توضیح و تشریح قوانین مالک و مستاجر

 

قوانین مالک و مستاجر

پیش از آنکه به قوانین مالک و مستاجر بپردازیم لازم است که برای مفاهیمی چون مالک، مستاجر، ودیعه، اجاره بها، رهن و… توضیح کوتاهی ارائه شود. در ذیل به هر یک از این اصطلاحات که در زمینه با کسب و کار مشاوره املاک کاربرد زیادی دارد پرداخته شده است.

 

1ـ تعریف مالک

مالک شخصی حقیقی یا حقوقی است که صاحب اموالی است. این اموال می تواند شامل املاک، مستغلات، وسایل نقلیه و… باشد. مالکیت حتی از نوع معنوی نیز می تواند باشد مثل مالکیت نویسنده بر کتابی که نوشته است. شخص مالک می تواند در ازای دریافت پول و یا سایر سرمایه ها اموال خود را به صورت موقت به دیگران اجاره دهد. این کار از طریق نوشتن قرارداد اجاره نامه میسر است. شخص مالک را که به اجاره دادن ملک خود اقدام نموده است، موجر می نامند.

 

2ـ مفهوم مستاجر

مستاجر شخصی است که در قبال پرداخت پول یا سایر سرمایه ها به شخص مالک، می تواند از اموال او (ملک، وسیله نقیله و…) استفاده نماید. مدت استفاده مستاجر از اموال مالک محدوده بوده و در اجاره نامه مدت زمان آن ذکر می شود.

 

3ـ ودیعه

در فرهنگ لغت استاد معین ودیعه به معنای سپرده آمده است. ودیعه در واقع امانتی است که شخص به دست کسی می سپارد. در اصطلاح حقوقی شخص ودیعه گذار را مودع و شخصی که مال را به امانت می گیرد مستودع می نامند. شخص امین (مستودع) نمی تواند از مال شخص ودیعه گذار استفاده نماید و در نهایت می بایست عین مال را به مودع پس دهد. همچنین شخص امین هیچ پولی بابت نگهداری مال ودیعه گذار دریافت نمی کند. و این خدمت به صورت مجانی انجام می شود.

 

4ـ رهن

رهن بر اساس قوانین حقوقی، مالی است که از سوی شخص بدهکار به شخص طلبکار داده می شود تا وی از وصول طلب خود اطمینان حاصل کند. در نهایت در صورتی که بدهی پرداخت نشود شخص طلبکار می تواند با طرح دعوی در مراجع قضایی از طریق رهن موجود طلب خود را دریافت کند.

 

4ـ عقد اجاره

اجاره به معنی دادن چیزی (مالی) به یک فرد می باشد. در این قرارداد مستاجر در مقابل مالی که به مالک (موجر) می پردازد مالک منافع عین مستاجره خواهد شد. البته بهره مندی از منافع عین مستاجره موقت است و با پایان زمان قرارداد به اتمام می رسد.

 

قوانین مالک و مستاجر در ایران

 

5ـ اجاره بها طبق قوانین مالک و مستاجر

بهایی که مستاجر در قبال استفاده از عین مستاجره پرداخت می کند را اجاره بها می نامند. اجاره بها میتواند به صورت پول یا سرمایه دیگر پرداخت شود. در بین عوام واژه کرایه بیشتر از اجاره بها مصطلح است.

 

سه اصل اساسی در عقد اجاره

در عقد اجاره سه اصل و یا ویژگی اساسی وجود دارد که بر اساس آنها حقوق مستاجر و موجر حفظ می شود. در ذیل به توضیح آنها خواهیم پرداخت.

 

اصل اول

اولین اصل مربوط به حق فسخ قرارداد اجاره است. بر اساس قوانین مالک و مستاجر قرارداد اجاره جزو عقود لازم است. یعنی مستاجر یا موجر به صورت یکطرفه حق فسخ قرارداد اجاره را ندارند. به عنوان مثال، فرض کنید پیشامدی رخ داده و مستاجر دیگر خواهان ادامه زندگی در واحد مسکونی اجاره ای خود نیست. در این صورت حتی اگر مستاجر ملک را تخلیه نماید باز هم مجبور خواهد بود اجاره بها را پرداخت کند مگر اینکه رضایت موجر را برای فسخ قرارداد جلب کند.

 

اصل دوم

بر اساس قوانین مالک و مستاجر فوت یا حجر مالک (موجر) و یا مستاجر باعث فسخ قرارداد اجاره نمی شود. فرض کنید که بلافاصله بعد از عقد قرارداد اجاره، موجر فوت کند. در این صورت هیچ خللی بر قرارداد اجاره وارد نمی شود . مستاجر می تواند طبق قرارداد از منافع عین مستاجره بهره مند شود. در این موقعیت ورثه حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت و باید عین مستاجره را به مستاجر تحویل دهند.

 

اصل سوم

بر اساس قوانین مالک و مستاجر قرارداد اجاره را در مواقعی که عین مستاجره دچار خرابی شود به طوری که مستاجر نتواند از آن استفاده کند، میتوان فسخ کرد. خرابی های جزئی باعث فسخ قرارداد نمی شود. فرض کنید که یک واحد مسکونی اجاره کرده اید، اگر در جریان زلزله به واحد مسکونی مذکور خسارتی وارد شود به گونه ای که زندگی کردن در آن ممکن نباشد، قرارداد اجاره فسخ خواهد شد.

 

در صورتی که عین مستاجره بگونه ای دچار خرابی شود که مستاجر نتواند از آن استفاده کند، امکان فسخ قرارداد برای مستاجر وجود دارد.

 

وظایف موجر یا صاحب مال و مستاجر

با بسته شدن هر قراردادی وظایفی بر عهده هر دو طرف قرارداد قرار می گیرد. در مورد قرارداد اجاره نیز این موضوع حاکم است. در ذیل به بیان مهمترین وظایف موجر و مستاجر در قبال یکدیگر پرداخته شده است.

 

1ـ تحویل دادن عین مستاجره یا مورد اجاره

تحویل دادن عین مستاجره یا مورد اجاره از اصلی ترین وظایف موجر است. اگر بعد از امضای قرارداد اجاره، موجر از تحویل دادن مورد اجاره به مستاجر خودداری کند چند راه در مقابل مستاجر وجود خواهد داشت. اول اینکه با طرح دعوی در مراکز قضایی موجر را مجبور به تحویل مورد اجاره نماید. اگر راه اول ممکن نباشد، حق فسخ قرارداد از سوی دادگاه به مستاجر داده می شود. در این حالت مستاجر میتواند در قبال دریافت اجاره بهایی که پرداخت کرده قرارداد را فسخ کند. از آنجایی که منافع عین مستاجره از زمان عقد قرارداد اجاره تا پایان مدت قرارداد از آن مستاجر است، مستاجر میتواند قرارداد را حفظ کند و در تمام طول مدت قرارداد از موجر اجرت المثل دریافت نماید.

اگر تحویل مورد اجاره به واسطه مزاحمت شخص ثالث ممکن نباشد مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. همچنین  در صورت عدم تمایل به فسخ قرارداد اجاره، می تواند با حفظ قرارداد، برای برطرف ساختن این مشکل به شخص مزاحم مراجعه کرده و از او طلب اجرت المثل کند.

 

2ـ پرداخت هزینه تعمیرات از سوی موجر

بر طبق قوانین مالک و مستاجر اگر مورد اجاره دچار خرابی باشد، به طوری که مستاجر نتواند از آن استفاده نماید، انجام تعمیرات و پرداخت هزینه آن بر عهده موجر خواهد بود. مگر اینکه در قرارداد اجاره شرطی آمده باشد که خلاف این را ثابت کند.

 

3ـ عدم ایجاد تغییرات در عین مستاجره توسط موجر

بعد از عقد قرارداد موجر بدون اجازه مستاجر نمی تواند تغییری در مورد اجاره ایجاد کند. زیرا در بعضی مواقع ایجاد تغییرات میتواند مانع استفاده مستاجر از عین مستاجره باشد. البته اگر تعمیر و تغییر برای حفظ مورد اجاره لازم و ضروری باشد این کار بلامانع است. در این مواقع دادگاه ضرورت امر را تعیین می نماید.

 

مستاجر بدون اذن موجر اجازه تغییر در مورد اجاره را ندارد.

 

4ـ پرداخت اجاره بهای مورد اجاره از سوی مستاجر

بر اساس قوانین مالک و مستاجر پرداخت اجاره بهای مورد اجاره از سوی مستاجر یکی از مهمترین وظایف مستاجر به حساب می آید. مستاجر وظیفه دارد که اجاره بهای تعیین شده در قرارداد را در موعد مقرر به موجر پرداخت نماید. اگر در قرارداد اجاره برای پرداخت اجاره بها زمان تعیین نشده باشد بر اساس قوانین مالک و مستاجر، مستاجر می بایست بلافاصله بعد از تحویل مورد اجاره، اجاره بها را به موجر پرداخت نماید.

 

5ـ استفاده متعارف از مورد اجاره

مستاجر موظف است که از عین مستاجره به صورت متعارف استفاده نماید. در صورت استفاده بیش از حد و نامتعارف از مورد اجاره، اگر به عین مستاجره آسیب وارد آید، مستاجر در مورد خرابی حاصل شده مسئول خواهد بود. اما اگر خرابی ناشی از اتفاقی باشد که دلیل آن تعدی و تفریط مستاجر نیست، مستاجر در برابر خرابی حاصل شده مسئول نخواهد بود.

 

6ـ نوع استفاده از مورد اجاره

مستاجر موظف است که از مورد اجاره برای همان مصرفی بهره ببرد که در قرارداد آمده است در غیر این صورت مسئول و ضامن خواهد بود. به عنوان مثال شخصی یک واحد مسکونی را اجاره نماید و در قرارداد ذکر کند که واحد مذکور را جهت اسکان خانواده اش اجاره کرده است، سپس مورد اجاره را تبدیل به آرایشگاه نماید، در این صورت کار خلافی انجام داده و در قبال عمل خود مسئول است. در صورتی که در قرارداد، نوع استفاده ذکر نشده باشد مستاجر موظف است طبق عرف از مورد اجاره استفاده کند.

 

7ـ عدم ایجاد تغییرات در عین مستاجره توسط مستاجر

بر طبق قوانین مالک و مستاجر مستاجر حق ندارد بدون اطلاع و اجازه موجر، در مورد اجاره تغییر ایجاد کند. در صورت ایجاد تغییر باید عین مستاجره را به حالت اول برگرداند.

 

استفاده غیر متعارف از مورد اجاره

 

 مهمترین اصولی که در قرارداد اجاره باید رعایت کرد

ـ اولین چیزی که در مورد عقد قرارداد اجاره  باید در نظر داشت در ارتباط با موجر است. هیچ کس غیر از صاحب مال یا نماینده قانونی او نمی تواند به عنوان موجر اقدام به اجاره دادن اموال نماید. شایان ذکر است که مستاجر پس از عقد قرارداد می تواند مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه موجر در متن قرارداد مستاجر را از انجام این کار منع کرده باشد. به بیان دیگر حق اجاره دادن مورد اجاره از مستاجر سلب شده باشد.

ـ در اجاره نامه باید مدت اجاره تعیین شود. اگر در متن قرارداد اجاره، مدت زمان مشخصی برای مورد اجاره تعیین نشده باشد، قرارداد اجاره باطل است. معمولا اجاره نامه ها یک ساله هستند.

ـ مانند هر قرارداد رسمی دیگری در عقد قرارداد اجاره نیز هر دو طرف قرارداد می بایست عاقل و بالغ باشند. افراد دیوانه یا غیر بالغ نمی توانند یکی از طرفین قرارداد اجاره باشند. در این حالت قیم قانونی آنها می تواند وارد عمل شود.

ـ بر اساس قوانین مالک و مستاجر اجاره نامه باید به صورت کتبی تهیه شود و پس از امضای موجر و مستاجر دو شاهد عاقل و بالغ نیز آن را امضا کنند. سپس یک نسخه از اجاره نامه مذکور به موجر داده شود و نسخه دیگری در اختیار مستاجر قرار گیرد.

در صورت عدم آگاهی کافی از قوانین مالک و مستاجر و نیز عدم تسلط کافی برای تنظیم قرارداد، توصیه می شود که تنظیم اجاره نامه را به یکی از مشاورین املاک معتبر بسپارید.

 

 

مطالب بیشتر: