm.ssaa.ir در مرورگر جستجو کنید. در این صورت وارد صفحه ثبت من خواهید شد.

 پرتال اینترنتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

در این صفحه با در دست داشتن و وارد کردن شماره شناسه سند و رمز تصدیق، به اصالت بنچاق خود پی خواهید برد. کافی است که شماره های مذکور را در کادر های مشخص شده وارد و درخواست استعلام کنید. در قسمت خدمات و با کلیک کردن بر روی گزینه مورد نظر، واقع در سمت راست، می توانید از سایر خدمات سایت نیز بهره ببرید. برای مثال با کلیک بر روی عبارت اسناد رسمی، موقعیت مکانی دفاتر موجود در دسترس شما قرار خواهد گرفت. همچنین در قسمت پیشخوان علاوه بر گزینه تصدیق اصالت سند گزینه های دیگری چون درخواست اصلاح اطلاعات ملک و… نیز موجود است. استفاده از این خدمات منوط به ایجاد حساب کاربری در این سایت است.

برای ایجاد حساب کاربری می بایست بر روی آیکون ورود کلیک کنید و گزینه ایجاد حساب کاربری را انتخاب کنید. همان طور که در شکل زیر مشخص است در این مرحله باید اطلاعات شخصی فرد ثبت شود. این اطلاعات شامل کد ملی، تاریخ تولد و شماره تلفن همراه می باشد. بعد از ثبت اطلاعات فوق کد اعتبار سنجی به شماره تلفن همراه شما ارسال خواهد شد. برای تکمیل فرایند ثبت نام این کد را نیز باید وارد کنید. در نهایت با کلیک بر روی گزینه ثبت، صاحب یک حساب کاربری در این سایت خواهید شد. در مراجعات بعدی به سایت ثبت من کافی است شماره ملی و رمز پویا را وارد کرده تا به حساب کاربری خود دسترسی یابید.

پیشنهاد می شود قبل از انجام معاملات ملکی، از اصالت سند مورد معامله اطمینان حاصل کنید. علاوه بر استفاده از درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، بهره گیری از مشاورین املاک نیز توصیه می شود. مشاورین املاک خبره و استخدام مشاور املاک با تجربه شما را در این راه راهنمایی خواهد کرد تا خرید امنی داشته باشید.

سخن آخر این که در قوانین مربوط به ثبت معاملات ملکی، دیگر چیزی به نام بنچاق وجود ندارد. در واقع آنچه امروزه به عنوان بنچاق در میان عوام نامیده می شود، همان برگ معاملات تک برگی است. امروزه صرف داشتن بنچاق دست نویس قدیمی دال بر مالکیت فرد بر ملک نیست و بنچاق حتماً باید به سند تک برگی تبدیل شود. تبدیل بنچاق به سند تک برگی از طریق سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت امکان پذیر است. در بحث پیگیری سند مالکیت به این موضوع پرداخته شده است.

مطالب بیشتر: