نحوه محاسبه قیمت آپارتمان

املاک سرمایه های ارزشمند

اکثر افراد جامعه بسته به میزان درآمد خود معمولا بخشی از سرمایه حاصل از کار خود را در رابطه با خرید املاک صرف می کنند. زمانی که از ملک سخن به میان می آید اولین چیزی که به ذهن خطور می کند خانه مسکونی است. شاید این موضوع به دلیل اهمیت مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی در زندگی بشر می باشد. افراد در رابطه با موضوع خرید و فروش مسکن و اطلاع از  قیمت آپارتمان و… با دقت و حساب شده عمل می کنند چرا که معمولا بسیاری از افراد، بیشتر سرمایه خود را صرف خرید آن کرده یا خواهند کرد. بنابراین به جا است که در این زمینه با دقت عمل کنند.

همانطور که تلویحا بیان شد یکی از دغدغه های افراد پیش از خرید یا فروش خانه آگاهی از قیمت آن است. در این رابطه سه راهکار وجود دارد. اولین راه مراجعه به دفاتر مشاوره املاک و کسب آگاهی از طریق مشاورین این دفاتر است. راه دوم مراجعه به سایت hmi.mrud.ir تحت عنوان « سایت اطلاعات بازار املاک ایران » می باشد. سومین راه مطالعه و آگاهی خود فرد از نحوه محاسبه قیمت ملک است. در ادامه به توضیح درباره هر یک از روش های نام برده برای تعیین قیمت آپارتمان، ساختمان کنگی و… خواهیم پرداخت.

مراجعه به دفاتر مشاوره املاک و آگاهی از قیمت آپارتمان و سایر املاک

همانطور که پیشتر بیان شد اولین روش برای آگاهی از قیمت آپارتمان مراجعه به دفاتر مشاور املاک است. این روش یکی از آسانترین راه ها و در دسترس ترین آنها می باشد. از طرفی چون مواجه به صورت رو در رو صورت می گیرد اطمینان درباره به روز بودن اطلاعات دریافتی نیز بیشتر خواهد بود. بعضی مواقع ممکن است با مراجعه به سایت خاصی، بدون توجه به زمان به روز رسانی مطالب، شروع به خواندن مطلبی کنیم که در حقیقت تناسبی با شرایط حال حاضر نداشته باشد. در مورد مراجعه به دفاتر مشاور املاک بهتر است به یک دفتر بسنده نکنید و نظر چند مشاوره املاک را درباره قیمت آپارتمان مورد نظر خود جویا شوید.

آسانترین و در دسترس ترین روش برای آگاهی از قیمت آپارتمان مراجعه به دفاتر مشاوره املاک است.

برای آگاهی از قیمت واقعی ملک بهتر است امکان بازدید ملک مورد نظر را برای مشاوره املاک فراهم آورید زیرا موارد بسیاری در تعیین قیمت آپارتمان دخیل هستند. از جمله طبقه ای که واحد مورد نظر در آن قرار گرفته است. تعداد واحدهای موجود در ساختمان، موقعیت مکانی ملک شامل خیابان، کوچه، شمالی یا جنوبی بودن ملک و… همچنین سن ساختمان نیز در قیمت آپارتمان تاثیر گذار است و به ازای هر سال مبلغی از قیمت آپارتمان کاسته می شود.

استفاده از سایت های مرتبط با قیمت آپارتمان و املاک در کشور

امروزه با گسترش استفاده از اینترنت توسط افراد جامعه، بهره گیری از آن در جهت تبلیغ و آگاهی رسانی بیش از هر رسانه دیگری مورد توجه قرار گرفته است. در حال حاضر می توان با اطمینان گفت که با جستجوی هر عنوانی در فضای اینترنت شاهد قرار گرفتن سایت های متعددی درباره آن عنوان، پیش روی خود خواهیم بود. بحث خرید و فروش املاک و مستغلات نیز از این امر مستثنی نیست. سایت ها و نرم افزارهای متعددی وجود دارند که اطلاعات مربوط به بازار املاک ایران را در اختیار کاربر قرار می دهند و حتی بعضی از آنها بطور اختصاصی برای خرید و فروش و اجاره ملک طراحی شده اند. اما اگر بخواهیم با اطمینان بیشتر از این سایت ها اطلاعاتی چون قیمت آپارتمان را بدست آوریم باید به میزان اعتبار این وب سایت ها توجه کنیم.

در حال حاضر معتبر ترین و قابل اعتماد ترین سایت موجود درباره خرید و فروش و قیمت ملک در ایران وب سایت اطلاعات بازار املاک ایران است.

اصلی ترین عملکرد وب سایت اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) در دسترس قرار دادن لیست معاملات در حوزه خرید فروش و اجاره بازار مسکن می باشد. در این لیست شما می توانید به تفکیک استان، شهر و محله، از جزئیات معامله انجام شده شامل متراژ ملک، قیمت هر متر مربع از ملک مورد نظر، میزان رهن، میزان اجاره و… باخبر شوید. شایان ذکر است که در حال حاضر سامانه سابا کل استان های کشور را تحت پوشش خود قرار نداده است. این سامانه در استان هایی مثل تهران، قم و اصفهان، مشهد و… در دسترس است.

آگاهی فردی از نحوه محاسبه قیمت آپارتمان

برای محاسبه قیمت آپارتمان آگاهی از بعضی مطالب چون تفاوت قیمت ملک کلنگی با نوساز، ضریب استهلاک، قدرالسهم و… الزامی است. در ادامه به ارائه توضیحاتی در این باره خواهیم پرداخت.

تفاوت ملک کلنگی با نوساز و نحوه محاسبه قیمت آنها

همه اجسام در دنیا متاثر از گذر زمان دچار فرسودگی می شوند. ساختمان ها نیز به همین صورت پس از گذشت زمان اندک اندک دچار فرسودگی می شوند. این فرسودگی تا آنجا پیش می رود که دیگر تعمیر و بازسازی جوابگوی حجم خرابی ها نیست. در چنین املاکی زندگی و کار دچار مشکل و اختلال خواهد شد. به ساختمان هایی که عمر مفید خود را کرده اند و دیگر قابلیت استفاده ندارند در اصطلاح، کلنگی می گویند. بی شک در نوع محاسبه املاک کلنگی با نوساز تفاوت هایی وجود دارد.

در ملک کلنگی زمین مورد توجه خریدار است و بنای قدیمی که محکوم به خراب شدن است ارزشی ندارد. در اینجا با مفهومی به نام قدرالسهم مواجه خواهیم شد. این موضوع در زمینه با املاک موروثی و نیز آپارتمان هایی که برای نوسازی تخریب می شوند بسیار حائز اهمیت است. برای مثال ممکن است مساحت واحد یکی از مالکین 50 متر و مساحت واحد دیگری 100 متر باشد. بی شک قدرالسهم مالک واحد 100 متری از زمینی که بنا در آن ساخته شده است بیشتر از مالک واحد 50 متری است.

به ساختمان هایی که عمر مفید خود را کرده اند و دیگر قابلیت استفاده ندارند در اصطلاح، کلنگی می گویند.

1ـ محاسبه قیمت ملک کلنگی با توجه به قدرالسهم ملک مذکور

در اینجا برای روشن شدن موضوع مثالی خواهیم آورد. فرض کنید در زمینی به مساحت 400 متر آپارتمانی 4 طبقه ساخته شده است که در هر طبقه واحدی 200 متری قرار دارد. برای محاسبه قدرالسهم هر واحد لازم است که در ابتدا قیمت زمین را در منطقه مورد نظر بدست آوریم. فرض کنید قیمت هر متر زمین در منطقه مورد نظر ما 10.000.000 تومان باشد. در این صورت نحوه محاسبه قیمت هر متر مربع از ملک کلنگی با توجه به قدرالسهم ملک مربوط به صورت ذیل خواهد بود.

مرحله اول: محاسبه قیمت زمین با در نظر گرفتن قیمت منطقه

4.000.000.000=10.000.000×400

مرحله دوم: محاسبه متراژ بنای کلنگی

800=200×4

مرحله سوم: محاسبه قیمت هر متر از خانه کلنگی

5.000.000=800÷4.000.000.000

محاسبه قدرالسهم هر شخص از املاک موروثی و نیز قدرالسهم هر واحد در جریان تخریب و نوسازی بنا، کاریست الزامی!

2ـ محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت

همانطور که میدانیم قیمت آپارتمان نوساز بسته به محل احداث آن، نرخ بخصوصی خواهد داشت. بی شک قیمت آپارتمان در ولنجک با قیمت آپارتمان در لویزان متفاوت خواهد بود. در مورد آپارتمان ها و به طور کلی املاک نوساز میتوان با مراجعه به چند مشاور املاک یا چک کردن وب سایت های مربوط به بازار املاک از قیمت آنها مطلع شد. اما در مورد املاک چند سال ساخت فرمول خاصی وجود دارد که باید در تعیین قیمت آپارتمان و… آن را بکار بست. فرمول ذکر شده در ارتباط با محاسبه ضریب استهلاک ملک می باشد.

همانطور که گفته شد گذر زمان باعث فرسودگی ساختمان می شود. این فرسودگی را در مورد املاک از طریق ضریب استهلاک محاسبه می نمایند. به این صورت که در ازای گذشتن هر سال از عمر بنا، 0.5 تا 1 درصد ضریب استهلاک محاسبه و از قیمت کل آپارتمان و هر نوع ملک دیگری کم می شود. شایان ذکر است که برای املاک 2 تا 6 سال معمولا 0.5 درصد و برای املاک هفت سال به بالا 1 درصد ضریب استهلاک در نظر می گیرند. در محاسبه ضریب استهلاک باید توجه داشت که ملک مورد نظر در طول یک سال اول معاف از استهلاک است. از سال دوم تا ششم ضریب استهلاک را می بایست 0.5 درصدی و سال های بعدی را 1 درصدی محاسبه کرد. برای روشن شدن موضوع مثالی خواهیم آورد.

فرض کنید صاحب یک آپارتمان 50 متری در منطقه x هستید که از عمر آن 10 سال می گذرد. ضریب استهلاک در چنین حالتی برای سال دوم تا ششم 0.5 درصد و برای سال هفتم تا دهم 1 درصد، به ترتیبی که در ذیل خواهد آمد محاسبه می شود.

ضریب استهلاک سال پنج سال ابتدایی                      2.5%=0.5×5

ضریب استهلاک چهار سال انتهایی                                  4%=1×4

ضریب استهلاک کل                                             6.5%=4+2.5

ضریب استهلاک کل بنا را منهای 100 می کنیم     93.5%=100-6.5

بعد انجام محاسبات فوق با توجه به قیمت هر متر مربع ملک نوساز در منطقه x،  قیمت هر متر مربع از ملک مذکور در مثال را بدست می آوریم. فرض کنید که در مثال آورده شده، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطق x برابر 20.000.000 تومان باشد در این صورت قیمت هر متر مربع از آپارتمان مورد نظر برابر خواهد بود با:

قیمت هر متر مربع از ملک ده ساله در منطقه مورد نظر در مثال   18.700.00= 93.5%×20.000.000

در ازای گذشتن هر سال از عمر بنا، 0.5 تا 1 درصد ضریب استهلاک محاسبه و از قیمت کل آپارتمان کم می شود.

نکته آخر: علاوه بر موارد ذکر شده در بالا، ویژگی های دیگری نیز وجود دارد که باعث برتری یک ملک نسبت به ملک دیگر و بالطبع بالا رفتن قیمت آن می شود. مثلا در یک آپارتمان جنوبی، واحدی که در قسمت جنوب شرقی قرار گرفته است از واحدی که در جهت جنوب غربی قرار گرفته، مطلوبتر است. این موضوع عامل بالاتر رفتن قیمت ملک مذکور می شود! برای آگاهی از موارد و نکته های ریز در این زمینه بهتر است از مشاورین املاک خبره کمک بگیرید.

مطالب بیشتر: