توضیح درباره تسهیلات بانکی موجود از طریق خرید اوراق مسکن

صنعت ساخت و ساز مسکن

وابستگی بسیاری از صنایع کشور به بخش مسکن، این بخش را تبدیل به لوکوموتیو اقتصادی نموده است. به طوری که رونق ساخت و ساز در این بخش تأثیر بسزایی در رونق دیگر بخشهای اقتصادی دارد. همانطور که
می دانیم مسکن یکی از کالاهای اساسی مورد نیاز خانواده ها است و در متن قانون اساسی نیز یکی از مهمترین وظایف دولت تامین مسکن مورد نیاز شهروندان ذکر شده است. در بازار مسکن، گرانی قیمت مسکن از یک طرف و ناهماهنگی بین الگوی عرضه و تقاضا از سوی دیگر، تامین مسکن را به ویژه برای اقشار کم درآمد بسیار مشکل کرده است. به صورتی که از نحوه توزیع سهم مالکیت مسکن و رشد اجاره نشینی می توان به شرایط نامناسب بازار برای تهیه مسکن مورد نیاز خانواده ها پی برد.

در این میان دو ترکیب اصلی قیمت مسکن و درآمد خانواده نقش اساسی را در این بازار ایفا می کنند. نظام تامین مالی مسکن بخش بزرگی از اقتصاد کشور است که دولت ها در جهت بهبود شرایط دستیابی به مسکن، در آن فعالیت می کنند. عدم ارائه الگویی جامع و متناسب با شرایط بازار مسکن ایران، موجب شده است تا نظام تامین مالی مسکن در کشور از وضعیت مطلوبی برخوردار نباشد.

وابستگی بسیاری از صنایع کشور به بخش مسکن این بخش را تبدیل به لوکوموتیو اقتصادی نموده است.

اوراق مسکن چیست و مناسب چه کسانی می باشد؟

اوراق مسکن تحت عناوین اوراق گواهی حق تقدم خرید وام مسکن، اوراق تسه، و اوراق تسهیلات مسکن نیز شناخته می‌شود. همانطور که می دانیم یکی از روش های استفاده از تسهیلات بانکی برای خرید مسکن سپرده گذاری می باشد. به این صورت که فرد مبلغی را به مدت یک سال در بانک سپرده گذاری کرده و پس از آن دو برابر مبلغ سپرده گذاری شده را به عنوان تسهیلات خرید مسکن از بانک دریافت می کند. اما گاهی شرایط به گونه ای است که فرد زمان لازم جهت سپرده گذاری را ندارد. تحت این شرایط اوراق مسکن ابزار مفیدی در دست اشخاصی است که قصد خرید فوری آن را دارند.

روند کار به این صورت است که شخص با افتتاح حساب سپرده ممتاز در بانک مسکن صاحب امتیاز یک وام خواهد شد. شخص مذکور می تواند این امتیاز را در قالب اوراق به فروش برساند. حساب سپرده ممتاز بانک مسکن انواع گوناگونی دارد. دو نمونه از آنها عبارتند از حساب ممتاز با سود و بدون سود!  انواع حساب‌ های ممتاز، از نظر نحوه تخصیص این اوراق به سپرده‌ گذار متفاوت می باشد. این تفاوت ها را می توان در مانده حساب، اولویت ‌های شعبه و نیز درخواست یا عدم درخواست سود مشاهده کرد. بنابراین شخص با باز کردن یکی از انواع این حساب های ممتاز می‌تواند از اوراق مسکنی بهره‌مند شود که یا خود شخص از آن استفاده نماید و یا آن را طی فرآیندی قانونی به سایرین بفروشد.

اوراق مسکن تحت عناوین اوراق گواهی حق تقدم خرید وام مسکن، اوراق تسه، و اوراق تسهیلات مسکن نیز شناخته می‌شود.

نقش اوراق مسکن در نظام تامین مالی بازار مسکن کشور

از میان ابزارهای تامین مالی مسکن، اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به عنوان ابزاری جدید و آسان جهت تامین مالی مسکن برای اقشار کم درآمد در نظر گرفته شد. فرد با پرداخت مبلغی ناچیز برای خرید اوراق حق تقدم می تواند از تسهیلات خرید مسکن بهره مند شود. اما مهمترین موضوعی که در این تحقیق می توان به آن اشاره کرد، هزینه ای است که فرد باید برای خرید اوراق حق تقدم پرداخت کند. قیمت اوراق مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد که باعث نوسان قیمت آنها در بازار مسکن می گردد. اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن مانند اوراق بهادار رهنی تحت تاثیر متغیر هایی چون نرخ تورم، نرخ ارز، نرخ بهره و قیمت مسکن می باشد.

آیا اوراق مسکن در افزایش قدرت خرید متقاضیان موثر بوده است؟

در یک مقطع زمانی اوراق مسکن به عنوان ابزاری جهت تقویت کفه ترازوی تقاضا در بازار مسکن تعریف شد اما نه تنها قدرت خرید افراد را افزایش نداد، بلکه ضرر فراوانی را نیز به متقاضی وارد کرد. هنگامی که تزریق نقدینگی به درون جامعه سبب شد تا در بازار مسکن شاهد پیشی گرفتن عرضه بر تقاضا باشیم بانک مسکن در صدد بر آمد تا از طریق عرضه اوراق مسکن فضای راکد بازار مسکن را به جنب و جوش در آورد و به این شکل اوراق مسکن ابزاری برای تقویت کفه تقاضا در بازار مسکن معرفی شد تا از این طریق علاوه بر روش سپرده‌گذاری، راهکار دیگری نیز برای دریافت تسهیلات خرید مسکن به وجود آید.

اما همانطور که بیان شد اوراق مسکن نه تنها قدرت خرید مسکن افراد را افزایش نداد بلکه زیان قابل توجهی را هم به آنها وارد کرد. چرا که متقاضیان می بایست مبلغ زیادی را برای خرید اوراق مسکن جهت حق تقدم وام پرداخت نمایند و با سود ۱۷.۵ درصد و مدت باز پرداخت چندین ساله آن را به بانک بازگردانند. این شرایط به طور کلی به ضرر وام گیرنده بود. طبق نظر کارشناسان، در نهایت اوراق مسکن نتوانست انتظارت را در زمینه با ارائه تسهیلات در جهت تقویت قدرت خرید متقاضیان برآورده سازد.

طبق نظر کارشناسان، در نهایت اوراق مسکن نتوانست انتظارت را در زمینه با ارائه تسهیلات در جهت تقویت قدرت خرید متقاضیان برآورده سازد.

مدارک مورد نیاز جهت دریافت اوراق تسهیلات بانک مسکن

اصل و تصویر پروانه ساختمان، اصل و تصویر پایان کار ساختمان، اصل و تصویر تمامی صفحه های مالکیت ساختمان، اصل و تصویر بنچاق بنا، اصل و تصویر کارت ملی و کپی از تمامی صفحات شناسنامه فروشنده و خریدار، اصل و تصویر قولنامه، قبض برق ساختمان، اصل و تصویر از تمامی صفحه های شناسنامه وکیل به همراه کارت ملی، اصل و تصویر وکالتنامه، اصل و کپی اجاره نامه در مورد املاک اوقافی و در نهایت کامل کردن و امضاء نمودن فرم مربوط به درخواست اوراق تسهیلات بانک مسکن.

ویژگی ها و شرایط دریافت اوراق مسکن

اولین ویژگی این اوراق مربوط به زمان سررسید آنها است که دو ساله می باشد اما در صورت نیاز تا شش ماه قابلیت تمدید دارد. متقاضیان این تسهیلات باید آگاه باشند که با پایان سررسید اوراق مسکن، مبلغ پرداخت شده جهت خرید این اوراق به شخص، بازگردانده نمی‌شود. هرچه فاصله زمانی تا سررسید اوراق خریداری شده بیشتر باشد، قیمت آن نیز افزایش می‌یابد. بازار فرابورس محل معامله اوراق خریداری شده توسط متقاضیان می باشد. قیمت اوراق خریداری شده به میزان عرضه و تقاضا وابسته است.

جهت دریافت اوراق تسهیلات بانک مسکن، سن بنا از زمان صادر شدن اولین پروانه ساختمانی، نباید بیشتر از ۲۰ سال باشد. مبلغ وام نباید بیشتر از ۸۰ درصد از قیمت ساختمان باشد. در سابقه متقاضی نباید مواردی چون سابقه چک برگشتی یا بدهی سررسید شده در سیستم بانکی، وجود داشته باشد. ثبت نام در سامانه سجام از الزامات مقدماتی دریافت این تسهیلات به شمار می رود.

جهت دریافت اوراق تسهیلات بانک مسکن سن بنا از زمان صادر شدن اولین پروانه ساختمانی، نباید بیشتر از ۲۰ سال باشد.

نکات مثبت و منفی در رابطه با دریافت اوراق تسهیلات وام مسکن

مثبت ترین نکته در زمینه با دریافت اوراق مسکن صرفه جویی در زمان است. در این روش متقاضی بلافاصله پس از خرید اوراق، مبلغ وام را دریافت خواهد کرد. در حالی که در دریافت وام از طریق سپرده گذاری، متقاضی
می بایست به مدت یک سال صبر کرده و در نوبت بماند. دومین نکته مثبت در دریافت این تسهیلات مربوط به مسدود نشدن سرمایه متقاضی است. در حالی که به روش سپرده گذاری متقاضی اختیار استفاده از سرمایه ای معادل نصف وام دریافتی را به مدت یک سال از دست خواهد داد در حالی که در این روش از این امر مصون می ماند. نکته دیگری که قابل ذکر می باشد این است که افرادی غیر از خانه اولی ها نیز قادرند از این تسهیلات بهره مند شوند.

یکی از منفی ترین نکات دریافت تسهیلات از طریق خرید اوراق مسکن به نرخ بهره وام آن باز می گردد. نرخ بهره تسهیلات وام مسکن برابر با  ۱۷.۵ درصد می‌باشد. در حالی که اگر متقاضی از طریق سپرده‌گذاری اقدام به دریافت وام نمایید، با نرخ بهره ۸ درصد رو به رو خواهد شد. در سپرده گذاری اگر ملک مورد نظر جزو بافت فرسوده به حساب آید این نرخ سود حتی به میزان ۶ درصد نیز کاهش خواهد یافت. شایان ذکر است که اگر پس از خرید اوراق مسکن، معامله مسکن به انجام نرسد، وام به متقاضی تعلق نخواهد گرفت. همچنین چهار ماه پس از خرید اوراق، حق خرید و فروش آن برای متقاضی وجود نخواهد داشت.

مطالب بیشتر: