توضیح قوانین حقوقی مسکن در ایران

قوانین حقوقی مسکن

مسکن در لغت به معنای جا، منزل، سرای و کاشانه است. مسکن، خانه یا سرای از اصلی ترین نیازهای بشر از ابتدای پیدایش تا کنون بوده است. همه موجودات از جمله انسان ها در مسکن خود به امنیت و آرامش می رسند. اهمیت این موضوع باعث شده تا با گسترش و نظام مند شدن جوامع بشری قوانین بسیاری در رابطه به مسکن وضع شود. این قوانین طیف وسیعی از مسائل را در بر می گیرد. از قوانین مربوط به ساخت مسکن در شهرها و اراضی شهری گرفته تا قوانین موجود بین مستاجر و موجر، تنظیم مبایعه نامه و انتقال سند ملک، قوانین حاکم بر خرید و فروش مسکن و… از آنجا که بیان تمام قوانین حقوقی مسکن در یک مقاله ممکن نیست، در ذیل سعی شده به بعضی از آنها پرداخته شود.

 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای ساخت خانه

یکی از اساسی ترین موارد در تهیه مسکن عرصه یا زمینی است که بتوان در آن مسکن یا خانه ای ساخت. بر اساس قوانین حقوقی مسکن، بر روی هر زمینی امکان ساخت مسکن وجود ندارد. در ساخت مسکن می بایست به کاربری زمین مورد نظر توجه داشت. کاربری زمین باید حتما مسکونی باشد در غیر این صورت ساخت هر نوع مسکنی در آن خلاف قانون می باشد.

بر اساس قانون فوق هر نوع نقل و انتقال و واگذاری زمین ‌به اشخاص حقیقی، حقوقی، شرکت های تعاونی ساخت مسکن اعم از شرکت های تعاونی مسکن کارگری و کارمندی، تعاونی های ساخت مسکن برای کارکنان نیروهای نظامی و انتظامی،‌ تنها پس از دریافت گواهی مبنی ‌بر نداشتن کاربری مخالف با کاربری مسکونی و ضابطه های ساخت و ساز همسو با نیاز و هدف متقاضیان در ‌اراضی مورد نظر از مراجع قانونی امکان پذیر می باشد.

کاربری زمین به معنی نحوه بهره مندی از آن می باشد. به عبارت دیگر بر اساس نیاز ها و تقاضای هر مکان، زمین های آن برای کاربرد های متفاوتی در نظر گرفته می شود. تعیین کاربری زمین های هر مکانی پیرو مطالعات تخصصی در رابطه با انواع فعالیت های شهری و نحوه پراکندگی آنها صورت می گیرد. این مطالعات و مشخص نمودن کاربری اراضی طی طرحی به نام «طرح جامع و تفصیلی» صورت می پذیرد. بر اساس این طرح اراضی مناطق شهری به چند دسته با کاربری های متفاوت تقسیم می شوند. برخی از کاربری های اراضی عبارتند از: کاربری باغی، کشاورزی، فضای سبز، تجاری، آموزشی، صنعتی، اداری، حمل و نقل، مسکونی و…

در مطالعاتی که طی طرح تفصیلی انجام می گیرد، کاربری اراضی هر منطقه مشخص می شود. این کاربری ها بسته به نیاز و تقاضای موجود در منطقه می تواند از نوع کشاورزی، مسکونی، صنعتی، فضای سبز و… باشند.

قانون مربوط به جهش تولید مسکن در کشور

در سطح کلان (ملی) نیز قوانینی در رابطه با ساخت و ساماندهی بازار مسکن وجود دارد. از جمله آنها می توان به قانون جهش تولید مسکن اشاره کرد. این قانون در شهریور ماه ۱۳۴۰۰ توسط مجلس تصویب و به تایید شورای نگهبان در آمد. بر اساس این قانون رئیس جمهور موظف است طی پنج فصل یا زیر عنوان، زمینه لازم برای تولید سالانه (به طور متوسط) یک میلیون مسکن را در کشور فراهم آورد. این فصول عبارتند از: ۱ـ تامین منابع مالی برای ساخت مسکن،۲ـ تامین زمین مناسب برای ساخت مسکن، ۳ـ تامین مصالح ساختمانی مورد نیاز در امر ساخت مسکن، ۴ـ تامین خدمات ساختمانی شامل هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی و پایان کار و…، ۵ـ سایر موارد!

قوانین مربوط به پیش فروش ساختمان

در قوانین حقوقی مسکن، یکی از انواع قراردادها در زمینه با ساخت و فروش ساختمان ها، پیش فروش آن است. قرارداد پیش فروش قراردادی است که در آن پیش فروشنده که معمولا مالک زمین است تعهد می نماید که ساختمانی را طبق مشخصات درج شده در قرارداد ساخته و پس از اتمام به پیش خریدار تحویل دهد. معمولا پیش فروشنده ها سازنده هایی هستند که طی قرارداد نوسازی، کار احداث بنا بر روی ملک دیگری را آغاز کرده و طی این عملیات چند واحد از ساختمان احداثی به او تعلق می گیرد. در این زمینه باید به چند نکته توجه شود. مهمتر از همه اینکه در متن قرارداد پیش فروش مشخصات زیر حتما ذکر شود.

۱ـ مشخصات کامل طرفین قرارداد اعم از شخص حقیقی یا حقوقی. ۲ـ پلاک و مشخصات ثبتی ملک و نشانی دقیق آن. ۳ـ مشخصات ساختمان و واحدی که پیش فروش شده است. درباره واحد مسکونی مواردی مثل تعداد اتاق ها، پارکینگ، انباری، طبقه ای که واحد در آن قرار دارد، مساحت اعیانی و… درباره کل ساختمان مواردی مثل تعداد طبقات، تعداد واحدهای موجود در ساختمان، قسمت های مشاع ساختمان، نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی ساختمان و…  ۴ـ تعیین نحوه پرداخت بهای ملک احداثی (در صورت پرداخت اقساطی، تعیین تعداد اقساط و زمان پرداخت آنها). ۵ـ زمان تحویل بنای پیش فروش شده و نیز زمان انتقال قطعی سند ملک مذکور و…

لایحه قانونی حمایت از پیش خریداران مسکن

در رابطه با قراردادهای پیش خرید مسکن معمولا راه برای کلاهبرداری از سوی افراد سودجو فراهم است. این افراد که سابقه و اعتبار چندانی در زمینه با ساخت و احداث مسکن ندارند با نیت کلاهبرداری پا به این عرصه می گذارند. افراد سودجو معمولا با صاحب زمین بر سر احداث ساختمانی توافق می کنند اما شخص سازنده با پیش فروش زودهنگام واحدهای خود از ساختمان در حال احداث و دریافت بهای آن از سوی پیش خریداران، ساختمان را نیمه کاره رها کرده و متواری می شود.

برای جلوگیری از این امر و حمایت از پیش خریداران مسکن، آیین نامه ای توسط وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت دادگستری و بانک مسکن تهیه شده که برای تصویب به مجلس ارائه خواهد شد. بر اساس این لایحه قانونی خریداران می بایست اقساط پیش خرید خود را به حسابی به نام شخص یا شرکت سازنده ساختمان پرداخت نمایند. بانک پس از نظارت بر روند ساخت بنا به میزان پیشروی در عملیات ساخت از حساب مذکور به سازنده وجه پرداخت می نماید.

قوانین مربوط به اجاره (اجرت المثل و اجرت المسمی)

از قوانین حقوقی مسکن، قوانین مربوط به مستاجر و موجر و عین مستاجره یکی از پرکاربردترین ها است. این موارد شامل اختیارات فسخ قرارداد از سوی موجر، شرایط فسخ قرارداد از سوی مستاجر، دریافت حکم تخلیه ملک و… می باشد. اما آنچه که در میان موجر و مستاجر بیشتر از همه باعث اختلاف می شود مساله پرداخت اجاره است.

طبق قوانین حقوقی اجاره بهایی که در قرارداد اجاره برای عین مستاجره ذکر شده است همان اجرت المسمی می باشد. زمانی که مستاجر از پرداخت اجاره بها سر باز می نهد، موجر برای دفاع از حق خود می تواند دادخواستی تحت عنوان مطالبه اجور معوقه تقدیم دادگستری نماید. گاهی پیش می آید که مدت قرارداد ملکی (مسکن) به پایان رسیده است اما مستاجر بدون تمدید قرارداد به استفاده از ملک مذکور می پردازد. در اینجا در صورت مطالبه حق از جانب موجر، مستاجر ملزم به پرداخت مبلغی تحت عنوان اجرت المثل خواهد بود. تعیین میزان اجرت المثل معمولا بر عهده کارشناسان دادگستری می باشد.

در قوانین حقوقی مسکن و املاک، اجاره بهای ملک تحت عنوان اجرت المسمی شناخته می شود. اجرت المثل نیز بهایی است که مستاجر با نظر کارشناس دادگستری برای استفاده از املاکی که اجاره نامه برای آنها تنظیم نشده است، پرداخت می کند.

اسقاط کافه خیارات

در تنظیم قراردادهای چون اجاره نامه، مبایعه نامه، قولنامه و… که در ارتباط با مسکن نوشته می شوند باید نکات زیادی را در نظر گرفت. یکی از این موارد مربوط به اختیاراتی است که خریدار یا فروشنده، مستاجر یا موجر برای خود در متن قرارداد درج می کنند. بیشتر این خیارات مربوط به شرایط فسخ قرارداد از سوی طرفین می باشد. در این ارتباط باید در نظر داشته باشید که اسقاط کافه خیارات به معنای سلب حق فسخ قرارداد می باشد. در صورت استفاده از این عبارت در متن قرارداد طرفین تحت هر شرایطی حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت. از جمله ممکن است فروشنده پس از عقد قرارداد متوجه شود که ملک خود را پایین تر از ارزش واقعی آن در بازار واگذار کرده است، اما به دلیل اسقاط کافه خیارات امکان فسخ قرارداد را نخواهد داشت.

قوانین حقوقی درباره مالکیت وراث بر مسکن

پس از فوت صاحب ملک (در اینجا مسکن)، ملک مورد نظر مطابق با قانون انحصار وراثت به وارث یا وراث او خواهد رسید. در صورت تعدد وراث مالکیت جدید به صورت مالکیت مشاع خواهد بود. یعنی همه ورثه به نسبت سهم قانونی خود از ملک مورد نظر، صاحب آن به شمار می آیند. در این شرایط وراث با فروش ملک اقدام به دریافت سهم الارث خود می نمایند. در صورت تصمیم گیری جهت خرید ملک موروثی به مواردی که در ذیل ذکر خواهد شد حتما توجه لازم را داشته باشید.

در صورت تعدد وراث مالکیت جدید به صورت مالکیت مشاع خواهد بود.

۱ـ بررسی گواهی انحصار وراثت.

۲ـ اطمینان از وجود نداشتن وارث دیگر از طریق بررسی شناسنامه شخص متوفی و استعلام از اداره ثبت احوال.

۳ـ بررسی عدم حضور وراث صغیر در معامله پیش رو، چرا که برای اشخاص زیر ۱۵ سال در رابطه با تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوعیت وجود دارد.

۴ـ بررسی اینکه آیا از شخص متوفی وصیت نامه ای به جای مانده یا خیر. در صورت وجود وصیت نامه آن را حتما بررسی نمایید تا از وجود ورثه احتمالی مطمئن شوید.

۵ـ از موافقت همه وراث برای معامله فوق مطمئن شوید. ۶ـ مبلغ مبایعه نامه را به همه وراث پرداخت نمایید. ۷ـ بررسی وکالتنامه، معمولا وراث به دلایل مختلف شخصی را برای انجام امور مربوط به انحصار وراثت و فروش ارثیه، به عنوان وکیل خود معرفی می نمایند. در این صورت وکالتنامه را حتما با دقت مورد بررسی قرار داده، از اصالت آن مطمئن شوید. ۸ـ بازدید مفاصا حساب مالیاتی متوفی نیز از دیگر مواردی است که باید از طرف خریدار مورد توجه قرار گیرد.

مطالب بیشتر: