صورت مجلس تفکیکی چه می باشد؟

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه میگردد. این صورت جلسه منحصرا حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها را تعریف می کند و  به هیچ عنوان به مالکیت خصوصی واحدها نمی پردازد.

در معنای لغوی تفکیک به معنی جداکردن قطعات از یکدیگر می باشد و در حقوق ثبت معنای کوچکتر کردن مال غیرمنقول و تقسیم به قطعات کوچکتر میدهد. تفکیک با مفهوم افراز و تقسیم نزدیک می باشد اما با آنها تفاوت دارد. برای مثال فردی را در نظر بگیرید که مالکیت یک قطعه زمین به مساحت هزار متر مربع را بر عهده دارد و برای راحت شدن و تسریع فروش، آن را به چهار قطعه ۲۵۰ متری تقسیم می کند که این عمل را تفکیک می گویند.

تفاوت بین تفکیک و افراز در چیست؟

سوالی که عموما در این زمینه پیش می آید این است که تفاوت تفکیک و افراز در چه مواردی است؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که علی رغم شباهت هایی که بین تفکیک و افراز هست تفاوت هایی نیز بین این دو وجود دارد. یکی از تفاوت های آنها این است که در افراز ملک حتما باید به ‌صورت مشاعی باشد، ولی در تفکیک حتی وقتیکه مالک یک نفر است، میتواند به تفکیک و تقسیم ملک خود اقدام کند.

به عبارتی باید گفت اگر ملک مشاعی تفکیک شود، اشتراک آن باقی میماند. اما در افراز ملک از حالت اشاعه خارج می شود و سهم هر شریک مشخص و جدا میگردد. زیرا هر یک از شرکا تا قبل از افراز در جزء ‌جزء مال سهم مشترکی دارند. مبنای افراز، ملک مشاعی براساس سهم شرکا در مالکیت می باشد. برای مثال در یک ملک یکی از شرکا مالکیت دو دانگ را و دیگری مالکیت چهار دانگ را داشته باشد؛ در این صورت افراز با توجه به سهام تقسیم میگردد، نه به‌ صورت مساوی. ولی در تفکیک مبنا این است که فروش قطعات آسانتر صورت بگیرد. در افراز اگر هر گونه اختلافی بین شرکا به وجود بیاید تعیین تکلیف نهایی بر عهده دادگاه می باشد. اما در تفکیک اینگونه است که چون جدا کردن سهم مالکان مطرح نیست، این کار در صلاحیت اداره‌‌ ثبت می باشد.

کاربرد صورت مجلس تفکیکی چیست؟

بر اساس مطالبی که گفته شد، صورت مجلس تفکیکی به سه دلیل باید انجام پذیرد:

_ در زمینه فروش هر یک از قطعه ‌های تفکیک شده ملک: چنانچه پیش از این گفتیم بعد از اینکه مراحل قانونی اخذ صورت مجلس تفکیکی طی شد و صورت توسط مجلس صادر شد، یک نسخه از آن به دفتر اسناد رسمی مربوطه ارسال میگردد. سپس در صورت تقاضای انتقال مالکیت قطعات بوسیله مالک، سردفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، خلاصه و گزارش آن را به اداره ثبت ارسال می نماید. سپس مراحل اخذ سند مالکیت را برای خریدار طی خواهد نمود.

_صادر کردن سند مالکیت برای هر یک از قطعات تفکیک شده: بر طبق ماده ۱۰۶ قانون ثبت چنانچه ملک بعد از ثبت به قطعاتی مفروز گردد، برای هر یک از قطعات مفروز مطابق با صورت مجلس تفکیکی صادر شده، یکی از قطعات در زیر ثبت ملک و مابقی در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت میگردد. باید گفت که ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر کدام از قطعات مفروز به شکل جداگانه صادر می شود.

_ تنظیم کردن تقسیم نامه بین مالکان مشاعی: در واقع تقسیم نامه یک نوع صلح بین شرکا می باشد. باید افزود که تا وقتیکه صورت مجلس تفکیکی گرفته نشده باشد، مالکین مشاعی واحد شش دانگ و مستقلی نخواهند داشت و در تمامی واحدها به قدرالسهم خود شریک می باشند. در واقع صورت مجلس تفکیکی مقدمه‌ای برای صدور تقسیم نامه می باشد. پس از صادر شدن صورت مجلس تفکیکی، در مواردی که ملک به صورت مشاعی است، بر مبنای صورت مجلس تفکیکی تقسیم نامه برای هر یک از مالکین مشاعی تنظیم میگردد. در ادامه اداره ثبت به موجب همین تقسیم نامه به صدور سند مالکیت برای هر قطعه مفروز اقدام خواهد کرد. بدین صورت ملک از شراکت بیرون آمده و هر یک از مالکان سند مالکیت جداگانه خود را خواهد داشت.

مراحل اخذ صورت مجلس تفکیکی

اولین قدم برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی، مراجعه کردن به شهرداری و تهیه نقشه شهرداری زمین و منطقه می باشد. در روستاها برای دریافت صورت مجلس تفکیکی، وزارت مسکن و شهرداری وظیفه دارد نقشه تفکیکی روستا را تهیه کرده و به اداره ثبت اسناد ارسال کند و نیازی به تایید مرجع دیگری نیست. برای درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی برای اعیان، به مراجعه کردن به شهرداری برای تایید زمین نیازی نیست. گواهی پایان کار ساختمان در این مورد کفایت می‌کند. بعد از اخذ نقشه شهرداری، متقاضی باید با مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست تفکیک کند. سپس نقشه شهرداری را  در درخواست خود ضمیمه کند.

در این مرحله از اخذ صورت مجلس تفکیکی بعد از اینکه درخواست تفکیک در دفتر اندیکاتور ثبت شد، پس از آن به بایگانی برای پیوست پرونده، ارسال میگردد تا در جهت اقدام به نماینده ارجاع داده ‌شود. در جهت تایید عنداللزوم، نقشه به همراه نامه ‌ای به شهرداری ارسال میگردد. ملک ثبتی نباید در رهن و یا توقیف قرار داشته باشد. پس از آنکه عنداللزوم تایید شد، مسئول مربوطه نامه را امضا کرده و آن را صادر می کند. سپس پرونده به بایگانی ارجاع داده شده و تا وصول پاسخ شهرداری ضبط میگردد. چنانچه پس از گذشت دو ماه از تاریخ تسلیم نامه به شهرداری، پاسخی از جانب آن مرجع دریافت نگردد، برای ادامه فرآیند تفکیک، متقاضی باید به اداره ثبت مراجعه نماید.

پس از آن که پاسخ شهرداری گرفته شد، در دفتر اندیکاتور ثبت میگردد. سپس وقت مراجعه بعدی مسئول مربوطه تعیین شده و پس از آن مراتب به متقاضی اعلام میگردد. تا مراجعه بعدی سوابق پرونده متقاضی در بایگانی ضبط می ‌شود. بعد از مراجعه متقاضی، این سوابق به مسئول مربوطه برای تعیین کردن نماینده و نقشه بردار ارسال می‌گردد. در روز تعیین شده، بعد از اینکه ملک توسط متقاضی به نماینده و نقشه بردار معرفی شد، گواهی عدم تجاوز ملک به شوارع، حریم و املاک مجاور و نقشه تفکیکی و برگ ارزیابی توسط نماینده و نقشه بردار شهرداری صادر گشته و امضاء میگردد.

در این مرحله از فرآیند اخذ صورت مجلس تفکیکی، مفاد صورت مجلس بوسیله رئیس ثبت یا معاون وی با ضوابط و مقررات مربوط مطابقت داده شده و تایید میگردد. بعد در خصوص پرداخت کردن هزینه ‌های قانونی تفکیک به حسابداری دستور می دهند. بر طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت، چنانچه مالک یا قائم مقام وی تقاضای تفکیک ملک کنند، این تقاضا به اداره ثبت فرستاده می شود. ارزش ملک مورد تفکیک موجود در تقاضانامه باید بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین گردد.  به این علت که هزینه تفکیک بر طبق ارزش معاملاتی روز تعیین خواهد شد.

صورت مجلس تفکیکی پس از آنکه ذینفع فیش بانکی هزینه ‌های تفکیک را تسلیم نمود و یک نسخه از آن را در پرونده ضبط کرد، بوسیله رئیس ثبت یا معاون وی امضا خواهد شد. در آخر صورت مجلس تفکیکی صادر شده و نسخه دوم آن به دفتر اسناد رسمی ارسال می شود. این صورت مجلس باید در دفتر املاک ثبت گردد. در غیر این صورت، تا پیش از ثبت، مالک یا مالکین مشاع توانایی درخواست برای ابطال آن صورت مجلس را دارند.

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

یکی از الزاماتی که باید در انتقال سند رسمی آپارتمان‌ها رعایت گردد، اخذ صورت مجلس تفکیکی است که در واقع به ملک اعتبار میبخشد. در واقع باید اشاره کرد به موجب صدور این صورت مجلس، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم شده و راحتتر میتوان آن را فروخت. علاوه بر این صورت مجلس تفکیکی، در ملک ‌های مشاعی سند تقسیم نامه‌ای نیز موجود است که برای تنظیم سند رسمی هر یک از قطعات لازم است. یکی از اختلافات میان مالکین و سازندگان در قرارداد های مشارکتی، قبل از صدور سند همین صورت مجلس می باشد. انتقال دادن سند رسمی و انجام امور اداری و ثبتی مربوط به آن بر عهده فروشنده می باشد و خریدار می‌تواند نسبت به این موضوع طرح دعوا تنظیم کند و فروشنده را الزام به اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی کند.

مدارک لازم در جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی

مدارک لازم برای اقدام به اخذ این صورت مجلس موارد زیر می باشند که عبارت اند از:

_ مدارک شناسایی متعلق به مالک یا مالکین از جمله شناسنامه و کارت ملی

_ سند مالکیت

_ ارائه نقشه شهرداری به منظور صادر کردن صورت مجلس تفکیک عرصه

_ ارائه کردن گواهی پایان کار به منظور صادر کردن صورت مجلس تفکیک اعیان

در نتیجه …

درانتهای این مطلب برای نتیجه گیری باید بگوییم زمانی که مالک بخواهد ملک خود را به قطعات کوچکتری تقسیم نماید و برای هر یک از آن قطعات سند مالکیت دریافت نماید، صورت مجلس تفکیکی گرفته می شود. با گرفتن این صورت مجلس میتواند سندهای جداگانه دریافت کند. در نتیجه به شکل راحتتری قطعات تقسیم شده را به فروش برساند.

مطالب بیشتر: