خرید خانه یکی از دغدغه های بزرگ اکثر افراد جامعه می باشد. در برخی مواقع هنگام خرید خانه کلاهبرداران از طریق روش های مختلف پول جمع آوری شده توسط خریداران پس از سال ها تلاش و زحمت را از چنگ آن ها در می آورند. خرید خانه وکالتی یکی از پر ریسک ترین معاملات ملکی می باشد اما آیا به واقع می دانید که معامله وکالتی چیست و آیا از نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی اطلاعاتی در دسترس دارید؟ در ادامه قصد داریم تا پاسخ این سوالات را ارائه دهیم.

آیا می دانید منظور از معامله وکالتی چیست؟

به معاملات ملکی که فروشنده در آن به خریدار یک وکالت بلاعزل می دهد معامله وکالتی گفته می شود؛ در این معاملات ملکی فروشنده سندی را به نام خریدار نخواهد زد و خریدار نیز هیچگونه مالکیت نسبت به ملک مورد نظر نخواهد داشت. در این گونه معاملات ملکی فروشنده تنها قادر خواهد بود تا ملک را به نام شخص دیگر انتقال دهد. به دلایل مختلف فروشنده در این گونه معاملات ملکی به خریدار وکالت می دهد که در ادامه این دلایل را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

• خرید خانه وکالتی در مواقعی صورت می گیرد که ملک مورد نظر سند رسمی نداشته باشد و یا به دلیل عدم پرداخت به موقع جریمه های شهرداری سند آماده نباشد و ملک دارای سند وکالتی باشد.
• در شرایطی که فروشنده قصد عدم پرداخت مالیات را داشته باشد.
• در مواردی که فروشنده جهت فروش خانه عجله داشته باشد و فرصت کافی برای طی کردن مراحل طولانی انتقال سند وکالتی را نداشته باشد معامله ملک به صورت وکالتی و با استفاده از سند وکالتی صورت می گیرد.
• همچنین در مواقعی که سند در رهن بانک است و امکان آزاد ساختن سند وجود نداشته باشد نیز معامله ملک به صورت وکالتی و با استفاده از سند وکالتی انجام خواهد گرفت.

قیمت خانه های وکالتی و دارای سند وکالتی نسبت به خانه هایی که دارای سند قطعی هستند کمتر می باشد، اما لازم به ذکر است خرید خانه های وکالتی با خطرات زیادی همراه می باشد؛ اما آیا می دانید چگونه تبدیل سند وکالتی به قطعی امکان پذیر است؟

چرا باید از انجام معاملات وکالتی خوداری کنیم؟

بنا به دلایل زیر انجام معاملات ملکی به صورت وکالتی منع شده است و توصیه شده که تا حد امکان از خرید خانه وکالتی همراه با سند وکالتی خودداری نمود.

وکالت بلا عزل یک افسانه برای خرید خانه وکالتی

فروشنده جهت تبدیل سند وکالتی به قطعی در معاملات وکالتی به خریدار یک وکالت بلا عزل می دهد. اکثر افراد این گونه تصور می کنند چون این وکالت بلاعزل می باشد خریدار در هر زمان که بخواهد می تواند سند ملک مورد نظر را به نام خود انتقال دهد اما لازم به ذکر است که این تصور کاملا اشتباه است. منظور از وکالت بلاعزل این است که فروشنده قادر نخواهد بود که شخصا وکالت نامه خود را باطل کند؛ اما با تمام این وجود امکان فسخ وکالت بلاعزل برای فروشنده وجود دارد. بر اساس قانون در صورتی که یکی از طرفین فوت کند و یا دچار جنون شود وکالت فسخ خواهد شد. توجه به این نکته حقوقی از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد که اگر خانه به صورت وکالتی معامله شود و قبل از تبدیل سند وکالتی به قطعی فروشنده فوت کند وکالت نامه نیز فسخ خواهد شد و دیگر قادر نخواهید بود خانه ای که خریداری کرده اید و پول آن را پرداخت نموده اید سند آن را به نام خود بزنید.

به منظور کاهش ریسک این خطر در زمان معامله باید از فروشنده درخواست کنید که در دفاتر اسناد رسمی قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم کند. در این شرایط حتی پس از مرگ فروشنده مدرکی در دست خواهید داشت که نشان می دهد خانه را از فرد متوفی خریداری کرده اید. در این شرایط هرچند باید گرفتار انجام کارهای دادگاه شوید اما در نهایت می توان با استناد به سند ورثه را مجبور نمایید تبدیل سند وکالتی به قطعی را برای شما انجام دهند.

این نکته را همواره در خاطر داشته باشید که پس از فوت وکالت تحت هیچ شرایطی باقی نخواهد ماند. حتی در صورتی که در وکالت نامه ذکر شده باشد که وکالت حتی پس از مرگ متوفی و یا موکل نیز به قوت خود باقی خواهد ماند.

در معاملات وکالتی خریدار مالک خانه محسوب نخواهد شد

پس از اینکه معامله وکالتی به پایان رسید، خریدار تحت هیچ شرایطی مالک حقیقی ملک محسوب نخواهد شد. در زمان تکمیل مراحل تبدیل سند وکالتی به قطعی، فروشنده همچنان مالک ملک خواهد بود و خریدار در ملک حقی نداشته و مالک خانه محسوب نخواهد شد.

احتمال توقیف ملک پس از فروش این نوع املاک وجود خواهد داشت

پس از فروش ملک وکالتی ممکن است بنا به دلایل مختلف ملک مورد نظر توقیف شود. یکی از این دلایل ممکن است ایجاد اختلاف بین فروشنده و همسر وی باشد که این مشکلات نیز ممکن است به دلیل عدم پرداخت مهریه ایجاد شوند.

در صورت داشتن مبایعه نامه می توانید اثبات کنید که ملک مورد نظر دیگر به فروشنده تعلق ندارد و قابل توقیف نیست. در غیر این صورت کاری از دست شما برنخواهد آمد و سرمایه خود را از دست خواهید داد.

فروشنده این توانایی را دارد که مورد وکالت را خود انجام دهد

لازم به ذکر است که این تصور که فروشنده پس از اعطای وکالت بلاعزل به خریدار قادر به فروش ملک مورد نظر به شخص دیگر می باشد کاملا اشتباه است. فروشنده همچنان می تواند سند ملک مورد نظر را به نام خود بزند و یا ملک مورد نظر را به شخص دیگری بفروشد. به منظور جلوگیری از ایجاد چنین مشکلاتی باید اقدامات زیر را انجام دهید.

• همزمان با دریافت وکالت بلاعزل از فروشنده درخواست کنید تا برای شما مبایعه نامه نیز تنظیم کند. در صورت تنظیم مبایعه نامه به عنوان مالک حقیقی ملک مورد نظر محسوب خواهید شد. فروشنده نیز قادر نخواهد بود در ملک شما تصرف و دخالت داشته باشد.
• حتما باید در وکالت نامه ذکر شود که پس از این فروشنده قادر نخواهد بود ملک را به شخص دیگری بفروشد.

ایجاد مشکلات بین فروشنده و خریدار در معامله خانه با سند وکالتی

در صورتی که در دفتر رسمی برای معامله قولنامه ای تنظیم نشده باشد، فروشنده قادر خواهد بود ادعا نماید که خریدار جهت خرید خانه پولی به ایشان پرداخت نکرده است و یا ممکن است فروشنده از فروش خانه به قیمت توافق شده خودداری نماید و از خریدار پول بیشتری را تقاضا کند.

نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی

نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی

برای این که بتوانید به راحتی تبدیل سند وکالتی را به قطعی انجام دهید باید با در دست داشتن مدارک مورد نظر به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.

• سند مالکیت ملک
• مدارک نشان دهنده این موضوع که فروشنده مالک ملک می باشد به عنوان مثال این مدارک شامل بنچاق انتقال قبلی، تقسیم نامه یا حصر وراثت هستند.
• ارائه پایان کار دریافت شده ساختمان مورد نظر از شهرداری. برای ساختمان هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده اند پایان کار مورد نیاز نمی باشد.
• مفاصا حساب دارایی
• مفاصا حساب شهرداری که نیز شامل عوارض نوسازی و پسماند می باشد.
• استعلام ثبت
• شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد
• دریافت اعتبار وکالت نامه از دفترخانه ای که وکالت نامه در آن تنظیم شده است.

آیا خانه وکالتی خریداری کنیم یا خیر؟

همانطور که بیان کردیم معاملات ملکی وکالتی دارای خطرات خاص خود هستند و در صورت تنظیم مبایعه نامه باز هم امکان دارد هنگام انتقال سند به نام خریدار با مشکلات خاصی مواجه شوید. با تمام این وجود گاهی اوقات ممکن است مجبور به انجام معاملات وکالتی شوید. در صورتی که مجبور به خرید خانه وکالتی شدید توصیه می کنیم در مرحله اول حتما مبایعه نامه تنظیم کنید. همچنین باید از این موضوع که سند ملک مورد نظر در رهن یا توقیف بانک نباشد اطمینان حاصل کنید و پس از این که هزینه ها را پرداخت نمودید حتما سند را از فروشنده دریافت کنید. اطمینان از این موضوع که خانه بدهی مالیاتی خاصی ندارد نیز از اهمیت ویژه و والایی برخوردار می باشد. در نهایت با کسب اطلاعات در رابطه با نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی اقدامات لازم را انجام دهید.

نتیجه گیری و جمع بندی در رابطه با تبدیل سند وکالتی به قطعی

معاملات ملکی وکالتی با وجود تنظیم مبایعه نامه با خطرات بسیار زیادی همراه هستند و احتمال ایجاد مشکلات در زمان تبدیل سند وکالتی به قطعی وجود دارد. همواره توصیه می کنیم تا حد امکان از انجام چنین معاملاتی خودداری نمایید.

معاملات وکالتی ملکی اغلب به معامله هایی گفته می شود که در آن خریدار از سوی فروشنده وکالت دریافت می کند تا سند وکالتی را به نام خود بزند.

• از جمله دلایلی که باعث می شود فروشنده ملک خود را به صورت وکالتی به فروش برساند می توان به آماده نبودن سند، فرار از مالیات، سند ملک در رهن باشد و عجله فروشنده جهت فروش خانه اشاره کرد.
• در هر شرایطی پس از مرگ و یا جنون یکی از طرفین معامله وکالت بلا عزل باطل خواهد شد و ارزش خود را از دست می دهد.
• با دریافت وکالت بلا عزل هنوز هم مالکیت خانه به نام شما انتقال داده نخواهد شد و برای این امر باید مبایعه نامه تنظیم نمایید.
• برای تبدیل سند وکالتی به قطعی اسنادی همچون اصل سند، وکالت نامه، پایان کار ساختمان و مفاصا حساب شهرداری و دارایی مورد نیاز می باشد.

مطالب بیشتر: