توضیح درباره مشاعات ساختمان و قوانین حاکم بر آن

بنا یا عمارت چیست؟

ساختمان یا عمارت، سازه ای است با سقف و دیوار هایی که کم و بیش به طور دائم در یک مکان مانند خانه یا کارخانه قرار دارند. بنا به عنوان ساختمانی تعریف می شود که به حفاظت از فعالیت های مختلف انسانی اختصاص دارد. معابد، خانه ها، مغازه ها، تئاترها و… جزو بناها به حساب می آیند. اختراعات بشر، تزیینات و تحول در فنون ساخت و ساز بناها، اجزای ساختمان ها را در طول زمان بهبود بخشیده است. این موضوع باعث شد که فعالیت ساختمانی به یکی از هنرهای زیبا، یعنی معماری تبدیل شود. بناها می توانند بزرگ، کوتاه، کوچک یا بلند باشند. ساختمان‌ های زیادی با اندازه‌ ها و شکل ‌های مختلف وجود دارند، اما همه آنها دارای ویژگی‌های مشترکی نیز هستند. از جمله این ویژگی های مشترک وجود مشاعات در ساختمان ها است.

مفهوم مشاعات ساختمان و مناطقی که جزو مشاعات ساختمان محسوب می شوند

مشاعات ساختمان بخش هایی از ساختمان یا پروژه هستند که برای استفاده همه مستاجرین یا ساکنان به صورت غیر انحصاری در دسترس می باشند. به بیان دیگر مشاعات مناطقی از ساختمان هستند که خدماتی را به ساکنین ساختمان ارائه می دهند اما در محدوده اداری، فروشگاهی و مسکونی مستاجر یا مالک خاصی قرار نمی گیرند. این مناطق شامل لابی های اصلی و کمکی، مناطق نگهبانی، اتاق های کنفرانس، سالن های استراحت، فروشگاه های مواد غذایی، مراکز بهداشتی، تناسب اندام، تسهیلات مهدکودک، اتاق های کنترل آتش، فضای پارکینگ، آسانسور، شوفاژ خانه، درب ورودی ساختمان، موتورخانه، پشت بام، خرپشته، حیاط و باغچه ساختمان، شوتینگ زباله و…. می باشد. تمام واحدهای یک ساختمان از لحاظ قانونی، به طور یکسان حق استفاده از مشاعات ساختمان را دارند.

مشاعات ساختمان بخش هایی از ساختمان یا پروژه هستند که برای استفاده همه مستاجرین یا ساکنان به صورت غیر انحصاری در دسترس می باشند. راه پله ها از مشاعات ساختمان به حساب می آیند.

تفاوت قسمت های اختصاصی بنا با مشاعات ساختمان

قسمت ‌های اختصاصی بنا به بخش هایی از ساختمان اطلاق می شود که هر مالک یا مستاجری به صورت انحصاری حق مالکیت آنها را دارد. حق استفاده از فضاهای اختصاصی بنا تنها متعلق به مالک یا مستاجر است. بخش های اختصاصی هر بنا (واحد) در سند آن به صورت دقیق درج شده است. این بخش های اختصاصی در واقع فضاهای داخلی هر واحد هستند.

یکی از اصلی ترین تفاوت های بخش های اختصاصی ساختمان با قسمت های مشاع در این است که موضوع مالکیت بخش های اختصاصی بطور کامل و با ذکر ابعاد، متراژ و سایر ویژگی ها در سند مالکیت هر واحد درج می شود امّا موضوع مالکیت قسمت‌ های مشاع ساختمان، مثل راه پله ها، حیاط، پشت بام و… در سند مالکیت نوشته نمی شود. هر یک از مالکین به نسبت میزان مالکیت بر بخش های خصوصی، بر مشاعات ساختمان نیز مالکیت دارد. دومین تفاوت بخش های خصوصی با مشاعات ساختمان در امکان معامله و خرید و فروش آنها می باشد. بخش های خصوصی بناها به صورت مستقل قابلیت خرید و فروش و اجاره دادن را دارند در حالی که مالکین اجازه خرید و فروش مشاعات ساختمان را ندارند. آشپزخانه، اتاق خواب، توالت، حمام، هال، پارکینگ خصوصی درج شده در سند، انباری خصوصی و بالکن هر واحد، جزو قسمتهای اختصاصی ساختمان ها به حساب می آیند.

از دیگر مشاعات ساختمان ها می توان به آسانسورهای موجود در هر بنا اشاره کرد.

قوانین مربوط به مشاعات ساختمان

سال ها پیش قبل از اینکه جمعیت کشور به حد و حدود امروزی خود برسد آپارتمان نشینی رونق چندانی نداشت. هر شخص یا خانواده ای در ملک خصوصی خود زندگی می کرد و از اختلاف بر سر استفاده از مشاعات بی خبر بود. اما با ازدیاد جمعیت شاهد آپارتمان نشینی حتی در شهرهای کوچک هستیم. آپارتمان نشینی نیز مانند هر پدیده اجتماعی دیگر فرهنگ و قوانین مربوط به خودش را ایجاد کرد. قانون مشاعات ساختمان ها مشمول همه ساختمان ها است و ساکنین و متصرفان قانونی آنها می بایست از این قوانین پیروی کنند. در ذیل به مهمترین آنها اشاره خواهد شد.

۱ـ فروش مشاعات

همانطور که در بالا ذکر شد یکی از مهمترین قوانین مربوط به مشاعات ساختمان درباره غیر قابل انتقال بودن این قسمت ها است. بر اساس قانون، هر مالکی به اندازه متراژ آپارتمان و یا به اندازه نسبت مالکیت خود، در این بخش ها به صورت مشترک و مشاع سهم دارد.

۲ـ میزان استفاده ساکنین آپارتمان ها از مشاعات

میزان استفاده ساکنین آپارتمان ها از مشاعات می بایست به یک اندازه باشد. به این معنی که مانع استفاده سایر ساکنین از این بخش ها نشود. به عنوان مثال می توان به قرار دادن جاکفشی یا کالسکه بچه در مقابل درب واحد اشاره کرد. این موضوع بیشتر در آپارتمان هایی که در هر طبقه یک واحد قرار دارد مشاهده می شود. در این حالت مالکین یا مستاجرین با این گمان که در این طبقه غیر از خودشان ساکن دیگری وجود ندارد اقدام به استفاده از فضای مشاع ساختمان می کنند. این کار خلاف قوانین مربوط به استفاده از مشاعات ساختمان می باشد. حتی بیرون گذاشتن کفش در مقابل درب واحد خلاف قانون است. گذاشتن کیسه های زباله در راهرو نیز علاوه بر ایجاد مزاحمت برای همسایه ها از طریق پخش بوی نامطبوع، به دلیل استفاده شخصی از فضای مشاع، خلاف قانون به حساب می آید.

۳ـ تغییر در نقشه بنا

ایجاد تغییر در نقشه بنا علاوه بر کسب مجوزهای لازم می بایست با اطلاع و رضایت سایر ساکنین آپارتمان انجام پذیرد. در غیر این صورت بر خلاف قانون می باشد.

هر گونه تغییر در نمای ساختمان خلاف قانون مشاعات محسوب می شود. شما به عنوان مالک حق تغییر در شکل
رنگ و حتی شستشوی نمای ساختمان را به طور مستقل ندارید.

۴ـ تغییر در نمای ساختمان

هر گونه تغییر در نمای ساختمان خلاف قانون مشاعات محسوب می شود. شما به عنوان مالک حق تغییر در شکل، رنگ و حتی شستشوی نمای ساختمان را به طور مستقل ندارید. به عنوان مثال، تغییر حفاظ بالکن ها، پنجره ها و حتی رنگ در و پنجره ها بدون جلب رضایت سایر ساکنین ساختمان غیر قانونی است. استفاده از تابلو یا بنر روی درب ورودی یا دیوار ساختمان غیر قانونی است. به عنوان مثال بعضی از کسب و کارها مثل آرایشگاه ها یا خیاطی های زنانه ممکن است داخل آپارتمان های مسکونی واقع شده باشد. نصب تابلو جهت اطلاع رسانی و جذب مشتری برای این کسب و کارها در مشاعات ساختمان غیر قانونی است.

۵ـ استفاده از آب و برق مشاع

استفاده از برق یا آبی که در قسمت های مشاع ساختمان قرار گرفته، به صورت شخصی خلاف قانون مشاعات ساختمانی است. موضوعی که در اینباره مکرراً رخ می دهد و باعث نارضایتی سایر ساکنین می شود، شستن اتومبیل در پارکینگ با آب مشاع است.

۶ـ نحوه پارک اتومبیل

لازم است که اتومبیل ها در مکان های مشخص شده برای هر واحد پارک شوند تا مانع عبور و مرور سایر ساکنین نباشند.

۷ـ تعمیرات شخصی ساختمان

در صورت انجام امور تعمیراتی و بنایی در واحدی خاص، مالک واحد وظیفه نظافت و تمیزی ساختمان را بر عهده خواهد داشت. البته انجام این کار می بایست با هماهنگی سرایدار و سایر ساکنین صورت پذیرد.

۸ـ آسانسور

در صورت نبود آسانسور مخصوص حمل بار در ساختمان، استفاده از آسانسور نفربر برای حمل بار خلاف قانون می باشد. در صورت استفاده غیر قانونی از آسانسور جهت حمل بار و ایجاد خرابی در آن، وظیفه تعمیر آسانسور با متخلف است.

۹ـ رعایت سکوت در ساختمان

رعایت سکوت در ساختمان در شب های غیر تعطیل از ساعت ۱۰ الزامی است. در شب های تعطیل نیز می بایست از ساعت ۱۲ مقررات سکوت رعایت شود.

رعایت سکوت در ساختمان در شب های غیر تعطیل از ساعت ۱۰ و در شب های تعطیل از ساعت ۱۲ الزامی است.

۱۰ـ پارکینگ

در ارتباط با پارکینگ ها باید به چند مورد اشاره کرد. اول اینکه هر واحد تنها یک پارکینگ دارد مگر اینکه در سند ملک غیر از این ذکر شده باشد. پارک اتومبیل می بایست دقیقا در محل پارکینگ مشخص شده برای هر واحد انجام شود. مالکین حق فروش یا اجاره پارکینگ تحت تملک خود را بویژه به اشخاص بیرون از ساختمان نخواهند داشت مگر اینکه در اینباره رضایت سایر ساکنین را جلب کرده باشد. برگزاری مراسم های چون جشن ها و یا مراسم ترحیم در پارکینگ ساختمان ها ممنوع است مگر اینکه صاحب مراسم با مدیر ساختمان هماهنگ کرده و رضایت ساکنین را نیز جلب کرده باشد. در غیر این صورت می بایست مبلغی معادل چهار ماه شارژ آپارتمان را به عنوان جریمه به صندوق ساختمان پرداخت نماید. پارک بدون اجازه اتومبیل در پارکینگ سایر واحدها خلاف قانون است. حتی اگر پارکینگ خالی باشد! در صورت پارک کردن شما موظف خواهید بود اجاره بهای پارکینگ را به صاحب آن پرداخت نمایید.

هزینه تعمیر و نگهداری مشاعات آپارتمان

هزینه تعمیر و نگهداری مشاعات ساختمان هزینه ای مشترک میان تمامی واحدهای یک ساختمان می باشد. به طور معمول این هزینه ها متناسب با متراژ هر واحد، از مالک یا مستاجر واحد مذکور دریافت می شود. مبالغ دریافتی در صندوقی که تحت اختیار مدیر ساختمان است جمع آوری شده و صرف پرداخت قبوض مصرفی آب، گاز و برق بخش های مشاع ساختمان، نظافت، زیباسازی (برای مثال کاشت گل و گیاه در حیاط و…) و تعمیر و نگهداری مشاعات می شود.

در صورتی که یکی از مالکین حاضر به پرداخت هزینه ی مشاعات براساس قوانین موجود در این رابطه نشود بر اساس قانون، مدیر می بایست ضمن ارائه فاکتور مخارج ساختمان طی یک اظهارنامه، از مالک یا مستاجر مذکور درخواست کنند تا ظرف مدت ۱۰ روز اقدام به پرداخت سهم خود نماید. پس از گذشتن از موعد مقرر مدیر با هماهنگی سایر ساکنین می تواند از ارائه خدمات مشاع چون، آب گرم، گاز و… به واحد مورد نظر امتناع کند. اگر انجام این قبیل کارها به پرداخت بدهی منجر نشد، مدیر از طرف سایر ساکنین می تواند در وهله اول به اداره ثبت و پس از آن به مراجع قضایی مراجعه نماید. شایان ذکر است که واحد مذکور در صورت پرداخت بدهی در اسرع وقت امکان استفاده از خدمات مشاع را خواهد داشت.