بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش

دانستن شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش ما را در انجام بهتر معاملات یاری می رساند. گاهی پیش می آید که طرفین معامله بنا به دلایلی تصمیم به فسخ قرارداد فروش و یا اجاره ملک می گیرند. احتمال فسخ قرارداد بعد از معامله و نیز بستن قرارداد وجود دارد. برای اجرای این فرآیند در قرارداد اجاره و فروش قوانین معینی تنظیم شده است. این قوانین در سال ۱۳۵۶ و نیز در ماده ۱۴ قانون مدنی به نگارش در آمده است. بنابراین نباید برای فسخ این قراردادها نگران بود. تنها نیاز است تا با مراحل و شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش به صورت قانونی آشنا شویم. به این ترتیب در زمان لازم می توانیم از آن استفاده نماییم.

قوانین فسخ قرارداد اجاره و رهن

فسخ قرارداد اجاره نامه به این معنی است که یکی از طرفین قرارداد، مستاجر و یا موجر و یا در مواردی هر دو طرف تصمیم بگیرند قبل از موعد مقرر و قید شده در قرارداد با رعایت قانون و دلایل موجه آن را خاتمه دهند. برای جلوگیری از هرج و مرج در فرآیند فسخ قرارداد اجاره و یا فروش، قوانینی معین شده است.  بنابراین هر یک از طرفین قرارداد با دلایل موجه و نیز در چارچوب قانون می ‌توانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند. البته باید گفت قوانین مرتبط با فسخ قرارداد برای مستاجر و موجر با هم متفاوت می باشد. در حقیقت امکان فسخ اجاره نامه به وسیله مستاجر یا موجر تنها در شرایطی خاص امکان پذیر خواهد بود.

فسخ قرارداد اجاره

اگر چنانچه مستاجر و موجر در زمان نوشتن اجاره نامه شرایطی را برای فسخ نمودن قرارداد در نظر گرفته باشند. هم چنین در این قرارداد شرایط فسخ ذکر شده باشد و هر دو طرف این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشند، می توانند با رجوع به آن اقدام به فسخ اجاره نامه نمایند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

همانطور که گفتیم شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش در قانون کاملا مشخص شده است. بنابراین دو طرف قرارداد بدون دلایل قانونی و رسمی نمی توانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند. مطابق با ماده ۳۶۹ از قانون مدنی با خیارات زیر امکان فسخ اجاره نامه وجود دارد.

 شرط خیار

شرط خیار به شرطی از قرارداد گفته می شود که در آن به یکی از طرفین قرارداد و یا به شخص ثالث در مدت زمان معینی اختیار فسخ داده می شود.

 خیار تعذر تسلیم

منظور از خیار تعذر تسلیم این است که اگر چنانچه یکی از طرفین قرارداد بنا به دلایلی به تعهدات خود پایبند نبوده و به آن ها عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ آن را خواهد داشت.

 خیار تخلف شرط

اگر در هنگام عقد قرارداد اجاره، شروطی تعیین شود اما یکی از دو طرف معامله به تعهدات قرارداد عمل نکند، طرف دیگر می تواند اجاره نامه را فسخ نماید.

 خیار عیب

اگر در هنگام بستن قرارداد به عیب و نقص موجود در ملک اشاره نشود و در مورد آن توافقی صورت نگیرد، طرف دیگر می‌ تواند اجاره نامه را فسخ نماید.

فسخ قرارداد

 تخلف از وصف

اگر چنانچه پس از عقد قرارداد فرد متوجه شود واقعیت ملک با میزان مبلغ پرداختی فرق دارد، مستاجر می تواند به راحتی اقدام به فسخ آن اجاره ‌نامه نماید.

خیار یعنی توانایی هر یک از اشخاص و طرفین قرارداد برای فسخ نمودن و برهم زدن قرارداد. البته همانطور که گفتیم شرایط فسخ برای موجر و نیز برای مستاجر با یکدیگر فرق دارد. همان طور که گفتیم شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش به وسیله مستاجر یا موجر مطابق با ماده ۱۴ قانون روابط مستاجر و موجر تنظیم شده است.

 فسخ قرارداد اجاره نامه به وسیله مستاجر

اجاره نامه در واقع قراردادی است که بین صاحب ملک (موجر) و خواهان ملک (مستاجر) بسته می ‌شود. طی این قرارداد مستاجر موظف به پرداخت مبلغی تحت عنوان اجاره بها به صاحب ملک یا موجر می باشد. اکثر مردم تصور می کنند فسخ قرارداد اجاره بیشتر از سوی موجر انجام می شود نه مستاجر. اما بسیاری از اوقات اتفاق می ‌افتد که مستاجر خواهان فسخ این قرارداد می باشد. در قانون نیز شرایطی برای فسخ قرارداد اجاره نامه توسط مستاجر تعیین شده است.

بر طبق ماده ۶ قانون مدنی و نیز با رعایت ماده  ۴۱۵ این قانون، زمانی که ملک اجاره داده شده منطبق با شرایط قید شده در اجاره نامه نباشد، مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. این فسخ مطابق با خیار رویت و نیز تخلف وصف پس از رویت صورت می گیرد. به این ترتیب نیاز است تا با توافق کردن دو طرف معامله دلایل فسخ در اجاره نامه قید گردد. برخی از دلایل و شروط فسخ قرارداد از سوی مستاجر عبارت است از:

 تخریب همه یا بخشی از ملک

زمانی که همه یا بخشی از ملک تحت اجاره خراب شود یا در حال تخریب باشد، به نحوی که مستاجر امکان استفاده از آن قسمت را نداشته باشد. هم چنین ملک قابل تعمیر نباشد، مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.

نقل‌ مکان پیش از اتمام قرارداد

اگر چنانچه مستاجر قبل از تمام شدن زمان قرارداد، اقدام به نقل مکان کند باید به مالک از قبل خبر دهد. برای مثال مستاجر به خاطر کار از آن شهر به شهری دیگر باید نقل مکان کند. در این موارد موجر با همکاری نمودن با مستاجر و نیز با کمک آژانس املاک می ‌تواند به جای مستاجر فعلی، مستاجر جدید پیدا کند.

 فسخ قرارداد فروش

در ادامه بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش به بررسی شرایط مربوط به فسخ قرارداد فروش خواهیم پرداخت. در بسیاری از موارد پیش می آید که فروشنده ملک با توجه به بند خیار غبن فاحش، اقدام به برهم زدن معامله می کند. اگر این برهم ‌زدن سبب رساندن ضرر مالی به خریدار گردد، بنا به حکم دادگاه فروشنده باید اقدام به پرداخت جریمه قرارداد فروش به خریدار نماید. هم چنین اگر فروشنده در موعد مقرر ملک را به خریدار تحویل ندهد و یا خریدار مبلغ ملک را در مدت زمان مشخص شده پرداخت نکند، می توان قرارداد فروش را فسخ نمود.

اگر در معامله تقلب و یا کلاهبرداری اتفاق افتد، نیز امکان فسخ آن وجود دارد. برای مثال چنانچه مساحت ملک فروخته شده با مساحتی که در سند قید شده تفاوت داشته باشد و یا معایبی داشته باشد و فروشنده آن را به خریدار نگفته باشد، می توان قرارداد فروش را فسخ نمود. البته فروشنده تا موقعی که ۸۵ درصد از کل مبلغ مربوط به ملک فروخته شده را از خریدار نگیرد، نباید آن را به خریدار تحویل دهد. زیرا ممکن است خریدار از پرداخت باقی پول سرباز زند.

فسخ قرارداد توسط موجر

فسخ کردن قرارداد اجاره به وسیله موجر یا صاحب خانه تنها در مواردی امکان پذیر است که توسط قانون مشخص شده است. مثلا اگر صاحب خانه قصد فروش ملکی که در اجاره و یا رهن مستاجر است را دارد، آن هم در شرایطی که حق فسخ اجاره نامه را ندارد، باید رضایت مستاجر را در این زمینه جلب کند. بنابراین با پرداخت خسارت به مستاجر و یا با واگذار نمودن خانه با مستاجر به مالک جدید باید رضایت او را جلب کند. اگر چنانچه مستاجر در پرداخت اجاره نامه مشخص شده در قرارداد کوتاهی کند، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

 نحوه فسخ نمودن قرارداد اجاره

حال که با شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش آشنا شدیم، به نحوه فسخ نمودن آن نیز می ‌پردازیم. در بسیاری از موارد و نیز با وساطت نمودن مشاور املاک می توان اختلافات به وجود آمده میان مستاجر و موجر را حل کرد. اگر چنانچه این دو به توافق برسند قرارداد به وسیله مشاور املاک فسخ می ‌شود.

اما اگر  با وجود وساطت مشاور املاک نیز طرفین به توافق نرسیدند، برای مثال مستاجر بیش از چند ماه اجاره را پرداخت نکرده باشد. در این شرایط صاحب ملک می تواند از راه قانونی مستاجر را به پرداخت اجاره وادار کرده و یا ملک را تخلیه نماید. به طور معمول برای این گونه مشکلات موجر و مستاجر ابتدا باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. برای فسخ نمودن قرارداد از مجرای قانونی باید مراحلی را طی نمود. از جمله:

مراجعه نمودن به دادگاه جهت دریافت زیان و ضرر (مثل دریافت اجاره بهای پرداخت نشده)، دریافت نمودن ضرر و زیان ایجاد گردیده، دریافت کردن حکم تخلیه.

مبلغ جریمه مربوط به فسخ قرارداد اجاره

از جمله شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش بررسی مبلغ جریمه مربوط به فسخ قرارداد می باشد. به طور معمول زمانی که یکی از طرفین قرارداد اجاره یا فروش اقدام به فسخ قرارداد ‌کند، باید مبلغی را تحت عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازد. به طور کلی در اجاره نامه ها مبلغ مربوط به فسخ قرارداد به شکلی کاملا دقیق و شفاف به وسیله مشاور املاک معین می ‌گردد که به امضای هر دو طرف معامله نیز می رسد. مشاور املاک به طور کلی مبلغی را تحت عنوان کمیسیون دریافت می کند که این کار کاملا  قانونی است. اگر چنانچه موجر یا مستاجر قبل از تحویل ملک قرارداد را فسخ کند، نه تنها مبلغ کمیسیون به آن ها عودت داده نمی شود، بلکه بعد فسخ باید حق کمیسیون دیگری را نیز بپردازند.

به طور کلی فسخ قرارداد پیش از تحویل ملک راحت تر صورت می گیرد. در زمان تنظیم نمودن قرارداد زمانی برای فسخ قرارداد توسط مشاور املاک تعیین می گردد. بنابراین در این مدت زمان تعیین شده و با توجه به شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش طرفین معامله با پرداخت مبلغی ناچیز به عنوان جریمه فسخ می توانند اقدام به این کار نمایند.

مطالب بیشتر: